Ngô Ðồng
Giá nhà tiếp tục sụt giảm. Số lượng nhà bán được trên thị trường gia tăng. Sẽ còn hàng triệu căn nhà bị ngân hàng xiết nợ sắp làm ngập lụt thị trường địa ốc khắp nơi…
Nhà mới xây ở Miami, Florida. (Hình: Joe Raedle/Getty Images)
Tin tức về thị trường địa ốc và thị trường tài trợ địa ốc xuất hiện hàng ngày trên đủ mọi loại phương tiện thông tin đại chúng. Nó rất dễ làm cho người ta bối rối hoặc hiểu sai khi nội dung ngược với nhau.
Ngay như những chuyên viên kinh tế hàng đầu nước Mỹ, các chuyên gia tài chính hoặc chuyên gia địa ốc thường được các báo phỏng vấn cũng đưa ra các ý kiến nhiều khi ngược lại với nhau lại càng làm người ta bối rối thêm.
Thật ra, có hai loại tin tức thị trường, kể cả thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc. Tin tức thị trường tổng quát trên cả nước khác xa tin tức thị trường các địa phương.
Có thể tin tức thị trường địa ốc cả nước, nhìn chung, vẫn trì trệ. Giá nhà xuống thấp hơn, số lượng nhà bán được có thể ít hơn nhưng ở một số địa phương tình hình lại khác hẳn chứ không tồi tệ như vậy.
Các bản tường trình thị trường tài trợ hàng tuần của định chế tài trợ Freddie Mac đưa ra mức lãi suất trung bình của cả nước hoàn toàn khác với lãi suất của từng khu vực. Khu vực này có lãi suất thấp hơn khu vực kia.
Ngày 21 Tháng Ba, 2012 Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NAR) phổ biến bản tường trình cho biết số lượng nhà bán được trong Tháng Hai 2012 giảm xuống so với Tháng Giêng trước đó. Tổng số các căn nhà bán được đã giảm mất 0.9% với 4.59 triệu đơn vị (tính theo niên độ).
Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, phát biểu rằng thị trường địa ốc vẫn khi trồi khi sụt chứ chưa hoàn toàn bền vững.
Trong khi đó, Freddie Mac nói lãi suất trung bình trên cả nước thời gian này đã xuống tới mức thấp kỷ lục, với 3.89% cho chương trình tài trợ phổ biến nhất, tức là tài trợ 30 năm lãi suất cố định.
Nhưng bản tin của công ty dữ liệu địa ốc Dataquick cho biết số lượng nhà bán được trên thị trường ở khu vực phía Nam Califonia trong Tháng Hai 2012 đã gia tăng ở cả 6 quận dù giá nhà vẫn chưa tăng lên nổi. Quận Cam tuy chỉ nhích lên được chút xíu không đáng kể (0.1%) trong khi số lượng nhà bán được tại quận Los Angeles lại tăng được tới 11% và quận San Diego lại tăng thật khả quan với 16.3%.
Lãi suất trên thị trường, trong thực tế, thời gian Tháng Hai 2012, phổ biến với 3.5% và có lúc còn tụt xuống tới 3.25% nếu người xin vay nợ có điểm số tín dụng cực tốt và lợi tức, công việc làm bền vững.
Giải thích lý do tại sao giá nhà tụt xuống mà số lượng nhà bán lại tăng, John Walsh, chủ tịch Dataquick nói rằng có rất nhiều người đầu tư địa ốc đã tung tiền ra mua khi thấy giá nhà xuống rất thấp. Hiển nhiên, người ta tin rằng nếu giữ lại cho thuê một thời gian, thế nào cũng có lời về sau khi thị trường địa ốc hồi phục.
Mua lúc giá rẻ nhất và bán được khi giá lên cao nhất, đây cũng chẳng khác chủ trương của bất cứ loại kinh doanh nào. Thị trường địa ốc lên xuống theo từng chu kỳ của nền kinh tế. Nếu ai theo dõi lịch sử thị trường địa ốc đều thấy như vậy. Nếu kiên nhẫn giữ một thời gian, nhà đầu tư địa ốc thế nào cũng có ăn, hoặc ăn nhiều hoặc ăn ít chứ không thể mất luôn cả vốn như những người chỉ tính “ăn xổi”.
Cũng vì có tính hoàn toàn địa phương nên giá nhà của từng khu vực cũng khác biệt nhau rất xa.
Theo báo Brownsville Herald ngày 26 Tháng Hai 2012 của thành phố Brownsville, cái mỏm cực Nam của tiểu bang Texas sát với Mexico, giới kinh doanh địa ốc ở đây rên rỉ là thị trường địa ốc đang sống dở chết dở.
Nhưng theo dữ kiện thống kê của Realtor.com, giá nhà trung bình ở 8 khu vực thị trường của nước Mỹ tiếp tục gia tăng mạnh khỏe dù nhiều nơi khác vẫn còn rất bết. Những nơi được Realtor.com kể ra là San Jose, California; Washington DC và phụ cận hai tiểu bang Maryland và Virginia; Detroit, Michigan; Corpus Christi, Texas; San Francisco, California; Punta Gorda, Florida; Atlanta, Georgia; và Oakland, California.
Ngay ở tiểu bang Texas, thị trường địa ốc ở Brownsville và Corpus Christi đã khác xa nhau rồi chưa kể tới khác tiểu bang.
San Jose, California có giá nhà trung bình $468,888 và mức giá gia tăng hàng tháng khoảng 4.2%. Thủ đô Hoa Thịnh Ðốn và các vùng lân cận thuộc hai tiểu bang Maryland và Virginia có giá nhà trung bình là $384,950 gia tăng hàng tháng trung bình 4.17%.
Giá nhà trung bình ở Atlanta, Georgia, là $154,000 gia tăng hàng tháng được chừng 3.27%. Thành phố Oakland, Califonia, có giá nhà trung bình $320,000 và có nhịp độ gia tăng giá bán khoảng 3.23%.
Trong khi đó, có những nơi giá nhà cực kỳ thấp.
Một địa ốc viên ở thành phố Ocala (thành phố nhỏ ở giữa tiểu bang Florida, gần thành phố lớn Gainsville) đã mua được một chung cư tứ lập (fourplex) để cho thuê với giá có $25,000.
Vào một lúc thịnh thời, giá chót để mua cũng phải khoảng $120,000.
Một số nơi khác, người ta có thể mua được một căn nhà để ở với giá chỉ chừng $10,000. Theo một bản tin của đài truyền hình MSNBC ngày 28 Tháng Ba 2012 trên cả nước Mỹ, có hàng 100 căn nhà biệt lập (single family residence) được đăng bảng bán với giá $10,000 hay thấp hơn. Thành phố Atlanta có 234 căn, Baltimore có 207 căn, và Chicago có 165 căn.
Giá nhà tại từng thành phố hay khu vực thị trường bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Nhu cầu nhà ở của người địa phương, tình hình việc làm, chiều hướng kinh tế, vấn đề an ninh xã hội, sự thuận tiện, trường học tốt hay xấu, nơi giải trí, dân đông hay thưa thớt.
Những nơi mà các xí nghiệp kỹ nghệ theo nhau bỏ chạy, việc làm mỗi ngày một ít đi, người thất nghiệp nhiều kiếm không ra việc thì người ta cũng khăn gói bỏ đi nơi khác kiếm sống, thị trường địa ốc sẽ không thể nào ngóc đầu lên nổi. Chết chắc.
Tại khu vực quận Cam California, giá nhà trung bình của Tháng Hai 2012 tuy giảm xuống mất 5.2% so với cùng tháng này của năm ngoái cũng vẫn có giá trung bình là $388,500. Nếu cứ so sánh với giá nhà thấp sát với ngọn cỏ ở một vài khu vực của các tiểu bang Florida, Georgia hay Michigan thì không thực tế.
Nếu không nắm vững tình hình giá nhà ở khu vực mình ở, nên tham vấn với một số chuyên viên địa ốc nhiều kinh nghiệm tại khu vực mình cư ngụ. Họ có các dữ kiện thống kê hàng tháng của địa phương. Họ có thể tìm ra trị giá của một căn nhà dựa vào các con số vừa bán được thời gian gần đó. Họ hiểu các yếu tố cấu thành trị giá căn nhà trên thị trường nên sẽ giúp người mua hay bán nhà giảm thiểu được các quyết định sai lầm nhiều khi thiệt hại những số tiền rất lớn.
