Ðó là một từ ngữ mà các chủ nhà và người bán nhà nghe không biết bao nhiêu lần. Việc “đánh giá” (appraisal) thực ra có nghĩa gì và nó ảnh hưởng lên khả năng thương lượng mua nhà của bạn như thế nào?
Giữa lúc thị trường xuống dốc và tiếp tục chật vật trên toàn quốc, nhiều người bán nhà đang thấy mình lâm vào một tình huống bất hạnh. Họ có một người mua chờ đợi và một đề nghị ở trên bàn, nhưng hãy khoan, việc tài trợ của người mua hiện đã thất bại. Giá nhà mà người bán đòi hỏi vượt quá trị giá được thẩm định của căn nhà.
Ðiều này đã đưa đến một con số những vụ hủy bỏ hợp đồng cao một cách bất thường. Theo Hiệp Ðịa Ốc Toàn Quốc (NAR), “21% thành viên NAR trong Tháng Giêng báo cáo những vụ trì hoãn trong các hợp đồng, và 33% nói hợp đồng bị tan vỡ. Con số những vụ hủy bỏ hợp đồng phần lớn không thay đổi so với Tháng Mười Hai. Sự gia tăng trong năm ngoái về những vụ hủy bỏ hợp đồng hoặc trì hoãn đã bị đổ lỗi cho sự kiện có nhiều nhà cho vay từ chối đơn vay tiền do những tiêu chuẩn bảo đảm khó khăn hơn và kết quả những vụ đánh giá cho thấy nó thấp hơn giá hợp đồng đã được thỏa thuận.
Sau đây là một số điều bạn cần biết về những vụ đánh giá nhà:
Ðầu tiên, quả thật những ngân hàng cho vay thường thường sẽ không chấp thuận một món thế chấp cao hơn “giá trị” của một căn nhà. Ðiều này gây ra cho họ một gánh nặng tài chính lớn nếu người vay không trả nợ. Thay vào đó, họ sẽ chấp thuận một món thế chấp căn cứ vào số tiền nào thấp hơn, hoặc là giá bán hoặc là giá trị thẩm định. Xét trên một quan điểm kinh doanh, đó là điều hợp lý. Ðối với một thị trường địa ốc vốn bị trì trệ và bất trắc, điều đó quả thật đáng thất vọng.
Một sự đánh giá được hình dung bởi văn phòng thuế vụ địa phương của bạn (phòng thẩm định viên). Họ tính toán giá trị thị trường của căn nhà, dựa trên diện tích và các đặc điểm của căn nhà. Bạn có một lò sưởi, sàn bằng gỗ cứng, và bốn phòng ngủ? Bạn sẽ phải trả thêm tiền thuế và có một căn nhà được đánh giá cao hơn so với cùng căn nhà không có lò sưởi và sàn bằng vật liệu tổng hợp.
Bạn thường nhận được một báo cáo từ văn phòng thuế mỗi năm cho thấy giá trị được thẩm định của căn nhà bạn. Nếu bạn cảm thấy có sai lầm bạn nên khiếu nại chuyện đó.
Trong thị trường này, có nhiều khả năng là nhà cửa được thẩm định thấp hơn giá cả mà người bán muốn bán nhà của họ. Ðiều này một phần là do một thị trường lao động èo uột tiếp tục kéo giá nhà xuống.
Ðánh giá nhà là một công việc tế nhị. Chúng có tính cách khách quan và dễ dàng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường địa phương.
Ðiều kiện thị trường địa phương của bạn trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị được thẩm định của căn nhà bạn. Nếu có 10 căn nhà trên con đường của bạn và 4 căn trong đó đang ở trong thủ tục xiết nhà, bạn sẽ choáng váng khi nói đến giá trị hiện tại của nhà bạn. Những căn nhà bị xiết này có thể bán với giá giảm từ 15% đến 20% so với căn nhà của bạn.
Theo NAR, “những vụ mua bán nhà bị túng quẫn, trong đó giá bán thường bị giảm đáng kể, tiếp tục làm hại giá nhà trên toàn quốc. Những vụ xiết nhà và short sales chiếm 35% mọi vụ mua bán nhà trong Tháng Giêng, hơi tăng so với 32% trong Tháng Mười Hai.” (n.n.)
