Sonnie Tran

Thị trường bất động sản Việt Nam từ lâu đã là một sân khấu đầy kịch tính, nơi giá cả tăng phi mã một cách khó hiểu, bất chấp thu nhập của đại đa số người dân chỉ nhích lên từng chút. Những khu đất vốn là ruộng lúa, ao cá bỗng chốc được định giá ngang ngửa đất vàng phố cổ. Đây có phải là quy luật phát triển tự nhiên, hay là kết quả của một “bàn tay vô hình” đang thao túng và dựng sóng?

Sai lầm kinh tế khởi đầu cho những cơn sốt đất Việt Nam

Cội rễ của những cơn sốt đất tại Việt Nam có nguồn gốc sâu xa từ tâm lý và văn hóa, được định hình bởi một trong những giai đoạn kinh tế khắc nghiệt nhất trong lịch sử đất nước: thời kỳ siêu lạm phát những năm 1980. Tuy nhiên, đây không phải là một bi kịch tất yếu của hoàn cảnh hậu chiến, mà phần lớn là hệ quả trực tiếp từ những sai lầm nghiêm trọng trong chính sách kinh tế đã được thừa nhận. Thay vì ổn định, mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung và các quyết sách tiền tệ thiếu kiểm soát của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã tạo ra một cuộc khủng hoảng, xóa sổ giá trị đồng tiền và đẩy đời sống người dân vào tình cảnh vô cùng khốn khó.

Sau năm 1975, việc vội vàng áp đặt mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung ra cả nước, đặc biệt là quyết định xóa bỏ nhanh chóng kinh tế tư nhân ở miền Nam vốn đang phát triển năng động, đã làm đình trệ sản xuất và phá vỡ các chuỗi cung ứng tự nhiên. Nhưng sai lầm đỉnh điểm, trực tiếp châm ngòi cho siêu lạm phát, chính là cuộc cải cách giá – lương – tiền năm 1985. Trong một nỗ lực nhằm xóa bỏ cơ chế bao cấp, nhà nước đã thực hiện đổi tiền và để bù đắp thâm hụt ngân sách, đã in và bơm một lượng tiền khổng lồ vào lưu thông mà không có sự kiểm soát. Đây là một quyết định kinh điển về việc tài trợ thâm hụt bằng cách in tiền, khiến lượng tiền trong lưu thông tăng đột biến trong khi hàng hóa khan hiếm, đẩy giá cả tăng vọt.

Các con số đã chứng minh cho thảm họa chính sách này. Tỷ lệ lạm phát năm 1986 là 587%, năm 1987 là 329%, và đạt đỉnh điểm vào năm 1988 với 774.7%. Mức lạm phát phi mã này đã biến đồng tiền trở thành vô giá trị, làm bốc hơi toàn bộ tài sản tiết kiệm của người dân. Hệ quả trực tiếp là một cuộc khủng hoảng niềm tin toàn diện vào đồng tiền quốc gia. Đời sống người dân trở nên vô cùng khó khăn, và để tự bảo vệ mình, họ không còn cách nào khác ngoài việc quay lưng với tiền mặt, tìm cách tích trữ các tài sản vật chất như vàng, ngoại tệ, và đặc biệt là đất đai.

Chính di sản từ những sai lầm chính sách này đã để lại những di sản tâm lý nặng nề, ăn sâu vào hành vi tài chính của nhiều thế hệ. Việc giá trị các khoản tiết kiệm bị xóa sổ bởi lạm phát đã làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin vào tiền mặt. Hình ảnh về một cuốn sổ tiết kiệm từng có giá trị bằng cả một căn nhà mặt phố bỗng chốc chỉ mua nổi một bát phở đã trở thành một minh chứng rõ nét cho sự mong manh của giá trị đồng tiền. Chính trải nghiệm này đã hình thành nên một phản xạ gần như vô điều kiện trong xã hội: tìm kiếm các tài sản vật chất để bảo toàn giá trị. Trong bối cảnh đó, vàng và đặc biệt là đất đai, vốn gắn liền với quan niệm văn hóa “an cư lạc nghiệp,” đã trở thành kênh trú ẩn tài sản được ưu tiên. Điều này đã tạo ra một lực cầu nền tảng, luôn tiềm ẩn trong xã hội.

Nếu ký ức lịch sử tạo ra nền tảng tâm lý, thì chính sách tiền tệ nới lỏng để chạy theo tăng trưởng GDP để tuyên truyền duy trì tính chính danh của Đảng Cộng Sản Việt Nam chính là yếu tố châm ngòi cho các cơn sốt đất. Khi nhà nước cần kích thích tăng trưởng, đặc biệt trong các giai đoạn kinh tế khó khăn, việc hạ lãi suất sẽ bơm một lượng tiền giá rẻ vào hệ thống. Dòng tiền này, khi tìm kiếm kênh đầu tư hiệu quả, thường có xu hướng chảy vào bất động sản do kỳ vọng về sự an toàn và tiềm năng tăng giá.

Minh chứng cho mối liên hệ này là giai đoạn sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, khi Ngân hàng Nhà nước giảm mạnh lãi suất tái cấp vốn từ 14% xuống còn 7% vào giữa năm 2009. Gần đây hơn, trong giai đoạn đại dịch COVID-19 (2020-2021), các chính sách nới lỏng tiền tệ và việc hạ lãi suất cho vay xuống mức thấp kỷ lục đã một lần nữa tạo ra một làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Bất chấp sự chững lại của nhiều ngành kinh tế, dữ liệu thị trường trong quý 1 năm 2021 cho thấy phân khúc đất nền tại các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Giang, Phú Thọ lại ghi nhận mức tăng giá lên tới 20-30% chỉ trong vài tháng.

Như vậy, sự cộng hưởng giữa một lực cầu trú ẩn tài sản mang tính lịch sử và dòng tiền giá rẻ từ các chính sách tiền tệ đã tạo ra các điều kiện thuận lợi cho những cơn sốt đất, khiến giá cả thường xuyên bị đẩy lên cao, tách rời khỏi giá trị thực.

Chiêu trò thao túng đấu giá bất thường

Một trong những chiêu trò giới đầu cơ sử dụng là chiêu bài đấu giá đất để “dựng sóng” trên cả một khu vực rộng lớn. Kịch bản thường thấy là một nhóm sẽ âm thầm gom một lượng lớn đất đai ở các vùng ven với giá rẻ. Sau đó, khi chính quyền tổ chức đấu giá một vài lô đất “vàng” trong khu vực, họ sẽ cử người tham gia và hô những mức giá “trên trời”, cao gấp 5-10 lần giá khởi điểm. Mục đích không phải để thắng đấu giá, mà chỉ để tạo ra một cú nổ truyền thông. Báo chí đưa tin về mức giá kỷ lục, và ngay lập tức, một cơn sốt đất ảo được hình thành. Tận dụng thời cơ, nhóm đầu cơ nhanh chóng bán tháo số đất đã gom trước đó với lợi nhuận khổng lồ. Cái giá phải trả chỉ là một khoản tiền đặt cọc nhỏ nhoi, vốn được xem như chi phí marketing hiệu quả. Những cuộc đấu giá gây chấn động ở Thủ Thiêm, Bắc Giang, Hưng Yên… đã minh chứng cho chiêu trò này, để lại sau đó là những khu đất hoang vắng với mặt bằng giá đã bị đẩy lên ngưỡng ảo tưởng.

Đỉnh điểm và chấn động nhất cho chiêu trò thao túng đấu giá chính là trường hợp đại án Tân Hoàng Minh tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM) vào cuối năm 2021. Vào tháng 12/2021, Công ty Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã bỏ ra 24.500 tỷ đồng để trúng đấu giá lô đất 3-12 rộng 10,060 m², một mức giá cao gấp 8.3 lần so với giá khởi điểm, tương đương con số không tưởng: 2.45 tỷ đồng/m². Ngay lập tức, một cơn sốt ảo lan ra toàn thị trường, được truyền thông khuếch đại. Tuy nhiên, chỉ hơn một tháng sau, vào tháng 1/2022, Tân Hoàng Minh đột ngột tuyên bố bỏ cọc, chấp nhận mất gần 600 tỷ đồng. Hành động này đã lật tẩy bản chất của một chiêu trò: khoản tiền cọc bị mất thực chất chỉ là “chi phí marketing” để tạo hiệu ứng, giúp các bên liên quan bán ra lượng đất đã gom trước đó. Sau cú sốc này, thị trường lập tức “hạ nhiệt,” để lại vô số nhà đầu tư nhỏ lẻ bị “mắc kẹt” ở đỉnh giá.

Tuy nhiên, vụ án Tân Hoàng Minh gây chấn động ở Thủ Thiêm chỉ là đỉnh điểm của một phương thức đã được áp dụng ở nhiều nơi. Gần đây nhất là vụ đấu giá gây chấn động tại Hoài Đức (Hà Nội) vào giữa năm 2024. Trong phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên, một lô đất đã được trả với mức giá phi lý 133.3 triệu đồng/m², cao gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm chỉ 7.3 triệu đồng/m². Phiên đấu giá này diễn ra xuyên đêm, kéo dài hơn 19 giờ đồng hồ, cho thấy sự cạnh tranh bất thường và những dấu hiệu rõ ràng của việc cố tình tạo sóng. Sự việc gây chấn động đến mức Thủ tướng Chính phủ đã phải ban hành Công điện chỉ đạo rà soát, chấn chỉnh công tác đấu giá đất, và huyện Hoài Đức sau đó đã phải tạm dừng nhiều phiên đấu giá khác để kiểm tra lại quy trình.

Hay trước thông tin quy hoạch Đông Anh sẽ lên quận vào năm 2020, các phiên đấu giá đất tại đây đã bị các bên trục lợi lợi dụng để trở thành sân khấu làm giá. Điển hình là phiên đấu giá khu đất X1, thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương vào cuối năm 2021. Tại đây, một lô đất góc đã được trả với mức giá kỷ lục 134 triệu đồng/m², trong khi các lô khác cũng bị đẩy lên trên 100 triệu đồng/m² – cao hơn gấp đôi so với mức giá khởi điểm chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m². Mức giá gây sốc này ngay lập tức được giới môi giới và đầu cơ sử dụng làm “pháo hiệu”, tạo ra một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh. Họ lấy kết quả đấu giá này làm căn cứ để thuyết phục người mua rằng đất Đông Anh đã bước sang một trang mới về giá. Hậu quả là sau khi cơn sốt qua đi và các nhóm đầu cơ đã rút lui, thị trường rơi vào trầm lắng, những người đã mua đất với giá trên trời phải đối mặt với tình trạng “đóng băng,” không có thanh khoản hoặc phải chấp nhận cắt lỗ sâu.

Không chỉ thế, phương thức này còn đã từng diễn ra khắp nơi các từ buổi đấu giá các lô đất ở xã vùng ven của huyện Văn Giang, Văn Lâm và Yên Mỹ, thuộc tỉnh Hưng Yên (cũ) đã đẩy giá lên cao gấp 2 – 3 lần, cho đến tỉnh Bắc Giang, các phiên đấu giá đất ở các huyện như Việt Yên, Lục Nam ghi nhận các lô đất gần khu công nghiệp được đấu giá với mức tăng giá lên tới 50-100% so với giá khởi điểm đã thu hút một lượng mua lớn từ Hà Nội và các tỉnh lân cận. Hậu quả là sau khi các phiên đấu giá kết thúc, thị trường nhanh chóng “hạ nhiệt,” nhiều lô đất đã bị bỏ hoang, và những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua đất với giá “đỉnh” đã bị mắc kẹt, không thể bán ra hoặc phải chấp nhận lỗ để thoát hàng.

Sự lũng đoạn thị trường từ những chiêu trò thổi giá đất ảo

Nắm bắt được tâm lý đám đông và “mỏ vàng” từ niềm tin cố hữu này, các nhóm tài chính lớn, những “cá mập” và giới đầu cơ đã không bỏ lỡ cơ hội để lũng đoạn thị trường. Họ không tạo ra nhu cầu, họ chỉ lợi dụng và khuếch đại nó bằng những chiêu trò được tính toán kỹ lưỡng để trục lợi, cho thấy rõ sự thao túng của thị trường.

Một trong những chiêu bài phổ biến nhất là kiểm soát nguồn cung để tái định hình mặt bằng giá. Hãy tưởng tượng một dự án lớn, chủ đầu tư ban đầu mở bán với mức giá hợp lý để thu hút người mua thật. Ngay sau đó, các “cá mập” sẽ âm thầm hành động, sử dụng các pháp nhân hoặc cá nhân khác nhau để thu gom toàn bộ sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Khi đã nắm trong tay phần lớn nguồn cung, họ đồng loạt tung hàng ra với một mức giá mới, cao gấp đôi, thậm chí gấp ba. Mục tiêu của họ không chỉ là lợi nhuận trên từng căn hộ, mà là thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực. Các đợt mở bán sau của chính chủ đầu tư cũng sẽ “tát nước theo mưa,” neo giá bán theo mức giá ảo do họ tạo ra. Tinh vi hơn, có khi chính chủ đầu tư lại đứng sau giật dây, tự mua lại sản phẩm của mình để tạo hiệu ứng “cháy hàng,” hợp thức hóa việc tăng giá trong tương lai. Kết quả là người có nhu cầu ở thực bị đẩy ra khỏi cuộc chơi, còn bong bóng giá thì ngày một phình to.

Kịch bản này không chỉ là lý thuyết, mà được phản ánh qua những giao dịch phức tạp trên thực tế, cho thấy sự phối hợp ở một tầm cao hơn. Một trường hợp điển hình liên quan đến các giao dịch tại những dự án do Vinhomes của tập đoàn Vingroup phát triển. Cụ thể, ông Nguyễn Phi Long, Tổng Giám đốc của Công ty Trường Lộc, một pháp nhân mà tại thời điểm thành lập, có tới 99.9% cổ phần do chính CTCP Vinhomes nắm giữ, và vợ là bà Nguyễn Thị Hồng Kiều đã ký hợp đồng mua cùng lúc 26 căn tại dự án Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng) và 13 căn khác tại Vinhomes Starcity Thanh Hóa. Như vậy, cặp vợ chồng này đã thâu tóm 39 bất động sản chỉ trong một ngày. Trước đó, vào cuối tháng 12/2022, họ cũng đã mua khoảng 70 căn tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên).

Màn kịch trở nên rõ ràng hơn khi nhìn vào cấu trúc tài chính phía sau. Hai công ty là Trường Lộc và Phát Đạt, ban đầu đều là công ty con do Vinhomes lập ra, đã vay của Ngân hàng Techcombank hơn 5.400 tỷ đồng thông qua trái phiếu với lãi suất cao 12%/năm do CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) phát hành.

Điểm mấu chốt của chiêu bài này nằm ở một thủ thuật kế toán quan trọng: thời điểm các giao dịch trên diễn ra, Vinhomes đã thoái vốn gần hết khỏi cả Trường Lộc và Phát Đạt và hoàn tất thoái vốn toàn bộ vào tháng 8/2024. Vì vậy về mặt kế toán, hai công ty này không còn là công ty con, do đó các giao dịch mua bán bất động sản sau đó không còn là giao dịch nội bộ. Dòng tiền hàng ngàn tỷ từ việc phát hành trái phiếu, được “vay” qua hai công ty vỏ bọc này, sau đó quay trở lại để mua sản phẩm của Vinhomes thông qua giao dịch cá nhân ông Long và vợ được ghi nhận trên báo cáo tài chính của Vingroup như một khoản doanh thu thực từ khách hàng bên ngoài, thay vì là một bút toán luân chuyển vốn nội bộ.

Như vậy, đây không phải là một hành động đơn phương của chủ đầu tư. Đây là một cấu trúc tài chính được thiết kế tinh vi, cho thấy sự cấu kết chặt chẽ giữa chủ đầu tư và định chế tài chính. Vai trò của Techcombank (thông qua TCBS) không chỉ dừng lại ở việc thu xếp vốn. Khi chấp nhận cho vay hoặc bảo lãnh phát hành trái phiếu với tài sản đảm bảo là các quyền lợi phát sinh từ chính dự án, ngân hàng bắt buộc phải thực hiện thẩm định giá các bất động sản đó. Bằng việc chấp nhận mức giá giao dịch do Vingroup và các công ty “sân sau” của mình tạo ra, ngân hàng đã trực tiếp hợp thức hóa mức giá ảo này.

Nói cách khác, Vingroup là bên định ra giá bán, nhưng chính ngân hàng là bên xác nhận giá trị đó thông qua hành vi cấp vốn. Sự phối hợp này tạo ra một vòng tròn khép kín hoàn hảo: chủ đầu tư tạo ra “bên mua”, ngân hàng cấp vốn cho “bên mua” dựa trên mức giá do chủ đầu tư đưa ra, và khoản tiền đó lại quay về túi chủ đầu tư dưới dạng doanh thu. Cả hai cùng có lợi: Vingroup ghi nhận doanh thu và lợi nhuận đột biến, còn ngân hàng có được các khoản cho vay và phí dịch vụ lớn. Người gánh chịu cuối cùng là thị trường và những người mua thật, khi phải đối mặt với một mặt bằng giá đã bị bóp méo và thổi phồng một cách có hệ thống.

Bóng ma suy thoái những năm 1980 liệu có lặp lại?

Có thể thấy, bức tranh toàn cảnh cho thấy vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ nằm ở các chiêu trò đơn lẻ. Cội rễ của nó nằm sâu trong một chuỗi các sai lầm chính sách mang tính hệ thống, bắt nguồn từ chính giai đoạn siêu lạm phát những năm 1980 do các quyết sách kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam gây ra. Chính thảm họa kinh tế đó đã gieo rắc vào tâm lý xã hội một nỗi sợ hãi cố hữu về sự mất giá của đồng tiền, tạo ra một phản xạ tích trữ đất đai như một cứu cánh. Ngày nay, dù bối cảnh đã thay đổi, bản chất của vấn đề dường như vẫn là sự tiếp nối và biến tướng của những sai lầm hệ thống đó, nơi người dân vẫn tiếp tục gánh chịu hậu quả.

Sự chuyển đổi sang kinh tế thị trường đã không tạo ra một sân chơi công bằng, mà đã mở đường cho sự trỗi dậy của một tầng lớp mà Milovan Djilas, một nhà lý luận Nam Tư và là một trong những nhà phê bình nổi tiếng nhất về chế độ cộng sản, đã mô tả một cách tiên tri trong tác phẩm kinh điển “Giai cấp mới”. Djilas lập luận rằng các quan chức Đảng Cộng sản đã trở thành một “giai cấp” mới, không sở hữu tư liệu sản xuất nhưng lại kiểm soát toàn bộ nền kinh tế thông qua quyền lực chính trị của họ. Việc áp dụng khái niệm này vào bối cảnh Việt Nam hiện nay cho thấy một luận điểm táo bạo: những người nắm quyền không cần trực tiếp sở hữu nhà máy hay công ty, mà họ kiểm soát sự thành công hay thất bại của doanh nghiệp thông qua việc cấp phép, quản lý tài nguyên (đặc biệt là đất đai), và điều chỉnh chính sách.

Sự cộng sinh giữa “giai cấp mới” này và các tập đoàn kinh tế tư nhân lớn đã tạo ra một mô hình “tư bản thân hữu” đặc trưng, nơi thành công không dựa vào cạnh tranh lành mạnh mà phụ thuộc vào mối quan hệ với quyền lực chính trị, mà những cái tên điển hình như Vingroup, Sun Group, Masan, Techcombank, hay Tập đoàn Xuân Cầu của gia đình Tổng Bí thư Tô Lâm, tập đoàn Phúc Sơn của cựu chủ tịch nước Võ Văn Thưởng.

Trong khi các đại án chấn động như Vạn Thịnh Phát, FLC hay Tân Hoàng Minh bị phanh phui và sụp đổ, có vẻ như đó chỉ là những ví dụ bị đưa ra ánh sáng để trấn an dư luận. Bởi lẽ, một số tập đoàn khác dường như vẫn đang hoạt động với sự bao che rõ ràng từ hệ thống. Trường hợp của Vingroup là một ví dụ điển hình và còn đang tiếp diễn. Vụ việc Vingroup cấu kết với Techcombank sử dụng các công ty vỏ bọc như Trường Lộc và Phát Đạt để thao túng giá và tạo doanh thu ảo không phải là một hành vi đơn lẻ. Đó là một cơ chế tài chính phức tạp, cho thấy sự phối hợp ở mức độ cao nhất. Việc này diễn ra sau khi các đại án kia đã xảy ra, đặt ra một câu hỏi lớn về sự tồn tại của một “vùng an toàn” dành riêng cho những tập đoàn được coi là trụ cột, bất chấp các hành vi có dấu hiệu lũng đoạn thị trường.

Chính sách kinh tế vĩ mô dường như cũng đang phục vụ cho hệ thống này. Để duy trì tăng trưởng GDP trên 8% năm tới, chính phủ tiếp tục nới lỏng tiền tệ, gây ra áp lực lạm phát nặng nề, với chỉ số CPI 6 tháng đầu năm 2025 tăng 3,27%. Dòng tiền khổng lồ được bơm vào nền kinh tế lại không chảy vào sản xuất, mà tìm đến các kênh đầu cơ. Các báo cáo chính thức từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chỉ ra một sự thật đáng báo động về sự phân bổ lệch lạc của dòng tiền: trong khi tín dụng chung toàn nền kinh tế tăng khoảng 10% tính đến cuối tháng 7/2025, dòng vốn chảy vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản lại tăng trưởng nóng tới 18,47%. Dòng tiền này chảy vào các dự án của những tập đoàn thân hữu, giúp họ ghi nhận lợi nhuận, làm đẹp báo cáo tài chính và tiếp tục vay vốn, trong khi người dân gánh chịu hậu quả kép: lạm phát bào mòn thu nhập và giá nhà đất bị đẩy lên trời.

Cuối cùng, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhà nước giữ vai trò chủ đạo trên danh nghĩa để phân phối lợi ích công bằng cho người dân dường như đã biến tướng thành một nền kinh tế được dẫn dắt bởi lợi ích của một vài nhóm thân hữu. Bóng ma của những năm 1980 chưa bao giờ biến mất, nó chỉ thay đổi hình hài. Và người dân, một lần nữa, lại phải đối mặt với một thực tại phũ phàng: giấc mơ sở hữu một ngôi nhà ngày càng bị đẩy ra xa, trở thành nạn nhân của một hệ thống được thiết kế để phục vụ cho số ít.