Quyết định loại vay nào tốt nhất cho các nhu cầu mua nhà của bạn có thể là phần khó chịu nhất trong tiến trình mua nhà. Quyết định của bạn liên quan đến bảy yếu tố.
1-Số tiền vay
Số tiền mà bạn đủ điều kiện để vay tùy thuộc vào lợi tức của bạn, các chi phí, tiền đặt cọc, và lãi suất thế chấp hiện nay. Quan trọng hơn cả, nó phải là một số tiền mà bạn sẽ yên tâm vay mượn.
2-Các đặc điểm của món thế chấp
Có vài loại vay tiền để mua nhà. Các món thế chấp với lãi suất cố định, hay FRMs (Fixed Rate Mortgages), được cung cấp với lãi suất không thay đổi. Bạn thực hiện những kỳ thanh toán bằng nhau trong suốt cuộc đời của món vay. Các món thế chấp với lãi suất thả nổi, hay ARMs (Adjustable Rate Mortgages), được cung cấp với lãi suất lên và xuống khi thị trường tài chánh thay đổi – nói chung, lãi suất ARM sụt giảm khi nền kinh tế đi xuống và gia tăng khi nền kinh tế đi lên.
(Hình minh họa: Andrew Burton/Getty Images)
Loại ARM hỗn hợp kết hợp các đặc tính của cả hai loại thế chấp với lãi suất cố định và thả nổi. Loại này được cung cấp với một lãi suất cố định trong thời gian đầu – thường là ba, năm, bảy hoặc mười năm – và sau đó chúng chuyển sang loại thế chấp với lãi suất thả nổi thuần túy và bắt đầu thay đổi vào những khoảng thời gian đều đặn. Thông thường, thời hạn cố định của một món thế chấp càng dài, lãi suất càng cao, và thời hạn cố định của món thế chấp càng ngắn, lãi suất càng thấp.
Rồi, có những đặc điểm như chỉ thanh toán tiền lời, giúp hạ thấp việc thanh toán của bạn trong những năm đầu tiên của món vay, trả trước một lệ phí để giảm tiền thanh toán hàng tháng theo một thủ tục được gọi là buydown, như thủ tục buydown 3-2-1, là những món vay cố định với lãi suất được giảm 3% trong năm đầu, 2% trong năm thứ nhì, và 1% trong năm thứ ba. Các món vay đặc biệt khác gồm có các món thế chấp tiết kiệm năng lượng (EEMs: Energy-Efficient Mortgages), các món vay mua nhà ở nông thôn, tài trợ nhà tiền chế và các món vay của FHA để phục hồi nhà.
3-Lãi suất thế chấp
Lãi suất là phần dễ thấy nhất của bất kỳ quảng cáo thế chấp nào, nhưng việc tìm đề nghị nào tốt nhất không đơn giản như khi tìm kiếm các lãi suất được quảng cáo thấp nhất. Một món vay với lãi suất thấp hơn nhưng chi phí đóng hồ sơ cao hơn có thể cuối cùng sẽ đắt hơn. Khi tìm mua một món thế chấp, bạn nên so sánh các chi phí trả trước cũng như các lãi suất, sử dụng một bản ước tính trung thực (GFE: Good Faith Estimate) và nhìn vào lãi suất hàng năm, hay APR (Annual Percentage Rate).
Những nhà cho vay có thể cung cấp cho bạn cơ hội trả lệ phí điểm giảm giá để giảm lãi suất của bạn đối với món vay. Một điểm tương đương với 1% số tiền vay. Ðối với một món vay $150,000, mỗi điểm tốn $1,500. Bạn có nên trả phí tổn cho điểm giảm giá hay không? Ðiều đó phụ thuộc vào chuyện bạn dự tính giữ căn nhà của bạn bao lâu – bạn dự tính ở lại càng lâu, bạn càng có lợi bằng cách trả lệ phí về điểm.
4-Thanh toán hàng tháng
Việc thanh toán hàng tháng của bạn phải là một vụ thanh toán mà bạn có thể dễ dàng thực hiện, tùy theo hoàn cảnh đặc biệt của bạn. Nói chung, những khoản thanh toán thấp hơn cần phải đánh đổi.
Chẳng hạn, để nhận được một lãi suất thấp hơn, bạn phải trả thêm lệ phí, chọn một món vay với một thời kỳ cố định ngắn hơn, hoặc thêm các đặc điểm nhiều rủi ro hơn như chỉ thanh toán tiền lời hoặc chịu các khoản phạt nếu trả trước thời hạn.
Những khoản thanh toán cao hơn có những ưu điểm và nhược điểm của nó – những món thế chấp 15 năm, chẳng hạn, đi kèm với những khoản thanh toán cao hơn, nhưng bạn có thể không còn nợ thế chấp chỉ trong 15 năm và bạn sẽ trả tiền lời ít hơn nhiều. Quyết định không bỏ tiền ra để hạ giảm lãi suất có nghĩa bạn giữ thêm tiền trong ví của bạn và trả lệ phí đóng hồ sơ thấp hơn.
Những nhà cho vay sử dụng các tỉ số và công thức để xét xem bạn có hội đủ điều kiện để vay một món tiền mua nhà hay không, nhưng có vài điều mà chỉ có bạn biết và những quyết định mà chỉ có bạn có thể thực hiện. Bất cứ những điều nào sau đây cũng có thể làm tăng hoặc giảm số tiền mà bạn có thể thoải mái chi tiêu cho một căn nhà:
-Thành lập một gia đình.
-Trả học phí đại học.
-Nghỉ hưu.
-Trả dứt một món nợ lớn.
-Tiết kiệm cho một chuyến đi vòng quanh thế giới.
-Khởi sự một doanh nghiệp.
5-Thời hạn
Thời hạn thế chấp là số năm cần thiết để trả hết nợ. Hầu hết mọi người đều biết về các món vay thời hạn 15 năm và 30 năm, nhưng bạn cũng có thể thấy các món thế chấp với thời hạn 5, 10, 20, 25, 40 và thậm chí 50 năm. Thời hạn càng ngắn, bạn càng trả ít tiền lời và bạn càng làm chủ trị giá căn nhà nhanh hơn. Thời hạn càng dài tiền thanh toán hàng tháng của bạn càng thấp và có thể cho phép bạn chi tiêu nhiều hơn cho căn nhà của bạn.
6-Khóa lãi suất
Khi bạn nộp đơn xin vay một món thế chấp, những nhà cho vay nêu lên một lãi suất với chi phí cụ thể. Tuy nhiên, các món thế chấp được mua bán trên các thị trường tài chánh giống như việc mua bán các chứng khoán và trái phiếu – và điều đó có nghĩa lãi suất lên và xuống luôn luôn. Nếu lãi suất thế chấp tăng và làm hỏng việc mua nhà, có thể bạn nên khóa lãi suất của bạn ngay lập tức, nghĩa là thỏa thuận một lãi suất với nhà cho vay để lãi suất sẽ không thay đổi dù giá thị trường lên hoặc xuống. Nếu bạn linh động hơn, bạn có thể chọn biện pháp “thả nổi” lãi suất của bạn, chờ đợi một thỏa thuận tốt hơn. Không muốn bỏ lỡ một vụ sụt giảm lãi suất thế chấp? Nhiều nhà cho vay cung cấp một giải pháp “trôi xuống” nếu bạn trả một lệ phí. Sau đó bạn có thể khóa món vay của bạn, nhưng nếu lãi suất thấp hơn khi các tài liệu vay tiền của bạn được soạn thảo, bạn đóng hồ sơ ở lãi suất thấp hơn.
7-Phí tổn đóng hồ sơ
Chi phí đóng hồ sơ bao gồm các lệ phí của nhà cho vay và các khoản tiền trả cho những người khác, như các công ty bảo hiểm chủ quyền, các công ty ký quỹ (escrow) và các chuyên viên đánh giá nhà. Cũng có thể còn các chi phí khác phải trả trước, chẳng hạn như thuế bất động sản và bảo hiểm của chủ nhà. Các nhà cho vay thế chấp phải cấp một bản tiết lộ Ước Tính Trung Thực (GFE: Good Faith Estimate) trong thời hạn ba ngày sau khi bạn nộp đơn vay một món thế chấp. Tuy nhiên, nhiều nhà cho vay sẽ cấp một bản GFE khi bạn yêu cầu họ cho biết giá biểu thế chấp, miễn là bạn cung cấp đầy đủ thông tin.
Việc mua hoặc tái tài trợ một căn nhà không khó hiểu cho lắm. Theo nghiên cứu của Bộ Gia Cư và Phát Triển Ðô Thị (HUD), chỉ cần khảo giá loanh quanh cho món vay của bạn và so sánh một vài bản nêu giá thế chấp cũng đủ giúp bạn nhận được một thỏa thuận có lợi và tiết kiệm tiền bạc. (n.n.)
