ORANGE COUNTY, California (NV) – Thu nhập của người dân Dallas-Fort Worth (D-FW) vào năm ngoái đã tăng nhanh hơn chi phí nhà ở, đi ngược xu hướng của các đô thị lớn khác ở Texas như Austin và Houston, theo số liệu mới được công bố của Sở Thống Kê Dân Số Hoa Kỳ.
Báo The Dallas Morning News ngày 12 Tháng Chín cho biết, thu nhập trung vị (median) tại miền Bắc Texas đạt gần $93,000 trong năm qua – tăng 3.7%, vượt mức trung bình toàn tiểu bang và chỉ có San Antonio theo kịp trong nhóm bốn đô thị lớn nhất Texas (sau khi đã điều chỉnh theo lạm phát 2024).
Mặc dù chi phí thuê nhà và sở hữu nhà tại D-FW đứng hàng đắt đỏ thứ nhì toàn tiểu bang, nhưng mức tăng thu nhập này có thể giúp cải thiện khả năng chi trả. Trước đó, ước tính cho thấy chi phí nhà ở của cả người thuê lẫn chủ nhà đã tăng nhanh hơn thu nhập tại D-FW giai đoạn 2022-2023.
“Thu nhập tăng lên giúp mang lại khả năng chi trả tốt hơn,” Ted Wilson, giám đốc công ty nghiên cứu thị trường nhà ở Residential Strategies Inc. đóng tại Dallas, nhận định. “Để phép màu Texas tiếp diễn, chúng ta phải giữ giá nhà ở trong khả năng chi trả.”
Chi phí sở hữu nhà
Chủ nhà có vay thế chấp tại Bắc Texas phải trả $2,491 hằng tháng trong năm 2024, tăng 2.6% so với 2023 nhưng vẫn thấp hơn ở Austin và Houston.
Là một trong những thị trường nhà ở lớn nhất nước Mỹ, giá trị nhà trung vị ở D-FW đạt $389,500, tăng từ $385,000 năm trước.
Số hộ gia đình có vay thế chấp tại D-FW đạt 1.12 triệu, tăng gần 10,000 so với 2023. Thu nhập và giá trị nhà của nhóm này còn cao hơn. Thu nhập trung vị của các hộ có vay thế chấp đạt $137,001, tăng 4.6% so với cùng kỳ. Giá trị nhà trung vị cũng nhảy vọt lên $414,600 — so với $399,300 của năm ngoái.
Theo giáo sư tài chính và địa ốc Sriram Villupuram của University of Texas at Arlington, việc thu nhập tăng nhanh hơn chi phí sở hữu nhà là bước ngoặt mới. “Trước đây chưa từng như vậy. Đây là tín hiệu tốt,” ông nói, nhưng cũng cảnh báo lạm phát có thể bào mòn lợi ích này.
Tại Houston, chi phí nhà ở của chủ nhà có thế chấp tăng 7.8%, ở Austin tăng 3.5%, và San Antonio tăng 1.5%.
Chi phí nhà ở trung vị toàn bang Texas là $2,211/tháng trong 2024, tăng 3.7% so với năm trước. Con số này bao gồm tiền thế chấp, bảo hiểm, thuế và tiện ích. Thu nhập trung vị của nhóm hộ này đạt $124,452, tăng 6%. Giá trị nhà trung vị có thế chấp tăng từ $341,300 lên $353,300.
Thu nhập hộ gia đình toàn bang tăng nhẹ, đạt $79,721 năm 2024, tăng 2.2%. Trung vị quốc gia là $80,002, tăng 2.0%.
Dù vậy, phân tích cho thấy các hộ gia đình ở Texas vẫn cần kiếm thêm hơn $44,000 trên mức trung vị hiện tại mới đủ điều kiện mua nhà theo chuẩn thế chấp thông thường.
“Chúng tôi thấy nhiều bang miền Nam có mức tăng cao nhất theo tiêu chí này,” Jacob Fabina, kinh tế gia của Sở Thống kê Dân số Hoa Kỳ, cho biết. “Đây là khu vực đang phát triển, nên tiền trả trước và chi phí thế chấp cũng cao hơn.”
Số người thuê nhà và giá thuê tại Bắc Texas đều tăng
Số hộ thuê nhà tại D-FW tiếp tục tăng và họ vẫn phải dành phần lớn thu nhập để trả tiền thuê.
Năm 2024, khu vực này có hơn 1.2 triệu hộ thuê, tăng 15,000 so với năm trước. Giá thuê trung vị tăng lên đến $1,718, tăng $70, tức gần 2%, vượt mức trung bình toàn bang.
Austin và Houston ghi nhận giá thuê giảm, trong khi San Antonio tăng gần 3%.
Gần 43% người thuê tại D-FW chi 35% thu nhập trở lên cho nhà ở, giảm nhẹ so với 44.3% năm trước. Theo Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị, gia đình nào chi hơn 30% thu nhập để thuê nhà được xem là có gánh nặng chi phí.
Năm 2024, giới chức D-FW phê duyệt gần 72,000 căn nhà và căn hộ mới, nhiều nhất nước Mỹ, theo Construction Coverage. Khu vực này đã qua mặt Houston, New York, Phoenix và Atlanta để lên vị trí số một.
Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn nghiêm trọng. Năm 2023, mức thiếu hụt nhà ở ước tính tại D-FW là 49,204 căn, theo Zillow.
Riêng thành phố Dallas năm 2022 đã thiếu 39,900 căn hộ cho thuê giá rẻ. Dự báo khoảng thiếu hụt này sẽ tăng lên 76,100 căn vào 2035 do bị mất 54,000 căn hộ cho thuê không bị ràng buộc phải cho thuê với giá rẻ, theo Child Poverty Action Lab.
Bryan Tony, giám đốc của Dallas Housing Coalition, cho biết mục tiêu trong vài năm tới là tăng số lượng và đa dạng loại hình nhà ở trong thành phố để cải thiện khả năng chi trả. “Chúng ta cần tạo thêm cơ hội nhà ở, và đó là điều chúng tôi hy vọng sẽ xảy ra trong vài năm tới,” ông nói. (Ng.Tr) [kn]
