LOS ANGELES, California (NV) – Chủ nhà tại những khu vực bị ảnh hưởng bởi cháy rừng ở Los Angeles đã bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng tài chính, theo dữ liệu thế chấp hàng ngày do ICE Mortgage Technology theo dõi.

Tạp chí National Mortgage News cho hay, gần 5% số người vay thế chấp trong các khu vực cháy như Eaton và Palisades không thanh toán khoản vay Tháng Giêng của họ trước ngày 17, so với Tháng Mười Hai, theo báo cáo McDash Flash hàng ngày của công ty.

Tuy nhiên, làn sóng trễ hạn lớn có thể vẫn chưa bắt đầu, vì hầu hết người vay đã thanh toán khoản vay hàng tháng trước khi cháy rừng bắt đầu vào ngày 7 Tháng Giêng, theo báo cáo Mortgage Monitor mới nhất của ICE.

Cùng lúc đó, những người vay ở các khu vực bị ảnh hưởng bởi bão Helene và Milton vẫn đang gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay thế chấp đúng hạn.

“Các thảm họa thiên nhiên tiếp tục là điểm nóng trên toàn quốc, và chúng tôi chia sẻ nỗi đau với hàng chục nghìn hộ gia đình bị ảnh hưởng,” Andy Walden, trưởng nhóm nghiên cứu thị trường thế chấp và nhà ở của Intercontinental Exchange, cho biết trong một thông cáo báo chí.

“Dữ liệu ban đầu cho thấy áp lực tài chính gia tăng đối với chủ nhà bị ảnh hưởng bởi cháy rừng ở California, trong khi cùng lúc đó, có hơn 56,000 chủ nhà vẫn đang vật lộn để bắt kịp các khoản thanh toán hàng tháng tại 7 tiểu bang sau các cơn bão lớn của năm ngoái,” ông viết.

Hơn 17,000 căn nhà biệt lập và condo nằm vành dai cháy rừng, với tổng giá trị tài sản hơn $45 tỷ, theo dữ liệu mô hình định giá tự động của ICE.

Hơn 13,000 trong số đó có vay thế chấp, với tổng dư nợ khoảng $11 tỷ.

Với giá trị tài sản cao, đặc biệt là ở khu vực Pacific Palisades, hơn 60% các khoản thế chấp liên quan là sản phẩm danh mục đầu tư. Các khoản vay do các tổ chức bảo trợ chính phủ cung cấp chiếm một phần ba tổng số, trong khi Ginnie Mae và chứng khoán tư nhân chiếm phần còn lại.

“Không giống như các khoản vay chứng khoán hóa, vốn được bán trên thị trường thứ cấp, các khoản vay danh mục đầu tư có thể tạo ra rủi ro cho các tổ chức cho vay và nhà đầu tư chuyên về phân khúc khách hàng tư nhân có giá trị tài sản ròng cao,” báo cáo Mortgage Monitor cho biết.

Người vay thế chấp danh mục đầu tư có thể không có các bảo vệ thiên tai tự nhiên giống như những người vay thông thường. Fannie Mae và Freddie Mac đều cho phép hoãn nợ trong một năm đối với các khoản thế chấp trong danh mục chứng khoán của họ nếu người vay bị ảnh hưởng bởi thiên tai.

Các cơ quan chính phủ có chính sách thiên tai riêng, trong khi nhiều chứng khoán tư nhân được cấp vốn theo tiêu chuẩn của các tổ chức được chính phủ hậu thuẫn.

Vào đầu Tháng Giêng, Nghị Viên John Harabedian, D.-Pasadena, đã giới thiệu Đạo Luật Hoãn Nợ Thế Chấp (Mortgage Deferment Act), kêu gọi thời gian hoãn nợ tối thiểu 180 ngày với cơ hội gia hạn thêm 180 ngày nữa. Dự luật này có thể nhắm vào các tổ chức cho vay danh mục đầu tư và/hoặc các công ty dịch vụ khoản vay.

Trong khi đó, Thống Đốc Gavin Newsom đã công bố thỏa thuận với năm tổ chức cho vay lớn và sau đó là 270 tổ chức được tiểu bang cấp phép cho phép hoãn nợ trong 90 ngày.

Tại Pacific Palisades, 80% các khoản thế chấp nằm trong danh mục của tổ chức cho vay, trong khi 0% thuộc chứng khoán Ginnie Mae. Các khoản vay do các tổ chức được chính phủ hậu thuẫn chiếm hơn một nửa số khoản vay thế chấp tại khu vực Altadena, nhưng các khoản vay danh mục đầu tư chiếm tới 43%.

Trong khi đó, giá nhà tăng theo năm ở mức 3.4% trong năm 2024, mức tăng thấp nhất kể từ năm 2011, khi thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Con số này thấp hơn một điểm phần trăm so với các năm tệ nhất tiếp theo trong thập niên qua, 2014 và 2018.

Tính theo tháng, giá nhà tăng 0.2% trên cơ sở điều chỉnh theo mùa trong Tháng Mười Hai, “kết quả của việc mức tăng giá mềm hơn vào cuối năm 2023 được loại khỏi khung tính toán 12 tháng, hơn là một sự kéo căng giá cả trong giai đoạn này,” báo cáo cho biết.

Báo cáo này là phần tiếp theo của First Look tiến hành bởi ICE, trong đó ghi nhận tỷ lệ tổng số khoản vay thế chấp trễ hạn từ 30 ngày trở lên nhưng chưa bị tịch thu là 3.72% trong Tháng Mười Hai, theo ICE. Con số này giảm 20 điểm cơ bản, tương đương 0.6% so với Tháng Mười Một, nhưng tăng 15 điểm cơ bản so với mức 3.57% của Tháng Mười Hai năm 2023, tương đương mức tăng 4.02%.

Những số liệu quốc gia này cho thấy các vấn đề tiềm ẩn về hiệu suất đối với các khoản thế chấp của Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) và Bộ Cựu Chiến Binh (VA), Walden cho biết vào thời điểm đó. (Ng.Tr) [kn]

LOS ANGELES, California (NV) – Hậu quả của các vụ cháy rừng ở Los Angeles có thể làm trầm trọng thêm một thách thức lớn đối với chủ nhà ở California, đó là chi phí bảo hiểm ngày càng cao.

Theo báo Business Insider, State Farm, hãng bảo hiểm nhà ở lớn nhất California, đã yêu cầu cơ quan quản lý tiểu bang cấp phép khẩn cấp để tăng phí bảo hiểm nhà ở trung bình 22%, bắt đầu từ ngày 1 Tháng Năm, 2025, nhằm tránh rơi vào một “tình huống nghiêm trọng” về tài chính của hãng sau các vụ cháy rừng.

State Farm cũng yêu cầu tăng phí bảo hiểm cho người thuê nhà và chủ sở hữu condo lên 15% và tăng 38% đối với chủ nhà cho thuê.

State Farm cho biết họ đã tiếp nhận hơn 8,700 yêu cầu bồi thường liên quan đến các vụ cháy rừng ở Los Angeles và đã chi trả khoảng $1 tỷ tính, nhưng dự kiến sẽ phải chi trả nhiều hơn nữa.

Các vụ cháy đã thiêu rụi một số địa ốc đắt đỏ nhất thành phố, bao gồm cả khu Pacific Palisades và Malibu. Đây dự kiến sẽ là những vụ cháy rừng gây tốn kém nhất trong lịch sử nước Mỹ. State Farm cho biết các khoản bồi thường cháy rừng đang gây “áp lực rất lớn” lên khả năng chi trả của họ.

Một số phân tích gia ước tính thiệt hại có thể lên tới $250 tỷ đến $275 tỷ. Tuy nhiên, tổng chi phí, sẽ được chia sẻ thế nào giữa chính quyền địa phương và liên bang, các hãng bảo hiểm và cư dân, sẽ chưa rõ ràng trong nhiều năm tới.

State Farm cho biết tình hình tài chính của họ vốn đã bị căng thẳng do thua lỗ từ những năm trước, dẫn đến việc một tổ chức xếp hạng tín dụng đã hạ bậc công ty.

“Phí bảo hiểm sẽ tăng đối với khách hàng ở California trong tương lai vì rủi ro tại tiểu bang này đang cao hơn,” State Farm trình bày trong bức thư, đồng thời nhấn mạnh rằng việc tăng phí khẩn cấp là hành động “cần thiết để cân đối chi phí với rủi ro” và giúp hãng tái thiết nguồn vốn.

Thị trường bảo hiểm nhà ở ngày càng bất ổn

California từ lâu đã phải đối mặt với các vấn đề bảo hiểm nhà ở do chi phí tăng cao từ những thảm họa tự nhiên ngày càng thường xuyên và nghiêm trọng hơn, cùng với chi phí sửa chữa nhà ở và lạm phát. Kể từ năm 2022, nhiều hãng bảo hiểm lớn như State Farm, Allstate và Farmers Insurance đã ngừng phát hành hợp đồng mới tại tiểu bang, cắt giảm phạm vi bảo hiểm hoặc trong một số trường hợp đã hủy hợp đồng với hàng chục nghìn chủ nhà.

Vào Tháng Năm, 2023, State Farm đã ngừng phát hành hợp đồng bảo hiểm nhà mới ở California. Đến Tháng Ba, 2024, hãng đã hủy hợp đồng của khoảng 29,000 chủ nhà trong tiểu bang, bao gồm gần 70% hợp đồng ở Pacific Palisades, nơi các đám cháy xảy ra vào Tháng Giêng đã gây thiệt hại nặng nề nhất. Quá trình không gia hạn hợp đồng này vẫn đang diễn ra nhưng gần đây đã bị tạm dừng tại Los Angeles County do các vụ cháy rừng. State Farm cho biết, hiện tại họ vẫn còn hơn một triệu hợp đồng bảo hiểm nhà ở tại California.

State Farm cho biết tài chính của họ đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn chín năm kết thúc vào năm 2024. Trong giai đoạn đó, hãng đã phải chi trả $1.26 cho chi phí và các khoản bồi thường cho mỗi $1 thu được từ phí bảo hiểm. Ngoài ra, tổng lỗ ròng sau thuế của hãng là $2.8 tỷ. State Farm cảnh báo rằng tình trạng tài chính của họ sẽ còn suy yếu hơn nữa do ảnh hưởng của các vụ cháy rừng ở Los Angeles.

Cơ quan quản lý tiểu bang trong Tháng Tám đã chấp thuận yêu cầu của Allstate về việc tăng phí bảo hiểm nhà ở trung bình 34%. State Farm cho biết họ đã đệ trình yêu cầu tăng phí bảo hiểm nhà ở thêm 30% vào Tháng Sáu năm ngoái, hiện vẫn đang chờ được phê duyệt. Mức tăng này sẽ cộng dồn thêm vào các đợt tăng giá mà State Farm đã được chấp thuận trong năm 2023, bao gồm mức tăng 6.9% vào Tháng Giêng và 20% vào Tháng Ba.

Tác động dây chuyền đến thị trường nhà ở trên toàn quốc

Việc phí bảo hiểm tăng cao và các hãng bảo hiểm tư nhân hủy hợp đồng đang làm trầm trọng thêm vấn đề khả năng mua nhà trên toàn nước Mỹ.

Một cuộc điều tra của Ủy Ban Ngân Sách Thượng Viện cho thấy số lượng hợp đồng bảo hiểm tư nhân bị hủy đã tăng gấp ba lần tại hơn 200 quận trên khắp nước Mỹ trong giai đoạn 2018-2023. Những chủ nhà bị từ chối bảo hiểm tư nhân thường có thể chuyển sang chương trình bảo hiểm của tiểu bang, nhưng các hợp đồng tiểu bang này thường có phạm vi bảo hiểm hạn chế hơn và phí bảo hiểm cao hơn.

Việc phí bảo hiểm tăng cao không chỉ gây khó khăn cho chủ nhà mà còn ảnh hưởng đến những người muốn mua nhà, cũng như người thuê nhà phải chịu chi phí phụ trội do chủ nhà chuyển gánh nặng sang họ. Một số chủ nhà đã nghỉ hưu và những người có thu nhập cố định đang gặp khó khăn trong việc đối phó với phí bảo hiểm ngày càng cao. Với thuế địa ốc tăng, tổng chi phí có thể còn cao hơn cả khoản thanh toán vay thế chấp đối với nhiều chủ nhà.

Chi phí bảo hiểm tăng cao cũng được dự báo sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị địa ốc trong dài hạn. Một nghiên cứu gần đây của công ty nghiên cứu First Street cho thấy sự kết hợp giữa phí bảo hiểm nhà ở tăng cao và nhu cầu giảm, đặc biệt là tại các khu vực chịu tác động nặng nề nhất của khủng hoảng khí hậu, sẽ làm mất gần $1,500 tỷ giá trị địa ốc tại Mỹ vào năm 2055. Nghiên cứu này cũng cho thấy 40% tổn thất giá trị địa ốc sẽ xảy ra tại các cộng đồng được gọi là “khu vực bị bỏ rơi do khí hậu,” nơi có nguy cơ di cư cao nhất và phí bảo hiểm tăng vọt.

Xu hướng này đặc biệt đáng lo ngại khi ngày càng có nhiều người Mỹ chuyển đến sinh sống tại những khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi thiên tai. Theo báo cáo Redfin, trong năm 2023, hàng chục ngàn người đã chuyển đến các khu vực có nguy cơ lũ lụt và cháy rừng cao nhất tại Mỹ, thay vì rời đi. (Ng.Tr) [kn]