ORANGE COUNTY, California (NV) – Một độc giả ở Davis, California, mới đây hỏi trang báo mạng Marketplace rằng ly hôn ảnh hưởng đến kinh tế và giá nhà như thế nào. Ông cho biết trong khu phố của mình, ít nhất bốn gia đình có con nhỏ phải duy trì hai chỗ ở trong cùng thành phố để cha mẹ thay phiên chăm con.

Tác động của ly hôn đối với tài chính gia đình là điều giới nghiên cứu ghi nhận khá rõ. Ly hôn có thể làm thu nhập hộ gia đình giảm, đặc biệt đối với phụ nữ. Một nghiên cứu của các chuyên gia thuộc Đại Học Michigan và Đại Học Boston cho thấy phụ nữ thường phải tăng giờ làm sau ly hôn.

Tuy nhiên, riêng tác động của ly hôn đối với thị trường nhà ở lại chưa có nhiều nghiên cứu trên phương diện kinh tế.

Ông Anthony Orlando, phó giáo sư tài chính, địa ốc và luật tại California State Polytechnic University ở Pomona, cho biết các bằng chứng hiện có cho thấy ly hôn có thể làm giảm tỷ lệ sở hữu nhà. Ông viện dẫn một nghiên cứu tại Đan Mạch năm 2019, trong đó các nhà nghiên cứu dùng mô hình để dự đoán mối liên hệ giữa ly hôn và tỉ lệ sở hữu nhà.

“Khi ly hôn xảy ra, tài sản hoặc giá trị tài sản ròng thường giảm mạnh, vì hai bên phải chia tài sản và phải trả thêm các chi phí liên quan đến ly hôn, như tiền luật sư,” ông Orlando nói. “Những yếu tố đó thường làm giảm điều kiện sở hữu nhà.”

Theo ông, sau ly hôn, một người thường chỉ còn dựa vào thu nhập của chính mình thay vì có thêm thu nhập của vợ hoặc chồng. Rủi ro tài chính vì vậy lớn hơn, và việc trả tiền vay mua nhà hằng tháng cũng khó hơn.

Ông Orlando cho biết hiện chưa có nhiều nghiên cứu sâu về tác động trực tiếp của ly hôn đối với giá nhà. Tuy nhiên, nếu ly hôn làm giảm nhu cầu sở hữu nhà, thị trường về lý thuyết có thể chịu thêm áp lực giảm giá.

Mối quan hệ này cũng đi theo chiều ngược lại. Không chỉ ly hôn ảnh hưởng đến nhà ở, mà chính thị trường nhà ở cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định ly hôn.

“Nếu giá nhà tăng mạnh, có một số bằng chứng cho thấy tỉ lệ ly hôn trong nhóm chủ nhà thật ra lại giảm,” ông Orlando nói. “Lý do là khi giá nhà tăng, áp lực tài chính giảm bớt. Cặp vợ chồng lúc đó đang sở hữu một căn nhà có giá trị cao hơn.”

Giá thuê nhà tăng cũng có thể khiến nhiều cặp vợ chồng chần chừ. Khi giá nhà tăng, tiền thuê nhà thường tăng theo. Một người đang nghĩ đến ly hôn có thể phải cân nhắc lại nếu việc ra ở riêng đồng nghĩa với khoản thuê nhà quá cao. Trong trường hợp đó, ly hôn không còn là lựa chọn dễ thực hiện về mặt tài chính.

Không chỉ thị trường nhà ở, tình hình kinh tế nói chung cũng có ảnh hưởng tới quyết định ly hôn.

“Khi kinh tế mạnh, tỉ lệ ly hôn thường cao hơn. Khi kinh tế yếu hoặc rơi vào suy thoái, tỉ lệ ly hôn thường thấp hơn,” ông David Reiss, giáo sư luật tại Đại Học Cornell, người nghiên cứu chính sách nhà ở, cho biết.

Theo ông Reiss, trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nhiều gia đình không dễ tách ra thành hai hộ riêng. Có người mắc kẹt với căn nhà có giá trị thấp hơn khoản nợ vay mua nhà, có người chịu áp lực tài chính quá lớn để trả tiền luật sư, thuê nhà riêng hoặc mua chỗ ở mới. Vì vậy, ly hôn có thể trở thành một quyết định khó thực hiện về mặt tài chính, ngay cả khi quan hệ hôn nhân không còn tốt đẹp.

Ông Reiss nói trong đời sống hằng ngày, nhiều người thường nghĩ tình yêu, sự chán ghét hay quan hệ vợ chồng là chuyện riêng của mỗi cá nhân. Nhưng nhìn rộng hơn, kinh tế tác động rất mạnh đến các lựa chọn cá nhân, kể cả chuyện kết hôn và ly hôn. (Ng.Tr) [T.C.]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Chi phí sở hữu nhà ngày càng nặng đang đẩy số hồ sơ xiết nhà tại Bắc Texas lên mức cao nhất trong sáu năm qua, theo dữ liệu mới nhất của công ty dữ liệu địa ốc ATTOM, được The Dallas Morning News trích dẫn.

Trong bốn tháng đầu năm 2026, hơn 2,700 căn nhà tại các quận Collin, Dallas, Denton và Tarrant vướng hồ sơ xiết nhà do chủ nhà trễ hạn hoặc không trả được nợ vay mua nhà. Con số này tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn hồ sơ tập trung tại Dallas County và Tarrant County. Tuy nhiên, mức tăng mạnh hơn xuất hiện tại Collin County và Denton County. Số hồ sơ xiết nhà tại Collin County tăng 44%, trong khi Denton County tăng tới 180% so với năm trước.

Ông Rob Barber, tổng giám đốc ATTOM, cho biết số hồ sơ xiết nhà tăng chủ yếu vì chi phí sinh hoạt và chi phí sở hữu nhà cùng tăng. Lãi suất vay cao hơn, lạm phát làm ngân sách gia đình thiếu hụt, và một số áp lực kinh tế địa phương cũng góp phần khiến nhiều chủ nhà gặp khó khăn.

Tuy vậy, ông Barber lưu ý tỷ lệ xiết nhà tại khu vực Dallas Fort Worth trong Tháng Tư vẫn gần tương đương mức trung bình toàn quốc. Tại Dallas Fort Worth, cứ 3,421 căn nhà thì có một căn vướng hồ sơ xiết nhà. Trên toàn nước Mỹ, tỷ lệ này là một căn trên mỗi 3,388 căn, tức gần tương đương.

So với thời khủng hoảng tài chính 2008, số hồ sơ xiết nhà hiện nay vẫn còn thấp hơn nhiều. Ông Barber cho rằng mức tăng gần đây chủ yếu cho thấy thị trường đang trở lại nhịp bình thường sau giai đoạn đại dịch, khi nhiều vụ xiết nhà bị tạm hoãn và chủ nhà nhận được các chương trình hỗ trợ. Vì vậy, đây chưa phải dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng địa ốc mới.

Giá trị nhà tăng giúp nhiều chủ nhà tránh bị xiết

Một yếu tố giúp thị trường bớt rủi ro là phần giá trị căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ khoản nợ vay mua nhà còn lại. Trong địa ốc, khoản này thường được gọi là vốn chủ nhà.

Bà Jessica Lautz, phó kinh tế gia trưởng kiêm phó chủ tịch phụ trách nghiên cứu của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), cho biết vốn chủ nhà của một chủ nhà trung bình tại Mỹ tăng khoảng 50% trong năm năm qua. Tại Bắc Texas, mức tăng có thể còn cao hơn vì khu vực này phát triển nhanh.

Nhờ phần giá trị tích lũy đó, nhiều chủ nhà lâu năm nếu gặp khó khăn vẫn có thể bán nhà để trả nợ, thay vì để căn nhà rơi vào xiết nợ.

Nhóm dễ gặp rủi ro hơn là những người mới mua nhà trong giai đoạn giá cao, đặc biệt trong năm 2023 và 2024, khi lãi suất vay mua nhà cũng cao.

Bà Yanling Mayer, kinh tế gia địa ốc của Trung Tâm Nghiên Cứu Địa Ốc Texas, cho biết nhóm này mua nhà với giá cao và vay với lãi suất cao hơn nhiều so với những người mua nhà hoặc tái cấp vốn trong giai đoạn lãi suất cực thấp thời đại dịch.

Một số người còn chọn khoản vay có lãi suất điều chỉnh, hy vọng lãi suất sẽ giảm sau đó. Nhưng lãi suất chưa giảm như mong đợi, khiến khoản trả hằng tháng tiếp tục đè nặng lên ngân sách gia đình.

Vay mua nhà khó hơn, chi phí giữ nhà cũng nặng hơn

Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay vững hơn thời khủng hoảng tài chính 2008, vì điều kiện vay mua nhà chặt chẽ hơn nhiều. Sau cuộc khủng hoảng đó, Đạo Luật Dodd Frank năm 2010 buộc các định chế cho vay kiểm tra kỹ hơn thu nhập, tiền trả trước và sức trả nợ của người vay.

“Ngày nay, mua được nhà khó hơn trước,” bà Lautz nói.

Điều kiện vay chặt hơn giúp hệ thống tài chính bớt rủi ro, nhưng cũng khiến nhiều gia đình khó mua nhà hơn. Người vay không chỉ cần đủ tiền trả trước, mà còn phải chứng minh họ có thu nhập ổn định và đủ sức trả khoản vay hằng tháng.

Trong khi đó, những người đang sở hữu nhà cũng chịu nhiều áp lực mới. Ngoài các cú đánh vào tài chính cá nhân như mất việc, bệnh nặng hoặc phá sản, họ còn phải đối mặt với lạm phát, thuế tài sản, bảo hiểm nhà và nợ tiêu dùng tăng. Với những người vay theo lãi suất điều chỉnh, tiền trả hằng tháng cũng có thể tăng khi lãi suất tăng.

Ông Joel Berner, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, cho rằng hồ sơ xiết nhà tăng gần mức trước đại dịch có liên quan rõ đến các khoản chi phí ngoài tiền vay mua nhà. Những khoản tăng thêm này thường gây khó trước tiên cho các chủ nhà có nền tảng tài chính yếu.

Tuy vậy, ông nhấn mạnh thị trường nhà ở chưa rơi vào tình trạng nguy cấp. Diễn biến hiện nay giống quá trình trở lại nhịp bình thường sau thời gian chủ nhà được hỗ trợ trong đại dịch.

Theo ông, nếu một căn nhà buộc phải bán ra thị trường, vẫn có nhiều người mua tiềm năng quan tâm. Nhiều người trước đó không mua được nhà vì giá cao và nguồn cung thiếu, nên nhu cầu mua nhà vẫn còn. (Ng.Tr) [T.C.]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Hơn 113,000 chủ nhà tại Florida muốn bán nhà nhưng vẫn chọn không bán, vì không muốn mất khoản vay mua nhà lãi suất thấp từ thời đại dịch, WLRN South Florida cho biết mới đây.

Khảo sát mới của Calgary Homes, một nền tảng địa ốc, cho thấy 32% chủ nhà tại Florida rất muốn bán nhà nhưng quyết định giữ lại căn nhà hiện tại, vì lãi suất vay mua nhà hiện nay cao hơn nhiều so với mức họ đang có. Tính trên toàn tiểu bang, tỉ lệ này tương đương khoảng 113,730 căn nhà bị kẹt trong hiệu ứng “khóa chặt” vì lãi suất.

“Lãi suất vay mua nhà thấp từng là một lợi thế lớn cho chủ nhà, nhưng với một số người, nó trở thành một sợi dây trói âm thầm,” phát ngôn viên Calgary Homes nói.

Theo Calgary Homes, hiệu ứng này không chỉ làm giảm nguồn cung nhà bán ra thị trường hay ảnh hưởng đến khoản trả hằng tháng. Nó còn chi phối nhiều quyết định lớn trong đời sống, từ nghỉ hưu, chuyển việc, sống gần gia đình hơn, cho đến chọn một căn nhà phù hợp hơn.

Nói cách khác, nhiều chủ nhà đang giữ được lãi suất rất tốt, nhưng lại sống trong căn nhà không còn hợp với nhu cầu hiện tại.

Kết quả khảo sát được công bố trong lúc thị trường nhà ở Florida, đặc biệt là Nam Florida, chịu áp lực từ nhiều phía. Nam Florida vốn thuộc nhóm khu vực có tỉ lệ mua nhà bằng tiền mặt cao nhất nước Mỹ. Chủ nhà tại đây cũng đối mặt với một số mức lãi suất vay mua nhà cao nhất nước.

WLRN từng đưa tin hồi Tháng Hai rằng cứ sáu căn nhà tại Miami thì có một căn bán cho nhà đầu tư, khiến người mua nhà để ở càng khó cạnh tranh.

Khảo sát cũng cho thấy 35% chủ nhà tại Florida phải hoãn một quyết định lớn trong đời để giữ mức lãi suất hiện tại. Trong đó, 11% muốn chuyển đến gần gia đình hơn nhưng chưa thể làm được. Những người khác muốn đến nơi có chi phí thấp hơn, bán nhà lớn để mua nhà nhỏ khi nghỉ hưu, hoặc đổi sang căn nhà rộng hơn.

Tác động tâm lý cũng rõ rệt. Có 32% người trả lời nói họ vẫn thoải mái với căn nhà hiện tại, và 17% thấy mình may mắn vì giữ được lãi suất thấp. Nhưng 9% nói họ mắc kẹt về tài chính, trong khi khoảng 8% cho biết căn nhà hiện nay không còn phù hợp với đời sống của họ.

Đáng chú ý, 15% chủ nhà nói họ sẵn sàng chấp nhận chất lượng sống kém hơn để giữ khoản vay mua nhà có lãi suất thấp.

Kế hoạch bán nhà lớn để mua nhà nhỏ, vốn quen thuộc với nhiều người nghỉ hưu, cũng bị ảnh hưởng. Có 26% người tham gia khảo sát nói họ hoãn kế hoạch này, vì chuyển nhà đồng nghĩa với việc phải nhận khoản vay mới với lãi suất cao hơn.

Điều đó cho thấy trong môi trường lãi suất cao, mua nhà nhỏ hơn chưa chắc giúp khoản trả nợ hằng tháng thấp hơn.

Đầu năm nay, lãi suất vay mua nhà từng có lúc xuống dưới 6%, lần đầu tiên trong nhiều năm. Nhưng mức này vẫn cao hơn nhiều so với lãi suất dưới 3% mà nhiều chủ nhà chốt được trong giai đoạn 2020 đến 2021.

Theo khảo sát, 27% người trả lời nói vấn đề lãi suất vay mua nhà tăng cao khiến cho việc chuyển nhà trở nên quá tốn kém. Nhiều người cảm thấy khó chịu vì không còn nhiều lựa chọn khả thi về tài chính.

Hiệu ứng “khóa chặt” này làm thị trường nhà ở Florida thêm khó khăn, đặc biệt tại những thành phố có tỉ lệ sở hữu nhà thấp như Miami. Cùng lúc, Florida đang xem xét những thay đổi lớn về thuế tài sản, một vấn đề có thể tiếp tục ảnh hưởng đến chuyện mua nhà và giữ nhà tại tiểu bang này. (Ng.Tr) [T.C.]