Giữa lúc thị trường đang chật vật để thoát ra khỏi cuộc suy thoái mới đây và thu hồi những giá trị bất động sản đã bị mất, một thành phần của thị trường từ lâu vẫn đóng vai trò một nơi nương tựa, kềm hãm hoặc ít nhất làm chậm đáng kể sự tiến triển theo chiều hướng tốt.
Thành phần đó là việc định giá nhà đáng sợ. Ðáng sợ vì nó đã trở thành trở ngại lớn nhất cho những vụ mua bán nhà hiện nay. Căn nhà có thể ở trong tình trạng sẵn sàng để dọn vào và việc thanh tra nhà chứng nhận nó ở trong tình trạng tốt, nhưng vụ mua bán vẫn gặp trắc trở vì căn nhà được định giá thấp. Chuyện đó ngày nay xảy ra rất nhiều. Tại sao vậy?
Trong thị trường địa ốc, có một sự xung đột diễn ra thường xuyên, trong đó địa ốc viên đại diện cho người bán liệt kê căn nhà một giá trong khi chuyên viên định giá nhà tính một giá thị trường khác. Những vụ định giá nhà có thể làm cho nhiều người bán nhà như bị tạt nước lạnh vào mặt. Những chuyên viên định giá loại mọi tình cảm ra khỏi tiến trình ấn định một giá trị thị trường cho bất động sản của bạn. Sự xung đột về giá bán và trị giá thị trường là một cuộc xung đột có thể tiếp diễn vô tận, chỉ vì bản chất khác biệt của hai bên trong cuộc tranh cãi này.
Các địa ốc viên, nhất là các địa ốc viên đại diện cho người bán, thường lạc quan và họ cũng có khuynh hướng ấn định giá bán của họ theo chiều hướng của thị trường. Trong một thị trường đang lên, như chúng ta đang có hiện nay, việc định giá hầu như dễ dàng đi lạc thị trường, hoặc thấp hoặc cao. Nếu địa ốc viên của người bán định giá căn nhà quá thấp, căn nhà có thể bán nhanh chóng, nhưng người bán sẽ không nhận được tối đa từ vụ bán nhà của họ. Mặt khác, nếu địa ốc viên quá mạnh bạo trong việc định giá bất động sản trong một thị trường đang lên, người đó có thể định giá quá cao và căn nhà sẽ nằm bất động trên thị trường, chờ cho thị trường bắt kịp. Các địa ốc viên hầu như luôn luôn định giá khởi đầu cao và hy vọng rằng giá đó không quá cao.
Các chuyên viên định giá nhà tính giá trị trên một phối cảnh khác. Họ phải sử dụng các bất động sản tương tự đã bán rồi như một thước đo thị trường; do đó các dữ kiện của họ luôn luôn theo sau thị trường, đôi khi tới 6 tháng. Trong một thời gian dài các chuyên viên định giá cũng phải bao gồm những vụ mua bán nhà bị xiết và nhà bán dưới mức nợ (short sales) trong số những bất động sản tương tự của họ. Thật may mắn, phần lớn công việc đó hiện giờ không còn nữa. Sự khan hiếm nhà bán cũng đã gây ra một vấn nạn cho những chuyên viên định giá nhà, bởi vì họ phải đi ra ngoài khu vực mà họ thường quen thuộc để tìm những căn nhà tương tự.
Một yếu tố khác trong nhiều vụ định giá nhà là điều mà người bán không thể làm gì được – đó là kiểu nhà. Các kiểu nhà tới rồi đi, với mỗi thập niên thường có vài kiểu lấn át. Có một vài kiểu “cổ điển” không bao giờ thực sự lỗi thời, nhưng nó có thể không được mong muốn bằng một kiểu kiến trúc mới hơn. Những căn nhà đôi khi được quảng cáo như tân tiến hoặc đương thời khi được xây dựng có thể cũng không được ưa chuộng nữa, bởi vì nhiều kiểu như vậy có những sơ đồ phòng ốc rất khác lạ.
Với tư cách một chủ nhà đang muốn bán nhà, bạn có thể làm gì về những điều này? Bạn không thể làm được gì nhiều liên quan đến vấn đề kiểu nhà; nhưng bạn có thể bảo đảm rằng căn nhà của bạn là căn nhà tốt nhất dù là kiểu gì trên thị trường.
Một căn nhà trong tình trạng tốt, sẵn sàng để dọn vào sẽ luôn luôn hấp dẫn người mua. Một điều khác mà những người bán có thể làm là thiết lập một danh sách những tu bổ và cải tiến trong căn nhà, hy vọng đã được thực hiện không quá lâu trước đó. Chuyên viên đánh giá nhà có thể không kết luận được về chuyện mái nhà hoặc lò sưởi đã được thay chính xác vào lúc nào, nhưng những thứ đó tạo một khác biệt. Việc thực hiện nhiều khoản bảo trì nhỏ đã bị trì hoãn cũng có thể hữu ích bằng cách loại bỏ những thứ làm giảm giá trị đó. Một điều nữa phải làm là tìm sự cố vấn chuyên nghiệp. Hãy thuê mướn một chuyên viên địa ốc tốt để thực hiện một bản phân tích thị trường cho căn nhà của bạn và rồi làm theo sự cố vấn của người đó. Bạn không nên tranh chấp với cả địa ốc viên lẫn chuyên viên định giá nhà! (n.n.)
