ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc ở Mỹ ngày càng khó gói ghém vào một câu chuyện chung, khi mỗi địa phương lại chịu tác động từ những yếu tố kinh tế, việc làm và sức mua khác nhau, theo USA Today.
Ở Seattle, các đợt sa thải trong ngành công nghệ, bất ổn quốc tế và lãi suất vay mua nhà quanh mức gần 7% khiến cả người mua lẫn người bán đều chần chừ. Tại Savannah, Georgia, làn sóng thương mại mới, trong đó có nhà máy Hyundai, lại kéo thêm nhiều người chuyển đến, khiến người mua phải cạnh tranh mạnh hơn và trả giá cao hơn để mua được nhà.
Hai câu chuyện trái ngược này cho thấy thị trường địa ốc Mỹ đang quay về cảnh “mỗi nơi một nhịp.” Bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của Cotality, một công ty dữ liệu địa ốc, cho rằng hiện nay rất khó nói về một “thị trường nhà ở toàn quốc” đúng nghĩa. Nhìn bề ngoài, thị trường có vẻ chậm và ổn định. Nhưng bên trong, mỗi địa phương lại có câu chuyện riêng, tùy vào việc làm, thu nhập, nguồn cung nhà và sức mua tại chỗ.
Trong báo cáo gần đây, bà Hepp cho rằng các con số toàn quốc chỉ cho thấy phần nổi của thị trường. Từng khu vực lại có một tình hình riêng. Dữ liệu của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cũng phản ánh điều đó: doanh số bán nhà cũ tăng trong Tháng Hai, giảm mạnh trong Tháng Ba, rồi gần như đứng yên trong Tháng Tư.
Ở Seattle, bà Jenni Sandmeyer, môi giới kiêm quản lý của Windermere, cho biết thị trường biến động khá chậm. Người bán phải chuẩn bị căn nhà kỹ hơn trước khi rao bán, đồng thời phải chấp nhận một thực tế khó nghe, là mức giá cao của vài năm trước có thể đã qua rồi.
Nguồn nhà rao bán nhích lên giúp một số người mua có thêm lựa chọn. Với nhóm thu nhập thấp và trung bình, áp lực vẫn rất lớn. Nhiều người phải giảm bớt tiêu chuẩn tìm nhà, hoặc tạm ngưng việc mua nhà.
Tại Savannah, câu chuyện lại khác. Ông Chris Canavan của Exclusive Buyer’s Realty cho biết thị trường được hỗ trợ bởi sự mở rộng của các hãng xe, lượng hàng qua cảng Savannah tăng và vai trò ngày càng lớn của vùng Đông Nam trong ngành logistics. Những yếu tố này thu hút thêm người mua nhà mới, đồng thời khiến nhiều chủ nhà mạnh dạn đưa nhà ra bán.
Bà Toni Moss, sáng lập công ty tư vấn nhà ở EuroCatalyst, từng cảnh báo sớm về bong bóng vay mua nhà dưới chuẩn của nhiều thập niên trước. Theo bà, muốn hiểu thị trường địa ốc Mỹ hiện nay, không thể chỉ nhìn vào các con số toàn quốc, mà phải xem từng địa phương chịu tác động ra sao từ việc làm, thu nhập, nguồn cung nhà, khí hậu và rủi ro thiên tai.
Theo bà Moss, người mua nhà và nhà đầu tư ngày càng xem xét kỹ hơn từng địa phương trước khi quyết định. Một căn nhà không chỉ được định giá bằng việc làm, trường học hay tiện ích chung quanh, mà còn bằng mức độ an toàn trước bão lụt, cháy rừng, thiếu nước, bảo hiểm đắt đỏ hoặc các rủi ro khác trong khu vực.
Khi chi phí và trách nhiệm ứng phó thiên tai chuyển nhiều hơn về tiểu bang và địa phương, những nơi dễ bị rủi ro có thể trở nên kém hấp dẫn hơn. Khoảng cách giữa các thị trường nhà ở vì vậy cũng có thể lớn hơn. Người có điều kiện sẽ chọn được nơi an toàn, ổn định hơn, trong khi người có ít lựa chọn hơn dễ bị mắc kẹt tại những khu vực rủi ro cao.
Nam Florida lại cho thấy một kiểu thị trường khác. Khu vực này không rơi vào cảnh người mua rút lui như Seattle, nhưng cũng không nóng lên mạnh như Savannah. Theo ông Jeff Lichtenstein, chủ đầu tư kiêm môi giới của Echo Fine Properties, thị trường Nam Florida từng ở trạng thái khá cân bằng khi người mua vẫn có lựa chọn, còn người bán chưa chịu áp lực phải hạ giá mạnh.
Sự cân bằng đó đã không còn như trước khi các rủi ro bên ngoài, từ chiến tranh Iran đến căng thẳng tại Eo Biển Hormuz, làm cho chi phí năng lượng và lãi suất trở nên khó đoán. Trong bối cảnh ấy, người mua nhà tỏ ra thận trọng hơn, còn người bán cũng ít muốn nhượng bộ.
Tuy vậy, một thị trường cân bằng chưa chắc dễ mua bán. Theo ông Lichtenstein, người mua nghĩ giá nên giảm, còn người bán vẫn tin căn nhà của mình xứng đáng với giá cao. Vì thế, nhiều cuộc thương lượng kéo dài hơn và khó chốt hơn.
Từ những thực tế trái ngược ấy, bà Hepp cho rằng thị trường địa ốc ở Mỹ hiện giống như một trò chơi kéo co hơn là một xu hướng rõ ràng. Địa ốc Mỹ không còn đi theo một nhịp điệu chung. Mỗi thành phố có câu chuyện riêng của mình. (Ng.Tr) [T.C.]
