ORANGE COUNTY, California (NV) – Triển vọng mua căn nhà đầu tiên tại Mỹ đang thuận lợi hơn sau nhiều năm giá nhà và chi phí vay gây sức ép lên người mua. Một hộ gia đình hiện cần thu nhập khoảng $70,693 mỗi năm để mua một căn nhà điển hình thuộc phân khúc giá thấp, giảm 1.5% so với một năm trước, theo báo cáo Redfin công bố ngày 5 Tháng Tám.
Thu nhập hộ gia đình trung vị (median) tại Mỹ hiện được Redfin ước tính ở mức $87,599, cao hơn khoảng $17,000 so với mức thu nhập cần thiết để mua một căn nhà trong phân khúc này. Một năm trước, khoảng cách chỉ vào khoảng $12,500. Khả năng chi trả được cải thiện nhờ thu nhập tăng trong lúc giá nhà ở nhóm thấp của thị trường tăng chậm hơn.
Redfin xếp vào phân khúc giá thấp những căn nhà có giá bán nằm trong khoảng từ 5% đến 35% thấp nhất của thị trường. Việc tính toán dựa trên giá bán trung vị trong Tháng Sáu, lãi suất vay mua nhà, thuế địa ốc và giả định người mua trả trước 15%. Một căn nhà được xem là nằm trong khả năng chi trả nếu khoản thanh toán nhà ở hàng tháng không vượt quá 30% thu nhập của hộ gia đình.
Theo tiêu chuẩn của Redfin, một hộ gia đình Mỹ có thu nhập trung vị (median) hiện phải dành khoảng 24.2% thu nhập để mua một căn nhà điển hình thuộc phân khúc giá thấp, so với 25.6% một năm trước. Khoảng 71.4% số nhà thuộc phân khúc này đang rao bán trên toàn quốc nằm trong khả năng chi trả của hộ có thu nhập trung vị, tăng từ 64.7% cùng kỳ năm trước.
Tình hình của toàn bộ thị trường nhà ở vẫn khó khăn hơn nhiều. Người mua cần thu nhập khoảng $109,796 mỗi năm để mua một căn nhà có giá trung vị (median) tại Mỹ, cao hơn khoảng $22,000 so với thu nhập hộ gia đình trung vị. Trong một năm qua, mức thu nhập cần thiết để mua nhà thuộc phân khúc giá thấp giảm 1.5%, còn mức thu nhập cần thiết để mua một căn nhà có giá trung vị trên toàn thị trường chỉ giảm 0.5%.
Nam California vẫn rất đắt đỏ
Mức cải thiện trên toàn quốc chưa xuất hiện rõ tại Nam California. Theo Redfin, gần như không có căn nhà nào thuộc phân khúc giá thấp tại Los Angeles, San Diego và San Francisco nằm trong khả năng chi trả của một hộ gia đình có thu nhập trung vị tại địa phương. Tại Anaheim, tỉ lệ này chỉ là 2.6%.
Một hộ gia đình tại Anaheim cần thu nhập khoảng $200,255 mỗi năm để mua một căn nhà điển hình thuộc phân khúc giá thấp, trong khi thu nhập trung vị của khu vực được ước tính ở mức $126,178. Khoản thanh toán nhà ở hàng tháng tương đương khoảng 47.6% thu nhập của một hộ trung vị, cao thứ hai trong số các khu đô thị Redfin khảo sát, chỉ sau Los Angeles với 51%.
Những con số này cho thấy khả năng mua nhà khác nhau rất lớn giữa các địa phương. Một căn nhà thuộc nhóm giá thấp tại Texas, Pennsylvania hoặc vùng Trung Tây có thể vừa với năng lực tài chính của một hộ gia đình trung bình, trong khi cùng phân khúc đó tại Orange County và nhiều khu vực ven biển California vẫn có giá rất cao.
Lãi suất vẫn là trở ngại lớn
Jim Gruler, chuyên viên địa ốc có giấy phép và đồng sáng lập Seeking Agents, cho rằng khả năng chi trả được cải thiện là tín hiệu tích cực đối với người mua lần đầu, bởi tiền trả trước và khoản thanh toán hàng tháng thường là hai trở ngại lớn nhất trong việc mua nhà. Nếu chi phí nhà ở chiếm tỉ lệ thấp hơn trong thu nhập, người mua cũng có thêm khoản dự phòng cho chi phí hoàn tất giao dịch, sửa chữa và những khoản phát sinh sau ngày nhận nhà.
Tuy vậy, giá tại một số thị trường bớt căng thẳng vẫn chưa bù được ảnh hưởng của lãi suất vay cao. Forbes Advisor dẫn số liệu Freddie Mac cho thấy lãi suất cố định trung bình của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm ở mức 6.66% vào ngày 30 Tháng Bảy. Số liệu mới hơn của Freddie Mac cho thấy mức này tăng lên 6.69% vào ngày 6 Tháng Tám.
Theo Gruler, điều kiện thị trường hiện nay tạo thêm cơ hội để người mua tìm kiếm và thương lượng. Người mua vẫn cần tính trước khả năng thanh toán hàng tháng, số tiền tiết kiệm còn lại sau lúc mua nhà và các chi phí sở hữu nhà trong những năm tiếp theo.
So sánh nhiều bên cho vay trước khi ký hợp đồng mua nhà
Người mua lần đầu nên tìm hiểu giá của những căn nhà thuộc phân khúc thấp tại khu vực mình muốn sinh sống, rồi tính khoản thanh toán hàng tháng dựa trên thu nhập, số tiền trả trước và khoản tiết kiệm còn lại sau giao dịch.
Gruler khuyên người mua so sánh nhiều bên cho vay dựa trên lãi suất phần trăm hàng năm, hay APR, phí cho vay, điểm chiết khấu, chi phí hoàn tất giao dịch, các chương trình hỗ trợ hiện có, chất lượng phục vụ và tổng khoản thanh toán hàng tháng. Chênh lệch nhỏ về lãi suất hoặc phí có thể tương đương hàng ngàn đô la trong suốt thời hạn vay.
Nhìn chung, nhà thuộc phân khúc giá thấp hiện nằm trong khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình Mỹ hơn so với một năm trước. Mức cải thiện giữa các khu vực lại rất khác nhau. Với người mua lần đầu tại Orange County và Nam California, giá nhà cùng lãi suất cao vẫn buộc người mua phải tính toán ngân sách thận trọng, giữ một khoản dự phòng và so sánh nhiều phương án vay trước lúc quyết định ký hợp đồng. (Ng.Tr.) [t.c.]
