Luật Sư LyLy Nguyễn
Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận
Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa
Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên
thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi
bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường
hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án
Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập
công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức
cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221
Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080,
website: www.lylylaw.com.
***
Thông thường, khi mua bán tài sản địa ốc thì thủ tục giấy tờ thường do môi giới của cả hai
bên người mua lẫn chủ bán liên lạc dàn xếp ký kết tại một công ty thiết lập văn tự. Tuy nhiên, có nhiều điều quan trọng người mua cần biết thêm khi ký hợp đồng trong ngày “đóng” hồ sơ.
Theo Luật Ðịa Ốc, từ ngữ “đóng hồ sơ mua bán” (closing sale contract) là một buổi họp
mặt giữa người mua và chủ bán một bất động sản, để ký tất cả các văn kiện liên hệ đến giao dịch này trong mục đích sang chủ quyền trên nhà đất đó và thiết lập văn tự.
Trong buổi ký kết này, người mua nộp phần tiền mặt mua nhà (down payment), tiền bảo hiểm, ký giấy tờ vay tiền (mortgage), ký chi phiếu tiền tài trợ trả cho người bán và trả tiền thuế sang tên cho tiểu bang. Thêm vào đó, người mua còn có thể phải trả nhiều món tiền khác nếu có thỏa thuận trước.Thí dụ như một phần tiền thuế địa ốc chủ bán đã trả hay hoa hồng cho môi giới tài trợ địa ốc và rất nhiều lệ phí linh tinh khác.
Văn tự (deed) là một tờ giấy xác nhận sự kiện chuyển chủ quyền (title) ngôi nhà từ chủ bán sang người mua. Văn tự trên phương diện pháp lý chính thức trao cho nguời mua quyền hành và danh xưng chủ mới, để đổi lại cho chủ cũ bằng số tiền mua mà đôi bên thỏa thuận.
Việc chuyển chủ quyền chỉ được kể là hoàn tất, khi văn tự trao hẳn vào tay chủ mua hoặc
người đại diện. Ngay khi có được văn tự trong tay, người chủ mới phải đem đi đăng ký tại
văn phòng trước bạ quận hạt (county recorder) nơi tọa lạc ngôi nhà đó.
Mục đích của việc đăng ký là công bố trước công chúng toàn diện chủ quyền của tân sở
hữu chủ trên bất động sản đó. Ngoài ra, việc đăng ký còn dùng vào mục đích cập nhật hồ
sơ lịch sử chủ quyền (title record) ngôi nhà. Bất cứ ai muốn truy nguyên nguồn gốc của
một ngôi nhà hay một mảnh đất từ lúc mới khởi nguyên xây cất hay khai thác đầu tiên cho
đến đời chủ sau cùng, tất cả đều được liệt kê trong hồ sơ trước bạ chính tại văn phòng này
mỗi lần đăng ký.
Mặc dù có nhiều người mua bán nhà cửa lấy một mình, nhưng vì có quá nhiều giấy tờ quan
trọng trong một giao dịch với số tiền lớn như vậy, hẳn nhiên cần có luật sư đại diện ký kết
để tránh mọi sơ hở bất lợi về sau.
Một luật sư có kinh nghiệm về Luật Ðịa Ốc, sẽ giúp kiểm điểm một hợp đồng với mọi giao
ước có điều kiện, để chắc chắn mọi đề mục đều được thỏa mãn hay hợp lệ không có sơ hở
bất lợi. Dĩ nhiên, môi giới địa ốc dù bên mua hay bên bán đều có khuynh hướng cố gắng
cho việc ký kết kết thúc chóng vánh mới có tiền công, cho nên có được luật sư thay mặt
vẫn tốt hơn.
Ngoài ra, luật sư còn có khả năng tra cứu lịch sử chủ quyền (title search) của ngôi nhà
trong các hồ sơ công chúng (public record) tại văn phòng trước bạ quận hạt và truy ra
những vấn đề nghiêm trọng nếu có, khiến ngôi nhà có thể trong tình trạng chủ quyền rắc rối không minh bạch hoặc đang có vấn đề tranh chấp, thưa kiện nào đó của cả chủ nhà đương kim lẫn các đời chủ cũ.
Việc này sẽ bảo đảm cho người mua lấy được chủ quyền trên một ngôi nhà hợp pháp,
không bị trở ngại nào do dính đến nợ nần hay thuế má. Riêng ở California, không cần phải
tra cứu lịch sử chủ quyền, vì theo luật định công ty thiết lập văn tự (title company) phải
cung cấp cho người mua một bản tường trình lịch sử chủ quyền (title report) của ngôi nhà.
Tuy nhiên, trước khi đóng hồ sơ mua cũng nên tham khảo luật sư để chắc chắn ngôi nhà
hoàn toàn hợp pháp.
Có nhiều khi ký kết nhận nhà xong, người mua – nay thành chủ mới – đã dọn vào ở, rồi bỗng phát hiện ra một vài khuyết điểm như vậy có kiện chủ cũ được không? Điều này tùy thuộc vào tính chất hay loại khiếm khuyết như thế nào. Nếu trong lần thăm viếng và kiểm kê ngôi nhà lần chót với chủ bán hoặc đại diện trước ngày chính thức ký kết đóng hồ sơ, mà phía họ không tiết lộ cho biết hư hỏng trầm trọng mà lại cố tình che dấu, thì chủ mua có quyền kiện đòi sửa chữa hoặc bồi thường.
Ngược lại, nếu là vấn đề đáng lẽ chủ mua phải phát giác và khiếu nại trước đây lúc thanh sát nhà như thấy kiến, mối thì nay phải gánh chịu lấy chứ không kiện được. Một thí dụ khác, nếu mới phát hiện hàng xóm thường gây náo động, ồn ào dĩ nhiên phải ráng chịu vì đáng lẽ khi có ý định mua ngôi nhà đó người mua phải bỏ công thăm dò xem xét khu vực chung quanh trước khi ký kết đóng hồ sơ mua nhà, chứ không nên đợi tới khi dọn vào rồi mới kêu ca khiếu nại thì chỉ tốn công vô ích.
Không giống như bảo hiểm xe hơi theo pháp định bắt buộc phải có, Luật Ðịa Ốc không bắt
phải mua bảo hiểm nhà, mà tùy thuộc vào điều kiện của các ngân hàng hay hãng tài trợ địa ốc khi cho vay tiền. Khi cứu xét đơn vay, các nơi này thường đặt điều kiện phải mua bảo hiểm chủ quyền (title insurance) và bảo hiểm tiền vay (mortgage insurance).
Bảo hiểm chủ quyền che chở những phí tổn về tranh chấp do những rắc rối không khám phá ra được, sau khi tra cứu lịch sử chủ quyền. Thí dụ như văn tự chủ quyền trước đó bị giả mạo, hoặc thí dụ khác mảnh vườn sau nhà tưởng là của mình bỗng nhiên có người tới đòi chẳng hạn. Bảo hiểm này do công ty thiết lập văn tự đài thọ mọi chi phí cho luật sư và tất cả những án phí khác trong việc kiện tụng, bảo vệ văn tự chủ quyền của người mua.
Mặc dù vấn đề tranh chấp chủ quyền rất hiếm khi xảy ra, nhưng nếu không bảo hành có thể đưa đến hậu quả mất nhà. Dĩ nhiên, ngân hàng hay hãng tài trợ bao giờ cũng buộc người vay phải mua bảo hiểm này để che chở số tiền vay không bị nguy cơ lây.
Bảo hiểm tiền vay bảo vệ cho nguồn tài trợ (thông thường là ngân hàng) trước nguy cơ người vay tiền mua nhà không chịu trả hàng tháng như đã giao kết. Dĩ nhiên, loại bảo hiểm này chỉ có lợi duy nhất cho ngân hàng mà thôi, nên họ thường lấy đó làm điều kiện tiên quyết để chấp thuận cho vay.
Tùy theo nội qui của từng nguồn tài trợ, nếu người mua đặt tiền mặt cao hơn một tỷ lệ nào đó (thường là 20%) thì có quyền không phải mua hai loại bảo hiểm trên, do đó khi tìm chỗ vay tiền cần hỏi cho kỹ và khôn ngoan tìm những ngân hàng có điều kiện rộng rãi, để đỡ được một số tiền lớn chi phí bảo hiểm loại trên.
Riêng chủ nhà, cần mua bảo hiểm che chở toàn diện vật chất ngôi nhà để tái thiết hoặc sửa
chữa những thiệt hại do hậu quả của các tai họa như phá hoại, cháy nhà, mưa đá, bão lụt
hay động đất. Tùy hãng bảo hiểm, có thể mua riêng từng loại bảo vệ hay mua gồm thành
một nhóm, tất cả được gọi chung là bảo hiểm cho chủ nhà (homeowners insurance). Vài
loại bảo hiểm còn bao cả thiệt hại cho các đồ đạc cá nhân trong nhà trước những hiểm họa
do các nguyên nhân trên hoặc do trộm cắp. Dĩ nhiên, bảo hiểm nào càng bao che nhiều thì
càng đắt tiền hơn, tân chủ nhân nên biết cho rõ những bảo hiểm hiện có và hiệu lực ra sao.
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên quan đến luật, quý độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị. [kn]
