(realtor.com) – Chính phủ Trump cho biết sẽ ủng hộ việc trả lại các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac cho tư nhân, một diễn tiến có thể duy trì hai công ty này tại trung tâm của thị trường nhà đất trong những thập niên tới.
Các nguyên tắc được loan báo hôm Thứ Năm, 5 Tháng Chín, 2019, cho thấy một sự đảo ngược lớn từ những gì mà các nhà lãnh đạo của cả hai đảng đã hứa hẹn trong thập niên vừa qua: sẽ xóa bỏ các công ty này, là những công ty bảo đảm khoảng một nửa thị trường thế chấp tại Hoa Kỳ. Biện pháp này, không đòi hỏi sự chấp thuận của Quốc Hội, sẽ đánh dấu một thắng lợi quan trọng cho các nhà đầu tư, những người đã tiên đoán các chính trị gia sẽ không theo đuổi đến cùng những lời hứa hẹn đó.
Các viên chức tài chính nói họ sẽ nhắm tư nhân hóa các công ty do chính phủ kiểm soát mà không gây khó khăn hơn và tốn kém hơn cho những người vay tiền thế chấp. Họ thường tránh đưa ra những khuyến cáo về chính sách liên quan đến chuyện làm thế nào để hoàn thành những mục tiêu này.
Họ nói sẽ làm việc với các giới chức trách liên bang để bổ túc các chi tiết trong vấn đề làm thế nào để đặt Fannie và Freddie trên một căn bản tài chính vững chắc hơn cũng như để giảm bớt vai trò của các công ty này trong việc tài trợ địa ốc. Tiến trình có thể cần nhiều năm để thực thi và sẽ không ảnh hưởng tới những món thế chấp hiện hữu.
Fannie và Freddie không thực sự cho vay, thay vào đó họ mua lại những món vay từ các nhà cho vay và gộp lại thành các chứng khoán để bán cho những nhà đầu tư khác. Chính phủ đã nắm quyền kiểm soát các công ty này vào năm 2008 giữa cao điểm của cuộc khủng hoảng để chúng khỏi sụp đổ, điều mà các viên chức sợ sẽ gây ra một vụ sụp đổ rộng lớn hơn trong thị trường nhà đất.
Mặc dù việc tư nhân hóa Fannie và Freddie vẫn là ưu tiên hàng đầu đối với chính phủ Trump, bất cứ biện pháp nào nhằm bãi bỏ nhanh chóng vai trò của chính phủ về nhà đất cũng có thể gây rối loạn cho thị trường nhà.
Các viên chức Bộ Tài Chính coi nhẹ những rủi ro, nói rằng việc tư nhân hóa sẽ diễn ra từ từ và từng giai đoạn và rằng chúng sẽ không đảo ngược việc cung cấp loại thế chấp phổ thông với lãi suất cố định 30 năm.
Tuy nhiên, vài vấn đề then chốt vẫn không được giải quyết, chẳng hạn như phải làm gì với những đóng góp lớn của chính phủ trong các công ty này và bằng cách nào để gây dựng nguồn vốn để chúng có thể hoạt động trở lại như những công ty tư nhân.
Fannie và Freddie đã gặp khó khăn trong cuộc khủng hoảng bởi vì chúng nhận một số rủi ro ngày càng gia tăng trong khi sử dụng ảnh hưởng chính trị của họ để chống lại các cố gắng nhằm buộc họ phải nắm thêm vốn. Họ đã gom góp những nguồn đầu tư khổng lồ để kiếm lời nhờ sự sai biệt giữa phí tổn thấp để có vốn làm ăn – vì Quốc Hội đã thiết lập các công ty này, ngụ ý một sự bảo đảm của liên bang – và tiền lời mà họ có thể kiếm được đối với những món thế chấp.
Khoảng Tháng Tám, 2008, các viên chức tài chính đã kết luận các công ty này không có đủ vốn và sợ những gì sẽ xảy ra nếu các nhà đầu tư mất tin tưởng vào Fannie và Freddie.
Vào Tháng Chín năm đó, chính phủ George W. Bush đã nắm giữ các công ty qua một tiến trình được gọi là bảo hộ. Để đối lấy việc bơm khoảng $190 tỉ vào các công ty, chính phủ đã tạo ra một loại chứng khoán mới – sẽ trả một khoản chia lời hằng năm 10%, cùng với những cam đoan sẽ tiếp nhận gần 80% các chứng khoán thông thường của hai công ty này.
Nay, các viên chức chính phủ Trump nói họ bắt buộc phải hành động bởi vì sự bảo hộ chỉ có tính cách tạm thời. Họ cũng nói chính phủ nên chấm dứt việc đóng một vai trò chính về nhà đất, một lãnh vực khổng lồ liên quan đến khoảng 15% nền kinh tế.
Sự thay đổi của Washington sẽ diễn ra mà ít gây ngạc nhiên cho những người tham gia thị trường. Từ nhiều năm nay họ đã tiên đoán rằng những nỗ lực để thay thế Fannie và Freddie sẽ rất khó khăn.
Nhưng sự chuyển đổi cho thấy một đường lối trong đó lý thuyết có vẻ như đã nhường chỗ cho những thực tế thị trường. (N.N.)
[jwplayer zpp92oQc-YzmDPLlM]
