(realtor.com) – Hơn một thập niên sau khi những vụ vay tiền mua nhà gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tệ hại nhất trong một thế hệ, những đòi hỏi cho vay khó khăn được đặt ra sau đó lại đang bắt đầu bị xói mòn. Những người mua nhà với điểm tín dụng thấp hoặc có những mức nợ nần cao, cũng như những người thiếu công ăn việc làm truyền thống đang thấy việc vay tiền của họ trở nên dễ dàng hơn.
Những người vay nhận khoảng $45 tỷ trong những món vay ngoài thông lệ này trong năm 2018, nhiều nhất trong một thập niên, và việc khởi động món vay theo chiều hướng này sẽ lại tăng lên trong năm 2019, theo Inside Mortgage Finance, một nhóm nghiên cứu kỹ nghệ. Những món thế chấp như vậy không được các cơ quan chính phủ bảo đảm và thường phải trả lãi suất cao hơn so với các món vay cổ điển.
Những người ủng hộ các món vay ngoại lệ lý luận rằng việc vay tiền thế chấp đã trở nên quá khó khăn sau cuộc khủng hoảng và rằng sự gia tăng của chúng sẽ mở cửa thị trường gia cư cho những người vay chắc chắn – những người đã bị loại ra khỏi thị trường. Nhưng vài người lo ngại rằng sự cạnh tranh để giành khách hàng có thể khiến những nhà cho vay nới lỏng các tiêu chuẩn quá mức.
Vào lúc này, các món vay ngoại lệ phần lớn được những nhà cho vay thế chấp không phải là ngân hàng mở rộng. Nhưng các ngân hàng lớn đã tìm được một con đường khác để tham gia, trong những tháng gần đây họ đã thu xếp để mua các trái phiếu được các món vay ngoại lệ bảo đảm.
Khoảng $2.5 tỷ trị giá các món vay có lãi suất cao, những món vay với điểm tín dụng FICO dưới 690, cuối cùng đi vào các trái phiếu thế chấp trong tam cá nguyệt đầu của năm 2019. Như vậy là gấp đôi một năm trước đây và là mức cao nhất kể từ năm 2007. Trong tam cá nguyệt thứ nhì, có $1.9 tỷ trị giá các trái phiếu thế chấp lãi suất cao.
Thị trường các món vay thế chấp ngoài tiêu chuẩn vẫn còn nhỏ so với phần thị trường thế chấp còn lại, cũng như so với trước cuộc khủng hoảng, khi việc vay tiền ngoài tiêu chuẩn lên cao nhất, lên tới hơn $1 ngàn tỷ. Các cánh tay thế chấp của các ngân hàng lớn vẫn tiếp tục tránh những người vay nhiều rủi ro, để mặc họ cho những nhà cho vay không phải là ngân hàng.
Tại California và những tiểu bang ven biển khác, giá nhà đã tăng nhanh chóng trong suốt thập niên vừa qua, gây lo ngại rằng phần lớn “equity” mà những chủ nhà đã tích tụ được có thể biến mất nếu thị trường xoay chiều. Mới đây, thị trường nhà đất đã cho thấy các dấu hiệu đang nguội bớt ở bờ biển phía Tây. Đó là một rủi ro khác mà các nhà cho vay phải cân nhắc khi họ đánh giá những người vay tiền.
Giữa lúc các nhà cho vay thế chấp nhích dần trở lại những loại thế chấp đã khiến họ gặp rắc rối trong cuộc khủng hoảng nhà đất, theo họ, yếu tố chính để tránh lập lại tình trạng cũ là đừng để cho những người vay quá cố gắng. Điều đó có nghĩa có thể cho phép một người vay có một rủi ro – chẳng hạn, một điểm tín dụng thấp hoặc không có tín dụng – nhưng rủi ro đó được một lãnh vực mạnh khác bù lại.
Chẳng hạn, những người mua nhà không có các phiếu trả lương, vì họ tự kinh doanh, đã nhắm vào các nhà cho vay sẽ chấp nhận những báo cáo ngân hàng để kiểm chứng lợi tức. Lúc đầu, những nhà cho vay này đòi hỏi những người nộp đơn vay tiền phải nộp các báo cáo ngân hàng trong nhiều năm. Hiện giờ vài nhà cho vay chỉ đòi hỏi một vài tháng.
Một cơ sở phục vụ việc vay tiền, Citadel Servicing Corp., cung cấp một món thế chấp chỉ đòi hỏi một tháng báo cáo ngân hàng. Theo công ty này, lề lối đó không rủi ro hơn việc đòi hỏi 24 tháng báo cáo, bởi vì còn có những biện pháp an toàn khác được đặt ra. Người vay phải có một điểm tín dụng ít nhất 650 và phải trả trước một số tiền đáng kể. Mức lãi suất ở trong khoảng từ 5% đến 6%. (N.N.)
[jwplayer Zln8utdi]
