ORANGE COUNTY, California (NV) – “Mortgage deserts” dùng để chỉ những nơi mà việc vay tiền mua nhà thông qua thế chấp (mortgage) rất hiếm hoặc gần như không có, tức là người dân ở các nơi đó chủ yếu mua nhà bằng tiền mặt thay vì vay tiền qua ngân hàng.
Theo báo USA Today ngày 8 Tháng Mười, trong nhiều năm, các tổ chức bảo vệ người tiêu dùng và giới hoạch định chính sách đã lo ngại về hiện tượng “banking deserts” – những khu vực mà cư dân không thể tiếp cận được các tổ chức cho vay, buộc họ phải dựa vào các dịch vụ tốn kém và rủi ro hơn như đổi séc lấy tiền mặt.
Một báo cáo mới đây tiếp tục thu hút sự chú ý đến “mortgage deserts” – những nơi mà việc mua bán nhà phần lớn được thanh toán bằng tiền mặt thay vì vay thế chấp để mua nhà. Tình trạng này trải dài từ Quận Hudspeth của Texas, nơi chỉ có 2% giao dịch mua bán nhà ở được sử dụng khoản vay thế chấp, đến Detroit, nơi chỉ gần 2/3 số giao dịch là liên quan đến thế chấp.
Báo cáo của Liên Đoàn Người Tiêu Dùng Mỹ (CFA), một tổ chức có xu hướng cấp tiến, cho rằng việc xác định rõ các khu vực hiếm khi sử dụng khoản vay thế chấp, vốn được xem như thước đo khả năng tiếp cận tín dụng nhà ở, là điều rất quan trọng.
“Nếu không thể tiếp cận được nguồn vay thế chấp, thì giấc mơ sở hữu nhà sẽ nằm ngoài tầm với của phần lớn người dân Mỹ,” Sharon Cornelissen, giám đốc mảng nhà ở của CFA viết. “Khả năng vay mua nhà không đồng đều giữa các cộng đồng, khiến nhiều người bị gạt ra ngoài và mất cơ hội tiếp cận khoản vay một cách bình đẳng.”
Theo báo cáo, các “mortgage deserts” tồn tại ở cả nông thôn lẫn thành thị, nhưng nguyên nhân lại khác nhau. Ở nông thôn, tỷ lệ nhà tiền chế (manufactured homes) thường cao hơn – loại hình nhà vốn khó được vay thế chấp, dù các quy định mới và cải tiến trong xây dựng đang dần cải thiện tình hình chăng nữa.
Ngoài ra, nhiều quận hạt nông thôn có giá nhà trung bình thấp hơn đáng kể. Trong phần lớn các hạt được CFA xếp vào nhóm “rural mortgage deserts,” giá nhà trung bình dao động từ $53,000 đến $91,200 – thấp hơn nhiều so với giá trị nhà trung vị (median) quốc gia $303,400 tính đến năm 2023.
Ngoài ra, các khoản vay thế chấp có giá trị nhỏ (“small-dollar” mortgages) cũng rất khó tiếp cận. Các tổ chức cho vay thường phải bỏ ra cùng mức độ công sức và chi phí xử lý cho mọi khoản vay, nên họ ít mặn mà với các khoản vay nhỏ. Thêm vào đó, nhiều căn nhà giá rẻ cần sửa chữa lớn, khiến việc thẩm định giá trở nên phức tạp. “Trong hiện tượng gọi là ‘chênh lệch thẩm định giá’, tổng chi phí mua và sửa nhà thường vượt quá giá trị được thẩm định sau khi cải tạo,” Cornelissen giải thích.
Lý do cuối cùng, ở tại các “mortgage deserts” ở vùng nông thôn, tỷ lệ cư dân người Mỹ gốc Phi Châu cao gấp đôi so với khu vực nông thôn khác, 15% so với 7%.
Ngược lại, phần lớn các “mortgage deserts” đô thị lại là những thành phố có lịch sử thiếu được đầu tư, chủ yếu là nơi cư trú của người Mỹ gốc Phi Châu như Baltimore, Memphis và Philadelphia.
Nhiều thành phố trong số này đã xảy ra tình trạng mất việc làm hàng loạt sau khi ngành sản xuất suy thoái trong thế kỷ 20, và đến nay vẫn tồn tại số lượng lớn nhà ở xuống cấp hoặc bị bỏ hoang, tiếp tục làm kéo giảm giá trị địa ốc trên mặt bằng chung.
Báo cáo cũng nhấn mạnh rằng khoản vay thế chấp không chỉ giúp người dân mua được nhà mà còn mang lại sự linh hoạt tài chính lớn hơn. Chủ nhà có được điều mà người thuê nhà hiếm khi có được, đó là – khoản thanh toán hàng tháng ổn định và khả năng tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn khi thị trường hạ lãi suất.
Ngoài ra, chủ nhà còn tích lũy được vốn chủ sở hữu (home equity) để trang trải chi phí sửa nhà, học hành hoặc các nhu cầu khác – hoặc chuyển thành khoản vay ngược (reverse mortgage) khi về già. Và như USA Today từng đưa tin, việc sở hữu nhà giúp người dân Mỹ tích lũy tài sản nhiều hơn đáng kể so với người đi thuê nhà, bởi họ buộc phải “tiết kiệm” thông qua việc trả nợ gốc hàng tháng.
“Nếu không có các khoản vay thế chấp, nhiều gia đình không thể trở thành chủ nhà, nhà đầu tư tiền mặt sẽ tha hồ thao túng thị trường, và các cộng đồng sẽ chật vật trong việc tích luỹ của cải,” Cornelissen kết luận trong thông cáo báo chí. (Ng.Tr)[kn]
