Nguyễn Phúc (Saigon)
Nhiều công trình dự án nhà cao cấp tại Sài Gòn sẽ “biến” thành chung cư dạng trung bình. Hậu quả của một chính sách chắp vá hòng cứu vãn phần nào giai đoạn suy tàn của một thị trường địa ốc trong cơn đại khủng hoảng.
Cách đây vài năm, các công ty kinh doanh bất động sản ở Sài Gòn đua nhau khởi công các công trình gọi là “căn hộ chung cư cao cấp” có gía không dưới 2 tỷ đồng VN/căn ($100,000). Từ năm 2011, thị trường địa ốc lâm vào cảnh “chợ chiều” trước cuộc khủng hoảng kinh tế. Những khối bê tông xây dựng dang dở liên tục bị “trùm mền”. Chủ đầu tư hết vốn. Mặc dù đã được ứng trước tiền xây nhà (người mua nhà phải đóng trước 30-50% giá trị căn nhà), nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn không đủ “lực” để chịu đựng nổi với lãi vay ngân hàng, giá vật liệu xây dựng “leo thang” từng ngày,..
Hàng loạt công trình xây dựng nhà ở mọc lên nhưng chưa biết ngày nào hoàn thành trong “phiên chợ chiều” của thị trường đoạ ốc.
Lỡ phóng lao phải theo lao, những dự án vào giai đoạn hoàn thành, chủ đầu tư đổ tiền xây cho xong. Nhưng xây xong rồi thì chẳng ai mua. Vốn bị chôn, lãi mẹ đẻ lãi con, hàng loạt doanh nghiệp ngoắc ngoải chờ chết, hoặc “bỏ của chạy lấy người.”
Từ đầu năm nay, một số công ty xây dựng nhà cao cấp xin điều chỉnh dự án chuyển sang xây dạng nhà ở có giá trung bình để được hưởng ưu đãi vay vốn với lãi suất thấp nằm trong “gói 30,000 tỷ đồng” mà chính phủ VN yêu cầu các ngân hàng phải dành để cho vay đầu tư, kinh doanh và thuê mua nhà. Những dự án này được điều chỉnh bằng cách “xẻ nhỏ” căn hộ. Thay vì thiết kế là căn hộ cao cấp có diện tích 100-120m2, nay bị “cắt” thành hai căn, mỗi căn từ 50-60m2. Với 12 dự án điều chỉnh, nếu hoàn thành sẽ cho ra “lò” hơn 9,000 sản phẩm là những căn hộ nhỏ, có giá hơn nửa tỷ đồng.
“Căn hộ mẫu” của dự án xây dựng nhà cao cấp Harmona (quận Tân Bình)
Tuy nhiên, giới chuyên môn đang rất lo ngại về hậu quả của sự “điều chỉnh” này, bởi vì việc chẻ nhỏ căn hộ hết sức nguy hiểm. Hạ tầng khi quy hoạch chỉ đảm bảo cho 1 số dân theo thiết kế, khi chẻ nhỏ căn hộ số dân sẽ tăng mà hạ tầng kỹ thuật thì không thể thay đổi được, dẫn đến hậu quả là hệ thống hạ tầng bị quá tải. Ví dụ dự án Green Hills sau một thời gian dài án binh bất động do chủ đầu tư hết kinh phí xây dựng, xin điều chỉnh để được vay ưu đãi bằng cách xẻ nhỏ căn hộ. Thiết kế ban đầu là 266 căn hộ có diện tích trên 100m2, nay tăng thêm thành 376 căn, trong đó 60% loại căn hộ có diện tích 49-70m2.
Trước mắt thì người sử dụng (người dân) phải chịu: điện thiếu, nước thiếu, đường xá chật hẹp, trường học, bệnh viện không đủ… Về lâu dài, những khu nhà chật hẹp, không đủ điều kiện sinh hoạt, chất lượng không bảo đảm (do phải tang tải trọng cho một kết cấu cũ) sẽ nhanh chóng xuống cấp và trở thành những căn nhà ổ chuột. Đó là những người may mắn được mua nhà.
Trước đó, những cư dân này đã phải làm đơn “xin” vay tiền ngân hang để mua nhà. Đã “xin” thì phải chờ “cho”, nhưng một khi sở hữu căn nhà thì người mua cũng được phép bán trong một thời hạn nhất định…
Trong thủ tục xét duyệt còn xảy ra nhiều vấn đề như tiêu chuẩn thế nào thì được mua nhà?, ai thẩm định? điều kiện vay ra sao? người dân muốn vay được tiền ngân hàng thì phải có hợp đồng mua nhà, chứng minh căn nhà đó “chính chủ”. Người mua nếu may mắn được xét duyệt thì phải đặt cọc, đóng tiền nhiều đợt, chưa đóng hết thì không được đứng tên chủ sở hữu. Không làm chủ sở hữu thì làm sao chứng minh là “chính chủ”? Rất lòng vòng! Nhưng nếu không lòng vòng như vậy thì làm sao tiêu cực có chỗ…chen chân? Như vậy, chưa chắc những người đúng tiêu chuẩn đã được trú ngụ trong hơn 9,000 căn nhà khi được chúng được xây dựng xong.
Lucky Apartment (quận Tân Phú) là dự án căn hộ cao cấp, nhờ điều chỉnh diện tích căn hộ nên được vay
ưu đãi từ ngân hàng với lãi suất 6%.
Các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, tài chính cho rằng với 30,000 tỷ đồng này, Chính phủ VN muốn giúp người dân có nhà, giúp doanh nghiệp thoát bế tắc. Nhưng với một thị trường địa ốc đang èo uột như hiện nay, thì số tiền kia chẳng khác nào “muối bỏ bể”. Có ý kiến cho rằng muốn thảy “hang tồn khio” thì doanh nghiệp phải giảm giá, bán tháo, bán lỗ, vớt vát được đồng nào hay đồng nấy. Còn muốn cứu doanh nghiệp thì chính phủ phải bỏ tiền ra mua các sản phẩm của doanh nghiệp, rồi bán cho dân với giá rẻ. Cả hai hướng đếu bất khả thi, vì doanh nghiệp đã…sạch túi thì lấy kinh phí đâu ra để hoàn thành công trình mà bán? Có không ít đại gia đang lo bán cả dự án dang dở cho nước ngoài, bán cả doanh nghiệp để tháo chạy khỏi thị trường. Còn ngân sách thì bội chi đến mức báo động, ngân hàng ngắc ngoải chưa tự cứu được mình thì làm gì có thể cứu được doanh nghiệp!
Cuối cùng, 30,000 tỷ đồng cũng chỉ là một liều thuốc cảm nhẹ vô hiệu cho cơ thể đang vật lộn với căn bệnh trầm kha. Đô thị Sài Gòn vốn đã rất lộn xộn, bát nháo sẽ ngày càng tệ hại. Viễn cảnh vô cùng tăm tối cho cuộc sống của người Sài Gòn.
