ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Houston bước vào năm 2026 như là một trong những thị trường có nguồn cung ứng nhà rao bán nhiều nhất nước Mỹ, trao cho người mua “lợi thế kèo trên” mà họ đã không có trong suốt nhiều năm qua.
Báo Houston Chronicle cho hay, với khoảng 40,000 căn nhà biệt lập, townhouse và condo đang rao bán, Houston dẫn đầu trong số các khu đô thị lớn của Mỹ về số lượng nhà rao bán trong ít nhất ba tháng liên tiếp tính đến Tháng Mười Một, theo dữ liệu của “Homes.com.”
Một căn nhà rao bán ở Houston, Texas. (Hình minh họa: Brandon Bell/Getty Images)
Thành phố này vượt qua những khu đô thị lớn tương đương như Dallas–Fort Worth, Atlanta, Miami và Philadelphia. Dù “Homes.com” chưa công bố dữ liệu toàn quốc cho Tháng Mười Hai, nhưng số liệu địa phương đã cho thấy Houston khép lại năm 2025 với mức tồn kho nhà ở cao chưa từng thấy trong lịch sử.
Từ đấu giá khốc liệt sang thời của người mua
Đây là sự đảo chiều mạnh mẽ [của thị trường] so với giai đoạn đại dịch, khi nguồn cung nhà rao bán khan hiếm và các cuộc đấu giá đẩy giá nhà tăng lên chóng mặt. Giờ đây, người bán phải đối mặt với thực tế rất khác: số người mua sẵn sàng xuống tiền mua nhà đã giảm đáng kể. Redfin ước tính thị trường nhà ở Houston hiện có khoảng 20,000 người bán nhiều hơn so với người mua.
Sau khi đạt mức cao kỷ lục vào mùa Hè, lượng nhà đang rao bán tại Houston mặc dù đã hạ nhiệt đôi chút nhưng vẫn ở mức cao. Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Houston (HAR), số lượng nhà niêm yết trong Tháng Mười Hai cao hơn 16.5% so với cùng kỳ năm trước.
“Số lượng nhà rao bán tồn kho vẫn đang ngày một nhiều hơn, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại,” bà Chen Zhao, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, cho biết.
Dù vậy, Houston vẫn nổi bật về nguồn cung ứng dồi dào. Trong Tháng Mười Hai, thành phố này có khoảng 38,800 căn nhà biệt lập đang rao bán — nhiều hơn khoảng 9,000 căn so với Atlanta, thị trường lớn thứ hai sau Houston, theo Redfin.
Vì sao giới xây dựng không ồ ạt tung nhà mới
Houston từ lâu là thị trường trọng điểm của các nhà xây dựng, và một số kinh tế gia từng cho rằng nhà xây mới là nguyên nhân chính khiến nguồn cung nhà ở tăng mạnh. Tuy nhiên, dữ liệu địa phương cho thấy bức tranh toàn cảnh còn phức tạp hơn.
Theo dữ liệu niêm yết của HAR, khoảng 24% số nhà đang rao bán tại Houston trong Tháng Mười Hai là nhà mới xây — tỷ lệ thấp hơn so với trước đại dịch. Dù dữ liệu MLS không phản ánh toàn bộ nhà mới, con số này cho thấy nhà xây mới không phải động lực chủ yếu khiến lượng tồn kho tăng cao.
Ông Lawrence Dean, CEO của Community Builders Advisory Services, cho biết các nhà xây dựng tại Houston dù đã có tăng tốc đẩy mạnh xây dựng trong đại dịch, nhưng không mạnh như ở Austin hay Dallas.
“Họ có xây nhiều hơn, nhưng không vượt quá nhu cầu thực tế của thị trường,” ông Dean nói.
Sau đó, giới xây dựng đã chững lại. Theo dữ liệu của CBAS, số dự án khởi công nhà mới hằng năm tại Houston giảm gần 8% tính đến quý thứ ba năm 2025.
Điều này cho thấy thị trường nhà cũ mới là nguồn chính tạo ra lượng tồn kho lớn khi bước sang thềm năm 2026.
Bất ổn kinh tế khiến người mua dè dặt
Việc giải phóng tồn kho có thể mất thời gian. Dù lạm phát đang hạ nhiệt, nhiều người mua vẫn do dự trước bối cảnh thị trường lao động chậm lại và lãi suất vay còn neo cao.
“Hiện vẫn tồn tại yếu tố bất ổn kinh tế. Tăng trưởng việc làm tại Houston đang chậm lại,” bà Itziar Aguirre, giám đốc cấp cao phụ trách mảng phân tích thị trường của Homes.com và CoStar, nhận định.
Dù chưa có số liệu cho cả năm, tuy nhiên bà ước tính Houston chỉ tạo thêm khoảng 30,000 đến 35,000 việc làm trong năm qua — chỉ bằng khoảng một nửa mức trung bình hằng năm.
Ngoài ra, nhiều chủ nhà cũ vẫn ngại chuyển nhà. “Rất nhiều người đang bị ‘kẹt’ ở mức lãi suất thấp, không muốn mua nhà khác với lãi suất cao của hiện nay,” bà Aguirre nói thêm.
Dù lãi suất vay mua nhà đã có giảm trong vài năm qua, và đang ở mức khoảng 6.06%, nhưng con số này vẫn cao gấp đôi so với hồi Tháng Giêng năm 2021, theo Freddie Mac.
Chi phí ẩn tiếp tục đè nặng lên vai người mua
Chi phí sở hữu nhà đang trở thành rào cản lớn khác. Trước đây, người mua nhà tại Houston thường dành khoảng 1/3 khoản thanh toán hằng tháng cho thuế và bảo hiểm. Hiện nay, con số đó thường chiếm gần một nửa.
“Những người mua nhà lúc này là những người buộc phải mua,” địa ốc viên Jamie McMartin của Compass cho biết, nhắc đến các biến cố lớn trong đời như mất người thân, ly hôn hoặc kết hôn.
Dù vậy, người mua vẫn đang cố gắng để tìm được cơ hội tốt hơn. Khoảng 30% nhà đang rao bán tại Houston đã giảm giá, theo Cotality, so với 40% ở Dallas và Austin.
Ngay cả với lượng tồn kho cao, nhà tại Houston vẫn bán nhanh hơn so với miền Trung Texas. Một căn nhà biệt lập hiện mất khoảng 60 ngày để bán tại Houston và Dallas, so với khoảng 85 ngày tại San Antonio và Austin. Tuy nhiên, cả 4 khu đô thị của Texas này vẫn chậm hơn mức trung vị (median) quốc gia là 51 ngày, theo Redfin.
Bất chấp nhịp độ chậm lại, doanh số bán nhà biệt lập tại Houston vẫn tăng 3.8% tính cả năm 2025, theo HAR. Giá nhà trung vị dao động trong suốt năm trước khi khép lại ở mức gần như đi ngang, vào khoảng $335,000.
Vì vậy, dù Houston đang dịch chuyển rõ rệt sang thị trường của người mua — với nguồn cung dồi dào và giá nhà đã hạ nhiệt — thị trường này vẫn chưa rơi vào tình trạng lao dốc. (Ng.Tr)[kn]
