(Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Khi hầu hết mọi người khởi sự tìm một món vay để mua nhà, điều đầu tiên mà họ làm là tìm kiếm lãi suất thấp nhất mà họ có thể tìm được. Và điều đó có thể làm cho họ gặp rắc rối.
Hiển nhiên một lãi suất thấp có thể tiết kiệm tiền bạc cho bạn. Nhưng đó chỉ là một phần của vấn đề. Nếu bạn không cẩn thận, cuối cùng bạn có thể dễ dàng trả lệ phí và các phí tổn khác nhiều hơn so với những gì mà bạn tiết kiệm được với chính lãi suất đó.
Ðây là lý do tại sao. Lãi suất chỉ là một phần của những gì bạn phải trả cho một món thế chấp. Bạn cũng phải trả một vài lệ phí chỉ để nhận món vay, là điều thay đổi tùy theo ngân hàng cho vay. Một ngân hàng cho vay có thể tính lệ phí cao hơn để bù lại lãi suất thấp hơn, hoặc có thể tính thêm các “lệ phí tào lao” vào một món vay để tăng lợi nhuận cho họ.
Bởi vì những lệ phí này thường được cộng vào chính món vay – nghĩa là, bạn vay tiền để trả những lệ phí đó, cùng với món thế chấp thực sự – biết rõ cuối cùng bạn sẽ trả bao nhiêu so với một món vay khác với một lãi suất và cơ cấu lệ phí khác có thể là chuyện khó khăn.
Sau đây là một cái nhìn sát hơn về một vài trong những lý do chính cho thấy bạn không nên bị gò bó về lãi suất khi khảo giá để vay một món thế chấp.
Ðiểm khấu trừ
Ðiểm khấu trừ (discount points) là phương cách phổ biến nhất để giảm lãi suất thế chấp bằng cách tính lệ phí cao hơn. Mỗi điểm tương đương với 1% số tiền vay. Ðối với mỗi điểm mà bạn trả trước, bạn sẽ được giảm lãi suất với một con số nào đó, thường là một phần tám của một phần trăm điểm (1% x 1/8 = 0.125%) – thí dụ với lãi suất 3.75%, bạn sẽ được giảm còn 3.625%.
Một mặt, điểm khấu trừ là một cách hợp pháp để đổi lấy một lãi suất thấp hơn bằng cách trả trước một số tiền lời nào đó. Mặt khác, những ngân hàng cho vay đôi khi sử dụng chúng để tạo lãi suất hạ một cách giả tạo, đặc biệt để sử dụng trong việc quảng cáo, dù một người vay có thể sẽ không mua nhiều điểm như vậy.
Ðiểm khấu trừ có thể là một thỏa thuận tốt nếu bạn sẽ ở lại căn nhà đủ lâu để bù lại. Nghĩa là, đủ lâu để những tiết kiệm của bạn nhờ lãi suất thấp hơn sẽ vượt quá những gì bạn trả về điểm. Nhưng nếu bạn dự tính dọn nhà một lần nữa hoặc tái tài trợ món vay trong một vài năm, chúng có thể không đáng để thực hiện.
Cách tốt nhất khi bạn khảo giá một món thế chấp là trước hết hãy có những bản nêu mức lãi suất mà không có điểm khi so sánh các đề nghị của những ngân hàng cho vay khác nhau, rồi sau đó tìm hiểu về việc thêm điểm khấu trừ nếu bạn muốn.
Các lệ phí
Nếu bạn được vay một món thế chấp, bạn sẽ phải trả các lệ phí khởi động món vay. Không có cách nào tránh được. Vài món thế chấp có thể được quảng cáo là “không lệ phí,” nhưng những gì họ sẽ làm là bù đắp các chi phí bằng cách đòi bạn trả một lãi suất cao hơn, điều có thể là một thỏa thuận tốt hoặc không tốt.
Ngân hàng cho vay cũng có thể tính lệ phí cao hơn như một cách để đề nghị một lãi suất thấp hơn. Mặc dù điểm khấu trừ là cách đơn giản nhất để làm điều này, ngân hàng cho vay cũng có thể chỉ giản dị tính thêm trong các lệ phí khởi động. Họ cũng có thể tính một số lệ phí mà những nhà cho vay khác không đòi hỏi. Bạn có thể thấy rằng, dù không có điểm, có thể có một khác biệt tới vài ngàn đô la về lệ phí mà hai ngân hàng cho vay tính cho cùng số tiền vay.
Một lần nữa, bởi vì những lệ phí này hoặc được trả trước một cách riêng rẽ hoặc có thể được tính gộp vào chính món thế chấp, có thể khó kết luận thỏa thuận nào tốt nhất.
Một cách tốt hơn để so sánh những đề nghị thế chấp là nhìn vào tỉ lệ phần trăm hàng năm, hay APR (Annual Percentage Rate). Ðó là một cách để biểu hiện phí tổn tổng cộng của một món thế chấp về mặt lãi suất.
Theo luật, APR phải được nêu lên trong bất kỳ quảng cáo thế chấp nào để mô tả thời hạn vay tiền và trên giấy tờ mà một ngân hàng cho vay cung cấp cho khách hàng khi chính thức đề nghị cho vay và vào lúc đóng hồ sơ.
Cung cách hoạt động của APR: Trên căn bản đó là lãi suất sẽ ấn định khoản thanh toán hàng tháng đối với một món vay không có lệ phí như bạn sẽ trả đối với cùng món thế chấp với các lệ phí được gộp vào số tiền vay.
Chẳng hạn, giả sử bạn sẽ vay $200,000 với lãi suất 3.5% trên một món thế chấp 30 năm với $6,000 lệ phí. Các lệ phí gộp vào món vay cho bạn một con số tổng cộng $206,000, đưa tới một khoản thanh toán hàng tháng là $925 (không bao gồm thuế và bảo hiểm của chủ nhà) trong thời gian 30 năm.
Ðể nhận được cũng khoản thanh toán hàng tháng đó đối với một căn nhà $200,000 mà không có lệ phí, bạn sẽ cần một mức lãi suất 3.74%, là APR của bạn. Nói cách khác, lãi suất phụ trội 0.24% đại diện cho các lệ phí của món vay.
APR là một chỉ dẫn hữu ích, nhưng không hoàn hảo. Một mặt, nó được căn cứ vào việc trả hết món vay trong thời hạn đầy đủ. Nếu bạn tái tài trợ, bán nhà hoặc trả hết nợ trước thời hạn, nó thay đổi cách tính toán. Nên nhớ rằng, thời gian vay càng ngắn bạn càng ít có lợi nếu nhận một lãi suất thấp hơn nhưng với lệ phí cao hơn.
APR cũng không xem xét các ảnh hưởng về khấu trừ thuế đối với tiền lời thế chấp, có thể giảm hậu quả của một lãi suất cao hơn và thay đổi đáng kể giữa người vay này với người vay khác.
Ðể thực sự lượng định sự khác biệt giữa hai đề nghị thế chấp, bạn cần sử dụng một máy tính thế chấp. Những máy tính này được cung cấp trên Internet và cho phép bạn nhìn chính xác các phí tổn và tiết kiệm của những đề nghị cho vay khác nhau sẽ diễn ra như thế nào theo thời gian.
