ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc Mỹ hiện có số người bán nhiều hơn người mua tới 37.2%, theo báo cáo mới đây của Redfin, hơn gấp đôi mức chênh lệch 17% được ghi nhận vào năm ngoái.
Tạp chí Newsweek cho biết, trong Tháng Mười Một, nước Mỹ có 529,770 người bán nhiều hơn người mua, theo Redfin. Đây là khoảng cách lớn nhất kể từ khi bắt đầu lưu dữ liệu vào năm 2013, ngoại trừ mùa Hè vừa qua.
Sau nhiều năm người mua phải cạnh tranh khốc liệt để giành mua với một số lượng nhà khan hiếm trong giai đoạn đại dịch, bức tranh thị trường nhà ở năm nay đã thay đổi hoàn toàn.
Khoảng cách giữa người bán và người mua tiếp tục nới rộng khi nhu cầu nhà ở trên toàn quốc suy yếu do vấn đề khả năng chi trả kéo dài, trong khi số nhà rao bán ra thị trường ngày càng chất đống. Theo Redfin, mức chênh này đã duy trì trên 35% kể từ Tháng Tư 2025.
Hệ quả là thị trường địa ốc Mỹ đã chuyển sang thế có lợi cho người mua – đặc biệt tại những khu vực ghi nhận có mức tăng nguồn cung mạnh nhất như Florida và Texas.
Theo định nghĩa của Redfin, khi số người bán nhiều hơn người mua trên 10% thì được xem là thị trường của người mua; khi người bán ít hơn người mua trên 10% thì được xem là thị trường của người bán; còn khi chênh lệch khoảng 10% thì thị trường ở trạng thái cân bằng.
Dù với nhiều người mua tiềm năng – nhất là tại vùng Đông Bắc nơi tình trạng thiếu nhà vẫn nghiêm trọng – cảm nhận có thể chưa rõ ràng như vậy, nhưng trên phương diện kỹ thuật, thị trường địa ốc Mỹ đã là thị trường của người mua kể từ Tháng Năm, 2024.
Trên khắp nước Mỹ, người mua hiện có nhiều quyền thương lượng hơn rất nhiều so với thời kỳ đại dịch, có thể nhận được chiết khấu và nhiều ưu đãi từ người bán và các chủ đầu tư xây dựng – với điều kiện họ “đủ khả năng mua” ngay từ đầu, theo Redfin.
Trong Tháng Mười Một, giá bán nhà trung vị (median) quốc gia vẫn tăng 0.7% so với cùng kỳ, đạt $433,175, dù số lượng nhà bán ra giảm 7% so với năm trước, còn 361,973 căn.
Mặc dù nguồn cung tăng thường gây áp lực làm giảm giá – và số nhà rao bán trên toàn quốc trong Tháng Mười Một tăng 5.4% so với cùng kỳ, đạt 1,895,836 căn – nhưng rất nhiều người Mỹ đơn giản là không đủ khả năng mua nhà lúc này.
Lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm trong tháng trước là 6.2%, giảm 0.57 điểm phần trăm so với năm ngoái nhưng vẫn ở mức cao theo chuẩn lịch sử. Thuế địa ốc và phí hội sở (HOA fee) cũng cao hơn nhiều so với trước đại dịch, trong khi phí bảo hiểm nhà vẫn tiếp tục leo thang.
Theo Redfin, trong số 50 khu vực đô thị đông dân nhất nước Mỹ, có tới 36 khu vực là thị trường của người mua, bảy khu vực cân bằng và bảy khu vực là thị trường của người bán. Các thị trường của người mua tập trung ở Sun Belt và bờ biển phía Tây, nơi nguồn cung đang tích tụ nhanh chóng trong những tháng gần đây; trong khi các thị trường cân bằng và thị trường của người bán chủ yếu nằm ở miền Trung Tây và bờ biển phía Đông.
Ông Asad Khan, kinh tế gia cao cấp của Redfin, cho biết chỉ cần một mức cải thiện vừa phải về khả năng chi trả cũng đã có thể lôi kéo một số người mua quay lại thị trường trong năm 2026, từ đó thu hẹp khoảng cách giữa người mua và người bán.
Ông nói thêm thị trường địa ốc nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì trong vùng thị trường của người mua trong tương lai gần, với việc người bán phải giảm giá hoặc đưa ra các nhượng bộ để thu hút người mua.
Người bán đang cảm nhận rõ sự chuyển dịch này. Nhiều người bán đã rút niêm yết nhà khỏi thị trường và chờ thời điểm tốt hơn mới bán, trong khi số khác ngay từ đầu đã chọn không rao bán.
Số lượng người bán trên thị trường Mỹ trong Tháng Mười Một giảm 1.4% so với tháng trước, xuống còn khoảng 1.95 triệu – mức giảm mạnh nhất kể từ Tháng Sáu 2023 và là mức thấp nhất kể từ Tháng Hai. Tuy vậy, so với cùng kỳ năm trước, số người bán vẫn tăng 6.2%, theo Redfin.
Việc người bán tạm rút khỏi thị trường có thể giúp cán cân thị trường quay trở lại phía họ – nhưng số người mua cũng đang tiếp tục giảm.
Trong Tháng Mười Một, số người mua trên toàn nước Mỹ giảm 2.5% so với tháng trước, còn khoảng 1.43 triệu – mức giảm theo tháng lớn nhất kể từ Tháng Tư 2025 và là mức thấp nhất trong lịch sử, ngoại trừ Tháng Tư, 2020, theo Redfin. So với cùng kỳ năm trước, số người mua giảm 9.4%. (Ng.Tr) [kn]
