(Credit.com) – Khi đến lúc mua một căn nhà, bạn sẽ phải đưa ra rất nhiều quyết định. Bạn phải hình dung khu phố nào bạn muốn sinh sống, học khu nào tốt cho con cái bạn, bạn sẽ trả trước một số tiền bao nhiêu, vân vân… Một trong những quyết định này là liệu bạn sẽ vay một món thế chấp có lãi suất cố định (fixed-rate mortgage) hay một món thế chấp có lãi suất thả nổi (ARM: adjustable-rate mortgage).
(Hình minh họa: Brendan Smialowski/AFP/Getty Images)
Sự khác biệt giữa hai loại
-Thế chấp với lãi suất cố định là loại thế chấp thông dụng nhất. Lãi suất và những khoản thanh toán hàng tháng (tiền nợ chính và tiền lời, không kể thuế và tiền bảo hiểm) của loại thế chấp này không thay đổi trong suốt cuộc đời của món vay.
-Các món thế chấp với lãi suất thả nổi sẽ bắt đầu với lãi suất thấp hơn so với những món thế chấp lãi suất tương tự có lãi suất cố định. Nhưng lãi suất của một món thế chấp với lãi suất thả nổi có thể thay đổi. Khi thay đổi, khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng nếu lãi suất trên thị trường tăng, và giảm nếu lãi suất trên thị trường giảm. Có những mức tối đa sẽ giới hạn những khoản thanh toán của bạn có thể thay đổi bao nhiêu. Nếu bạn chọn một món thế chấp với lãi suất thả nổi, bạn nên biết những khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể lên cao tới mức nào.
-Những món thế chấp hỗn hợp (Hybrid mortgages). Các món thế chấp hỗn hợp, như tên gọi của nó, cung cấp cho bạn một món thế chấp với cả hai loại lãi suất trên. Ðặc biệt, bạn sẽ khởi sự với một lãi suất cố định trong một thời gian được ấn định (thường là 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm). Trong thời kỳ sơ khởi đó, bạn sẽ biết chắc chắn những khoản thanh toán hàng tháng của bạn gồm nợ chính và tiền lời là bao nhiêu. Hết thời hạn đó, lãi suất thế chấp của bạn có thể thay đổi, thường được điều chỉnh mỗi năm một lần. Nếu một món thế chấp được gọi là “5/1 ARM”, điều đó có nghĩa nó có một lãi suất cố định trong 5 năm đầu, và sau đó sẽ được điều chỉnh mỗi năm một lần.
Nên chọn loại thế chấp nào?
Như rất nhiều vấn đề tài chánh đối với từng cá nhân, loại thế chấp phù hợp với bạn tùy thuộc rất nhiều vào hoàn cảnh của bạn. Lời khuyên căn bản là nếu bạn chỉ dự tính sống trong căn nhà của bạn trong một vài năm, bạn có thể nên nghĩ tới một món thế chấp có lãi suất thả nổi hoặc hỗn hợp. Bạn sẽ tiết kiệm được tiền bởi vì lãi suất của loại thế chấp lãi suất thả nổi sẽ thấp hơn trong những năm đầu so với loại thế chấp lãi suất cố định.
Dĩ nhiên, như chúng ta thấy trong cuộc suy thoái và cuộc khủng hoảng địa ốc mới đây, không phải lúc nào bạn muốn bán nhà là sẽ bán được. Do đó, nếu bạn chọn một lãi suất thả nổi, bạn cần sẵn sàng để trả lãi suất tối đa như hợp đồng cho phép. Các món thế chấp với lãi suất cố định cung cấp sự an toàn vì bạn biết các khoản thanh toán nợ chính và tiền lời sẽ không thay đổi trong suốt cuộc đời của món vay. Nếu lãi suất tăng, bạn không cần phải lo ngại về điều đó, nếu lãi suất giảm, bạn có thể xem xét việc tái tài trợ. Bạn cũng có thể tái tài trợ từ một món thế chấp có lãi suất thả nổi sang một món thế chấp có lãi suất cố định để lãi suất thấp hơn giữ nguyên trong thời hạn dài hơn.
Có nên tái tài trợ hay không?
Giả sử chính bạn đang ở địa vị đó – nợ một món thế chấp với lãi suất thả nổi, đang nghĩ tới việc tái tài trợ để chọn một lãi suất cố định thấp hơn – Lãi suất hiện giờ cao hơn so với lãi suất một thời gian ngắn trước đây, nhưng vẫn còn được coi là thấp về mặt lịch sử. Nhưng có vài điều mà bạn cần xem xét – lãi suất (và mức tăng tối đa) của món vay hiện nay của bạn, trị giá căn nhà của bạn, phần tài sản thuộc về bạn sau khi trừ đi tiền vay mua nhà (home equity), và lãi suất trên thị trường hiện nay. Có những phí tổn đáng kể phải trả trước liên quan đến việc tái tài trợ (bạn sẽ trả các phí tổn đóng hồ sơ), do đó nếu bạn dự tính bán căn nhà của bạn trong thời gian sắp tới đây, có thể đó không phải là quyết định tốt nhất. Cuối cùng bạn phải nhìn vào hoàn cảnh cá nhân của bạn và các mục tiêu tài chánh để xác định liệu việc tái tài trợ để chuyển từ một lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định có hợp lý đối với bạn hay không. (n.n.)
