WASHINGTON, DC (NV) – Trong 24 tháng đầu tiên của đại dịch, giá nhà ở Mỹ đã tăng 38.5%. Ở một số nơi như Phoenix (Arizona) và Dallas (Texas), giá nhà thậm chí còn tăng hơn 50%.
Cục Dự Trữ Liên Bang Hoa Kỳ (Fed) không mong muốn điều như vậy. Khi nhu cầu nhà ở bùng nổ do đại dịch, đã đẩy giá cả đều tăng. Giá nhà tăng cao đã đẩy giá thuê lên. Mức độ xây dựng nhà tăng cao gây áp lực tăng giá lên mọi thứ, từ cửa sổ đến gỗ xẻ đồng thời gây áp lực cho chuỗi cung ứng toàn cầu vốn đã căng thẳng. Chưa kể, dòng tiền chảy vào nền kinh tế từ các chủ sở hữu nhà đã khai thác tối đa lợi thế vốn sở hữu nhà kỷ lục đó.
Đó là lý do tại sao Ngân Hàng Trung Ương, cơ quan được Quốc Hội ủy nhiệm giải quyết tình trạng lạm phát phi mã (runaway inflation), chú trọng vào thị trường nhà ở.
Mặc dù Fed không trực tiếp thiết lập lãi suất thế chấp, nhưng đòn bẩy thị trường tài chính sẽ làm như vậy. Một khi Fed tuyên bố hành động thắt chặt tiền tệ, các thị trường đã nhanh chóng đẩy lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm lên trên 5%.
Vào Tháng Sáu, Jerome Powell, chủ tịch của Fed, cuối cùng phải nói rõ rằng muốn thấy thị trường nhà ở Mỹ trở lại trạng thái cân bằng hơn. Theo cách nói của riêng mình, ông gọi đó là một sự “thiết lập lại” (reset).
“Tôi muốn nói rằng nếu bạn là một người mua nhà, bạn cần phải thiết lập lại một chút. Chúng ta cần quay trở lại điểm cân đối cung-cầu, và là nơi lạm phát thấp,” Powell nói với các phóng viên vào tháng trước.
“Chúng tôi đã thấy giá nhà tăng rất, rất mạnh trong vài năm qua. Vì vậy, điều đó cần thay đổi ngay bây giờ. Và lãi suất đã tăng lên. Chúng tôi biết rõ rằng lãi suất thế chấp đã tăng lên rất nhiều. Và kết quả là bạn đang thấy thị trường nhà ở thay đổi. Chúng tôi đang tiếp tục theo dõi để xem điều gì sẽ xảy ra. Nó thực sự sẽ ảnh hưởng đến mức độ nào đối với đầu tư vào khu dân cư? Không có điều gì thực sự chắc chắn. Nó sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở mức nào? Cũng không thực sự chắc chắn.”
Hiện tại, lãi suất thế chấp tăng vọt đã khiến thị trường nhà ở Mỹ hạ nhiệt.
Theo phân tích của Fortune về dữ liệu “Realtor.com. Trong số 100 thị trường nhà đất lớn nhất ở Mỹ, thị trường ở vị trí trung vị chứng kiến hàng tồn kho tăng 50% trong khoảng thời gian từ Tháng Tư đến Tháng Sáu.
Thị trường nhà ở trên khắp nước Mỹ đang chậm lại. Theo Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA), đã giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số bán nhà mới và bán nhà sẵn có đang giảm mạnh. Xây dựng nhà đã chậm lại. Nhiều người bán nhà đang giảm giá niêm yết.
Ảnh hưởng lớn nhất là ở thị trường nhà ở phía Tây Nam, miền núi phía Tây và bờ biển phía Tây. Mười thị trường nhà ở chứng kiến mức tồn đọng nhà tăng cao nhất trong năm nay đều nằm ở những nơi đó. Dẫn đầu là Sherman (Texas) (+332% nhà tồn đọng); San Francisco (+285%); Santa Fe (+272%); Denver (+ 247%); và Austin (+ 220%).
Khi nhà ở bùng nổ do đại dịch khiến giá nhà trở nên tách rời khỏi các nguyên tắc kinh tế cơ bản. Nhưng giờ đây, với lãi suất thế chấp lên trên 5%, người mua ở những thị trường bị định giá cao này đang cảm thấy bị bắt chẹt. Một số sẽ đứng ngoài quan sát và một số khác bị gạt ra khỏi thị trường.
Trong nhiều tháng, kinh tế gia trưởng Mark Zandi của Moody’s Analytics đã gọi sự chậm lại này là một “sự điều chỉnh của thị trường nhà ở.” Ông ấy không thấy thị trường dừng lại trong năm nay. Qua mùa Hè, ông dự đoán doanh số bán nhà sẽ tiếp tục giảm. Vào thời điểm này năm sau, dự trù tăng trưởng giá nhà hàng năm sẽ chậm lại về 0%. Đó sẽ là một sự giảm tốc khá lớn so với lần gần đây nhất nằm ở mức 20.4%.
Nhưng không phải thị trường nhà đất nào cũng may mắn như vậy. Trong đại dịch, các thị trường như Phoenix, Boise và Las Vegas trở thành nơi mà Moody’s Analytics cho là “bị định giá quá cao.”
Bây giờ đang ở trong nguy cơ điều chỉnh giá. Khi số nhà tồn đọng ở những nơi này tiếp tục tăng lên, Zandi dự đoán giá nhà giảm sẽ từ 5% đến 10%.
Tuy nhiên, nếu một cuộc suy thoái thực sự xảy ra, Moody’s Analytics dự đoán giá nhà ở Mỹ nói chung sẽ giảm 5%. Trong khi các thị trường được định giá cao hơn đáng kể, như Charlotte và Tampa, sẽ có giá nhà giảm từ 15% đến 20%. (Ng.Tr) [kn]
