ORANGE COUNTY, California (NV) – Bạn có thể cho rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm sau khi Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) cắt giảm lãi suất 0.5% vào tháng trước. Nhưng thực tế, lãi suất thế chấp lại tăng cao hơn.
Đài NPR trích dẫn theo số liệu mới nhất từ Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm đã tăng lên 6.4%, cao hơn 0.25% so với hai tuần trước.
Thông tin này có lẽ không được những người đang chờ đợi lãi suất giảm, để bắt đầu tìm nhà để mua, chào đón. Sau đây là lý do lãi suất tăng và có ý nghĩa thế nào với những ai đang cố gắng mua nhà lúc này.
Fed không trực tiếp quyết định lãi suất thế chấp
Điều cần biết đầu tiên đó là Fed có thể ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp nhưng không trực tiếp quyết định chúng. Thay vào đó, lãi suất thế chấp chủ yếu ảnh hưởng bởi lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Lợi suất này đã tăng gần đây vì một vài lý do, gồm cả việc các nhà đầu tư dự đoán Fed sẽ thận trọng hơn trong việc cắt giảm lãi suất sau đợt cắt giảm lớn xảy ra trong tháng trước.
Tuy nhiên, không chỉ có lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp.
Các công ty cho vay thế chấp còn cần phải trang trải chi phí và kiếm lợi nhuận, nên họ cộng thêm phần lãi suất của mình vào. Hơn nữa, lãi suất thế chấp nhận được còn phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân của người đi vay, như điểm tín dụng và loại khoản vay.
Mặc dù vậy, bất chấp sự gia tăng gần đây, lãi suất thế chấp vẫn thấp hơn hơn 1% so với cùng thời điểm này của năm ngoái. Sự sụt giảm này nhờ vào việc các nhà đầu tư dự đoán Fed sẽ cắt giảm lãi suất và đã tính điều đó vào lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm.
Lãi suất thấp hơn so với năm ngoái đã mang lại lợi ích cho một số chủ nhà. Nhiều người đã tận dụng cơ hội để tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp của họ nếu họ mua nhà trong mấy năm vừa qua, khi lãi suất cao hơn.
Lãi suất thấp hơn sẽ giúp những chủ nhà này tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng nếu họ tái cấp vốn.
Lãi suất thế chấp sẽ theo hướng nào?
Vậy lãi suất thế chấp tiến triển theo hướng nào? Khó để có được câu trả lời chính xác, vì lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Nhưng có một điều mà các chuyên gia nhất trí, đó là: Lãi suất có lẽ sẽ không quay lại mức thấp như của vài năm trước.
Chẳng hạn, vào năm 2019, lãi suất cố định cho khoản vay thế chấp 30 năm dao động từ khoảng 3.75% đến 4.5%. Và đã giảm xuống mức thấp nhất đến 2.65% vào đầu năm 2021 khi đại dịch kéo dài.
Nhiều dự báo cho rằng lãi suất sẽ dao động xung quanh mức 6% vào cuối năm nay và có thể giảm xuống vào khoảng 5.8% vào năm sau.
“Tôi nghĩ mức lãi suất bình thường mới có lẽ là 6%,” ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), nhận định. “Nếu chúng ta may mắn, lãi suất có thể sẽ giảm xuống 5.5%. Còn nếu không may, lãi suất có thể lại tăng lên gần mức 7%.”
Nhưng ông Yun tự tin về một điều: “Thời đại của lãi suất thế chấp 3% và 4% đã qua, ít nhất là trong suốt đời tôi,” ông nói.
Vậy nên làm gì bây giờ?
Với người mua nhà, sự biến động liên tục của lãi suất có thể tạo ra sự bất định: Vì vậy, nên chờ lãi suất giảm hay nên bắt đầu tìm nhà ngay bây giờ?
Các chuyên gia khuyên không nên cố dự đoán “thời điểm” thị trường, kể cả việc mua nhà. Bởi vì có hai lý do.
Thứ nhất, nếu bạn mua nhà và sau đó lãi suất thế chấp giảm, bạn vẫn có thể tái cấp vốn khoản vay và hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn. Nhưng nếu bạn chờ và lãi suất lại tăng, việc mua nhà sẽ trở nên khó khăn hơn. Thứ hai, giá nhà có xu hướng tăng theo thời gian.
Yun cho biết ngay cả những người mua nhà với lãi suất rất cao đến 15% vào đầu những năm 1980, cũng vẫn có lợi, nhờ giá trị nhà tăng và khả năng tái cấp vốn khi lãi suất giảm.
Thị trường địa ốc hiện tại ra sao?
Có một tin tốt cho người mua, đó là nguồn cung ứng nhà hiện đã tăng lên. Số lượng nhà rao bán trong Tháng Chín đã tăng 6.4% so với tháng trước và cao hơn 33.6% so với năm ngoái, theo báo cáo của công ty môi giới địa ốc RE/MAX về nhà biệt lập ở 52 thị trường nhà của Mỹ.
Trong khi đó, số ngày mà một căn nhà tồn tại trên thị trường cũng đang tăng lên. Điều này cho thấy thị trường đang bớt cạnh tranh hơn.
“Tôi nghĩ rằng người mua có nhiều cơ hội hơn để tìm được căn nhà mình muốn,” Sara Briseño Gerrish, một địa ốc viên của RE/MAX Unlimited ở San Antonio, nhận xét.
Ngoài ra, còn một chỉ báo khác cho thấy số lượng người mua đang giảm: Số lượng đơn xin vay thế chấp đã giảm liên tục trong ba tuần qua (dù vẫn cao hơn 7% so với cùng kỳ năm ngoái).
Nhưng giá nhà vẫn cao
Lãi suất thế chấp không phải yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến thị trường địa ốc: Giá nhà cũng rất quan trọng. Và, thật không may cho người mua, giá nhà vẫn cao.
Giá nhà trung vị (median) đã tăng khoảng 50% kể từ đầu năm 2020, với một đợt tăng lớn trong thời kỳ đại dịch. Mức tăng giá dù đã có chậm lại, nhưng giá vẫn chưa thực sự giảm. Giá bán nhà sẵn có trung vị trong Tháng Tám là $416,700, cao hơn khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy giá vẫn duy trì ở mức cao.
Mùa vụ trong năm cũng ảnh hưởng đến việc mua nhà. Mùa Xuân là lúc nhu cầu mua nhà tăng cao và đạt đỉnh vào Tháng Sáu khi thời tiết ấm áp và năm học kết thúc khiến nhiều người đi tìm nhà. Thị trường thường chậm lại vào cuối mùa Hè và kéo dài qua mùa Thu, trầm lắng nhất là vào mùa Đông.
Điều đó khiến mùa Thu là thời điểm tốt để mua nhà, nếu bạn có thể tìm được căn nhà phù hợp: Cạnh tranh ít hơn có thể đồng nghĩa với giá thấp hơn và khả năng thương lượng tốt hơn.
Fannie Mae dự đoán rằng doanh số bán nhà có thể tăng 10% vào năm sau, sau những mức sụt giảm đã thấy gần đây. Nhưng có thể phải đợi đến mùa Xuân thì thị trường mới thực sự sôi động trở lại. (Ng.Tr)[kn]
