Tránh xiết nhà không cần phá sản

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com

Tuần trước chúng tôi đề cập đến diễn biến của thủ tục một vụ tịch biên bất động sản hay nôm na là xiết nhà (foreclosure). Việc này xảy ra khi gia chủ một ngôi nhà mua trả góp không đóng tiền hàng tháng như đã ký kết với nguồn tài trợ như ngân hàng hoặc công ty cho vay (mortgage company) hay cơ quan bảo trợ gia cư HUD của chính phủ mà tất cả được gọi chung là “chủ nợ.”

Khi chậm trả một vài tháng tiền nhà thì chắc chắn chuyện tịch biên sẽ xảy ra. Theo luật pháp đây là một thủ tục cho phép chủ nợ đoạt lại chủ quyền trên ngôi nhà của người vay nợ để mua nhưng không chịu trả tiền tháng hay trả đúng hạn như thỏa thuận. Khi sự việc này xảy ra thì gia chủ bị bắt buộc phải dọn đi, nếu lúc ấy trị giá căn nhà ít hơn số tiền vay thì chủ nợ có quyền kiện đòi số tiền sai biệt còn thiếu. Nếu để xảy ra như vậy thì gia chủ không những mất nhà mà nợ vẫn còn. Dĩ nhiên việc xiết nhà lẫn kiện đòi nợ thêm đều làm cho hồ sơ tín dụng cá nhân của gia chủ ấy có vết tích xấu sau này rất khó có ai cho vay tiền hay cấp tín dụng nữa. Vì vậy nên cố gắng tìm mọi biện pháp giải quyết tránh đừng để chuyện tịch biên xảy ra. Thông thường muốn giữ lại căn nhà đang ở thì biện pháp giản dị nhất là khai phá sản theo Chương 13 Luật Khánh Tận.

Tuy nhiên còn có một vài biện pháp khác tránh xiết nhà mà không cần phá sản. Mỗi khi chủ nợ không nhận được tiền nhà ngay sau ngày đáo hạn (due date) mỗi tháng thì họ tự động gửi ngay thư nhắc liên tiếp cho đến khi trả tiền mới thôi. Trả chậm vừa phải bù tháng thiếu còn bị tính thêm tiền lãi cùng tiền phạt và bị thông báo đến các công ty báo cáo tín dụng ghi điểm xấu. Thời nay hệ thống điện toán rất tân tiến nên chi tiết và tin tức mọi diễn biến trên đều thi hành tự động đúng thời hạn từng giờ giấc không hề đình trệ dưới bất cứ ảnh hưởng nào.

Nếu ai chậm trả một hai tháng tiền nhà thì nên liên lạc công ty cho vay càng sớm càng tốt cho biết lý do rồi tìm cách giải quyết chớ đừng dại lờ đi không tránh được phiền phức với nạn điện thoại réo gọi suốt ngày, cuối cùng vẫn mất nhà mà còn gặp nhiều rắc rối khác. Nên cho họ biết tình trạng tài chánh khó khăn hiện tại của mình với lý do tại sao thiếu hụt thí dụ như mất việc hay mất nguồn lợi tức hoặc gặp một biến cố hay tai họa bất thường không tránh được. Bình thường các công ty tài trợ địa ốc sẵn lòng giúp giải quyết cho khách hàng qua cơn khốn khó hồi phục được mức bình thường mà tiếp tục trả nợ. Sau đây là một vài biện pháp giải quyết tránh tịch biên mà không cần khai phá sản:

Điều đình hoãn nợ – Ngay lúc mới phát hiện khó khăn tài chánh khi thấy thiếu hụt không trả nổi một hai tháng tiền nhà hãy điện thoại ngay công ty cho vay tiền điều đình xin hoãn nợ. Đề nghị họ cho hoãn một vài tháng rồi trả bù sau hoặc giảm tối thiểu số tiền phải đóng hàng tháng. Điều cần là phải chắc chắn có khả năng thi hành được giải pháp đề nghị hầu vượt qua được lúc khó khăn cho tới khi phục hồi. Nếu biết không theo được lịch trình mới thì chọn giải pháp khác.

Đổi nợ mới – Ngay lúc mới thấy khó khăn tìm cách xin tái tài trợ (refinance) vay một món nợ mới trả cho nợ cũ và trả nhiều năm hơn. Tuy thời gian nợ kéo dài thêm nhưng số tiền trả hàng tháng thấp hơn. Nhờ tái tài trợ có thể coi như mới bắt đầu, trả nợ cũ xong không còn bận tâm những tháng thiếu hụt về trước. Thông thường nếu có khá vốn liếng (equity) – giá thị trường của ngôi nhà trừ đi số tiền vay – thì việc tái tài trợ rất dễ dàng vì hồ sơ tín dụng chưa bị xấu.

Vay một phần – Công ty cho vay tiền nhà có thể giúp dàn xếp xin vay cơ quan gia cư của chính phủ HUD một phần (partial claim) để trả cho những tháng thiếu giúp gia chủ trở lại bình thường. Điều kiện để được chấp thuận là (1) nợ không trễ quá bốn tháng (2) chưa trong tình trạng bị xiết nhà (3) có khả năng tiếp tục trả hàng tháng với số tiền như cũ. Nếu được thuận thì HUD giúp trả số tiền quá hạn (past due) và gia chủ tiếp tục trả tiếp hàng tháng như cũ. Gia chủ phải làm giấy nợ (promisory note) hứa trả đủ lại cho HUD số tiền vay này và buộc nợ (lien) cho tới khi trả xong nhà hay bán nhà.

Bán nhà trước khi bị tịch biên (pre-foreclosure sale) – Nếu tính trước không đủ khả năng tiếp tục trả tiền nhà thì nên liệu mau bán đi mà trả số nợ còn thiếu. Biện pháp bán trước có công hiệu tránh tịch biên và bảo toàn được hồ sơ thành tích tín dụng. Hơn nữa đằng nào cũng không giữ được nhà thì bán trước có lợi thế được cao giá hơn là bị xiết nhà đem bán đấu giá. Tuy nhiên phải có điều kiện (1) trị giá ước lượng (appraised value) phải ít nhất 70% số nợ nhà và giá bán tối thiểu phải hơn 95% trị giá ước lượng (2) mới chậm tiền nhà không quá hai tháng trước ngày bán nhà (3) nhà phải bán được ngay trong vòng từ 3 tới 5 tháng tùy theo sự đồng ý của công ty tài trợ.

Giao nhà cho chủ nợ (deed in lieu of foreclosure) – Đây là biện pháp cuối cùng nếu không xoay xở được cách nào khác. Theo lối này gia chủ tình nguyện “giao nhà” cho chủ nợ, làm như vậy vẫn mất nhà nhưng giữ được hồ sơ tín dụng tốt để hòng mai mốt phục hồi cơ đồ thì còn có cơ hội vay tiền mua nhà khác. Muốn dùng biện pháp này thì phải (1) đang trong tình trạng không trả được tiền nhà (in default) và không hội đủ điều kiện theo các giải pháp nêu trên (2) đã cố bán nhà mà không bán được (3) không có nợ nhà nào khác. Trường hợp này thì hãng cho vay địa ốc sẽ giúp chỉ dẫn thủ tục bàn giao và giải quyết các chi tiết.

Cuối cùng quan trọng nhất là chớ để bị lừa bịp. Nhiều gia chủ trong tình trạng quẫn bách thường hay nghe nhiều người “mách nước” đề nghị những giải pháp quá dễ dàng hay quá tốt đẹp rất khó tin mà thực tế chính là những mánh khóe bịp bợm. Thí dụ một gia chủ đang trong tình trạng khủng hoảng tài chánh thiếu hụt đủ mọi thứ tiền lại gặp một người “tốt bụng” hứa trả nợ thay (take-over) thì chớ vội tin mà nên coi chừng âm mưu gạt gẫm lấy tiền hay mua rẻ. Chưa kể đến nhiều “cố vấn tài chánh” giả mạo gạ thu xếp dàn xếp với chủ nợ cho “gom nợ”, trả tiền tháng ít đi hay khỏi trả những tháng đã thiếu. Những dịch vụ này thường đòi lệ phí cao để làm những việc mà gia chủ có thể liên lạc thẳng với công ty tài trợ không cần qua trung gian mà không tốn kém gì cả. Để phòng ngừa những mánh khóe bịp bợm trên nên thận trọng (1) đừng bao giờ ký với ai những giấy tờ gì mà mình không hiểu hoàn toàn (2) ai hứa hẹn gì thì yêu cầu viết thành “giấy trắng mực đen” (3) cẩn thận trước những đề nghị “thay thế” trả nợ một khi còn ràng buộc nợ nhà hay giao kèo địa ốc (4) hỏi ý kiến luật sư hoặc công ty tài trợ trước khi “thương thảo” những việc dính dáng đến nhà cửa (5) chọn công ty môi giới địa ốc có uy tín hoặc biết rõ tông tích người mua nếu có ý định bán nhà trước khi bị xiết.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Một phụ nữ cố tình tông xe vào hàng rào Toà Bạch Ốc


Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

‘Sài Gòn Niềm Nhớ,’ cơ hội chụp hình trên phố xưa tại Little Saigon

Trong hai ngày 15 và 16 Tháng Mười Hai, Viện Bảo Tàng Lịch Sử QLVNCH tổ chức “Sài Gòn Niềm Nhớ” để tưởng nhớ Giáng Sinh xưa.

Kháng cáo hồ sơ bảo lãnh bị Tòa Tổng Lãnh Sự Hoa Kỳ từ chối (phần 2)

Đa số hồ sơ bảo lãnh thân nhân bị Tòa Lãnh Sự Hoa Kỳ từ chối không cấp chiếu khán là vì Tòa Lãnh Sự cho rằng hôn nhân của đương sự là giả.

Cha mẹ mua nhà cho con, chuyện không dễ!

Bạn cần xem xét mọi yếu tố đi kèm với việc mua một căn nhà cho con trước khi quyết định bỏ tiền ra, bởi vì đây không phải chuyện dễ.

Giới trẻ muốn làm chủ nhà nhưng bị cản trở

Đối với nhiều người thuộc thế hệ trẻ (được định nghĩa như những người từ 25 đến 35 tuổi), để sở hữu nhà vẫn là một giấc mơ lớn.

Làm sao để bớt ngáy

Ngáy là chuyện rất thường gặp. Một nghiên cứu cho thấy có khoảng 45% người lớn thỉnh thoảng ngáy, và khoảng 25% ngáy kinh niên.

Sự trở về nguồn của cá hồi, rùa biển và bướm chúa

Nhiều động vật có năng khiếu kỳ lạ giúp nó trở lại nơi chốn cũ dù đã đi xa cả đời, thí dụ như cá hồi hay rùa biển.

Bệnh do thân và tâm

Chúng ta thường chúc nhau thân tâm an lạc. Các cụ hồi xưa nói gì cũng rất thâm trầm và truy tìm cái ý nghĩa sâu xa của nó.

Ramen kiểu Hakata ở Costa Mesa, đúng kiểu mì Nhật

Trong cuộc tìm kiếm các tiệm mì Nhật hay ramen vừa ý mình nhất, tôi tìm được quán Hakata Ikkousha ở Costa Mesa.

Gỏi cuốn, món ăn giản dị mà hấp dẫn

Tại Sài Gòn, gỏi cuốn là món ăn vặt phổ biến, được rất nhiều người ưa thích. Chế biến món gỏi cuốn không nhọc công, cầu kỳ...

Giữ an toàn khi trang trí đèn Giáng Sinh

Đèn Giáng Sinh tiêu thụ nhiều điện, nó làm tăng tiềm năng gây tai nạn nếu bạn không thực hiện một số biện pháp an toàn.