Giảm bớt số tiền mà những chủ nhà gặp khó khăn hiện còn nợ về tiền thế chấp đang tỏ ra là một đường lối hữu hiệu để ngăn chặn những vụ xiết nhà hơn là các phương pháp khác, chẳng hạn như giảm lãi suất hoặc hoãn những vụ thanh toán, theo kết luận của một báo cáo mới.
Chỉ có 12% người vay – những người đã được giảm nợ chính – lại không trả nợ trong năm 2011, theo báo cáo của Amherst. Tỉ lệ đó giảm đáng kể khi so với 23% người vay đã được điều chỉnh tiền thế chấp với những vụ giảm lãi suất (nhưng không giảm nợ chính) và 30% những người được hoãn nợ, cho phép họ hoãn trả nợ.
“Những vụ điều chỉnh với việc xóa nợ chính tỏ ra hiệu nghiệm nhất, khi người vay không còn nợ tiền nữa – do đó họ không còn chìm dưới nước một cách vô vọng,” theo lời bà Laurie Goodman, phân tích gia thị trường nhà đất của Amherst và là một trong số các tác giả của bản báo cáo.
Sự thành công của những vụ giảm nợ chính này trong việc biến những người vay không trả nợ thành các khách hàng đang trả nợ đã khiến nhiều ngân hàng cho vay gia tăng việc xóa nợ đối với các món vay trong vốn đầu tư của riêng họ.
Tính tới thời điểm này năm nay, những vụ giảm nợ chính đã chiếm 40% những vụ điều chỉnh được thực hiện bởi các ngân hàng, tăng đáng kể từ tỉ lệ 25% trong năm 2011 và 11% trong năm 2010, theo Amherst.
Tuy nhiên, các dịch vụ thế chấp không thể xóa nợ đối với những món vay được làm chủ hoặc bảo đảm bởi một trong hai công ty thế chấp khổng lồ do chính phủ kiểm soát, Fannie Mae và Freddie Mac, và họ bị hạn chế về những gì mà họ có thể xóa đối với các món vay do các nhà đầu tư làm chủ.
Ðiều đó có nghĩa, trong đa số lớn lao các món vay – 6 triệu kể từ Tháng Tư 2009, theo Bộ Ngân Khố – chỉ có một phần nhỏ đã được xóa nợ chính. Nhưng tình trạng đó có thể sẽ thay đổi.
Cơ Quan Tài Trợ Gia Cư Liên Bang (FHFA), là cơ quan kiểm soát đa số những món thế chấp hiện hành qua sự giám sát của nó đối với các công ty Fannie và Freddie, cho tới nay vẫn cấm các công ty thế chấp khổng lồ này bao gồm việc xóa nợ trong những vụ điều chỉnh thế chấp của họ.
Tuy nhiên, vào tháng trước, Fannie và Freddie loan báo họ sẽ tham gia vào hai chương trình tại California và Nevada sẽ sử dụng một phần trong số tiền $7.6 tỉ thuộc quỹ Hardest Hit Fund để trả bớt những món vay mà các công ty này làm chủ hoặc bảo đảm.
Tuy nhiên, biện pháp trên sẽ không tốn kém gì cho Fannie và Freddie và khác xa việc giảm nợ chính mà các dịch vụ thế chấp tư nhân đang mở rộng cho những người vay tiền.
“Theo dự đoán của tôi, cuối cùng Fannie và Fannie sẽ đi theo con đường đó, nhưng vẫn còn nhiều dè dặt,” theo lời ông Mark Zandi, kinh tế gia trưởng của Moody’s Analytics. “Người ta khó chấp nhận việc giảm nợ chính. Họ nghĩ điều đó bất công.”
Dù cho Fannie và Freddie tiếp tục đứng ngoài lề, Amherst nói họ trông đợi sẽ nhìn thấy những vụ giảm nợ chính tiếp tục gia tăng.
Một lý do là vụ dàn xếp $25 tỉ đạt được vào Tháng Ba giữa năm ngân hàng thế chấp lớn và các bộ trưởng tư pháp tiểu bang. Như một phần của cuộc dàn xếp, các ngân hàng phải sử dụng $13 tỉ để giảm nợ chính đối với những món thế chấp của những người vay chìm dưới nước (khi trị giá căn nhà trên thị trường thấp hơn số tiền mà họ còn nợ).
Những vụ giảm nợ chính cũng gia tăng nhờ việc tăng gấp ba các khích lệ được trả cho các nhà đầu tư thế chấp tham gia vào chương trình giảm nợ chính PRA (Principal Reduction Alternative), nằm trong chương trình HAMP (Home Affordable Modification Program). Ðối với mỗi đô la mà các nhà đầu tư – như các quỹ hưu bổng, các thị xã và những người mua các chứng khoán được bảo đảm bởi tiền thế chấp – cho phép xí xóa, họ có thể thu lại tới 63 xu từ Bộ Ngân Khố.
Vào Tháng Tư 2012, con số những vụ điều chỉnh bắt đầu theo chương trình PRA đã tăng vọt, từ 67,000 trong Tháng Giêng lên tới khoảng 83,000.
Tiềm năng để xây dựng equity trong căn nhà (trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà, sau khi trừ tiền vay còn nợ), hồi sinh nhờ việc giảm nợ chính, là một miếng mồi hấp dẫn cho các chủ nhà, nhất là nếu họ bị chìm dưới nước trong món vay mua nhà của họ, theo ông Sam Khater, kinh tế gia cao cấp cho CorelLogic.
Theo Bộ Ngân Khố, số tiền được xóa nợ tiêu biểu trong một vụ điều chỉnh bằng cách giảm nợ chính lên tới khoảng $60,000. Trong khi đó, số tiền trung bình mà những người vay chìm dưới nước là khoảng $70,000, theo ông Khater. Hậu quả là, những người vay có thể gần đạt tới ngang bằng một khi những vụ điều chỉnh của họ hoàn tất, ông nói.
“Trong hai hoặc ba năm thanh toán đều đặn – và với giá nhà được đánh giá cao hơn một chút – người vay có thể ngóc lên trở lại,” ông Khater nói. (n.n.)
