Vài khía cạnh về Luật Địa Ốc

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com

Luật Địa Ốc (Real Estate Law) có nhiều ảnh hưởng trong đời sống hàng ngày cho bất cứ ai cư ngụ, thuê mướn, làm chủ hay mua bán nhà cửa đất đai. Đây là một môn luật có nhiều điều khoản liên quan đến Luật Tài Sản, Luật Thương Mại và Luật Khế Ước với đề mục tài sản địa ốc (real property).

Tài sản địa ốc có nghĩa tổng quát là nhà cửa, đất đai hay nói cách khác là những “vật dính liền vĩnh viễn vào đất” (things permanently attached to the land). Những vật dính liền vĩnh viễn vào đất ấy được kể gồm các công trình kiến trúc do người xây lên như nhà cửa, cao ốc, nhà để xe hay những loại xây cất khác. Những vật thể nằm dưới mặt đất thí dụ như dầu khí hay khoáng chất cũng được kể là tài sản địa ốc vì có tính chất dính liền vĩnh viễn vào khu đất đó. Ngược lại có những thứ được đặt trên mặt đất nhưng không dính liền một cách vĩnh viễn, thí dụ như nhà tiền chế (mobile homes) hay lều đựng vật dụng (sheds) không được kể là tài sản địa ốc.

Quyền sở hữu một tài sản địa ốc là quyền hạn của một người làm chủ nhà cửa đất đai có thể làm bất cứ điều gì mình muốn trong địa phận tài sản đó trong giới hạn của luật pháp. Quyền hạn của sở hữu chủ tài sản địa ốc đó bao gồm quyền sử dụng, cho thuê mướn, bán hay đổi chác, hiến tặng, dùng làm vật thế chấp để vay tiền, hoặc để lại cho thừa kế bằng di chúc hoặc tín mục. Dĩ nhiên sở hữu chủ cũng có quyền bỏ mặc không đụng đến mặc dù có thể gặp rắc rối vì phạm một vài điều khoản hạn chế của luật pháp trên quyền sở hữu địa ốc.

Tuy nhiên sở hữu chủ không được toàn quyền sử dụng tài sản địa ốc theo ý muốn của mình vì theo luật địa ốc có vô số điều khoản hạn chế theo luật lệ liên bang, tiểu bang và địa phương (quận hạt, thành phố) điển hình như (1) chia khu vực (zoning) cho mục đích sử dụng làm nhà ở (residential), buôn bán (commercial), trồng trọt (agricultural), hay kỹ nghệ (industrial) theo đó các điều luật hạn chế thông thường nhất là ấn định diện tích và chiều cao các công trình kiến trúc trong những khu đó (2) phòng ngừa hiểm họa môi sinh (environment hazards) theo đó là những luật lệ kiểm soát tính chất các vật liệu lưu trữ, cất chứa trong các cơ sở hay gia cư tại một khu vực hoặc điều hành trách nhiệm tẩy uế hay phế thải những chất liệu có thể gây nguy hiểm cho môi trường sinh sống thí dụ như nhựa đường, sơn có pha chì, độc chất hóa học (3) ấn định đất sử dụng công cộng (easement) cho công ích cho phép các công ty điện nước, điện thoại thiết trí đường ống hay đường dây (4) ấn định quyền xuyên quá (right of way) thí dụ như cho phép đi qua đất một gia chủ để lấy lối vào nhà hàng xóm, làm đường hay vỉa hè trên đất tư sử dụng cho công chúng qua lại. Vẫn biết các khu đất đó thuộc tư hữu cá nhân nhưng nếu cấm cản người khác dùng là phạm luật sẽ bị phạt vạ và còn có thể bị truy tố ra tòa phạt tù.

Ngoài những hạn chế theo luật cũng còn có những hạn chế khác trên chủ quyền do hợp đồng tư nhân thí dụ mua nhà trong những xóm nhà tư như condominiums hay chung cư theo đó gia chủ khi mua nhà trong khu vực ấy phải ký kết một vài điều khoản áp dụng chung cho cả khu, điển hình là không được sửa đổi hoặc biến cải kiểu nhà đất, phải để xe ở chỗ đậu xe chỉ định, hay thi hành những điều khoản chung khác đã thỏa thuận trong khế ước.

Cũng có điều luật ký kết giữa tư nhân cùng sử dụng chung một phần đất đai (private easement) như lập lối đi hay hành lang cho mọi người đi qua dẫn tới một địa điểm công cộng. Vi phạm các điều khoản đã ký kết có thể bị kiện bồi thường bằng tiền như đã ấn định theo luật khế ước.

Như vậy khi làm sở hữu chủ một tài sản địa ốc cần phải lưu ý đến trách nhiệm và nghĩa vụ pháp lý với người khác thí dụ như trách nhiệm trả tiền vay mua nhà (mortgage) nếu không trả đúng hạn đương nhiên nhà sẽ bị tịch biên; trách nhiệm các món nợ buộc (lien) như nợ buộc do thiếu thuế; hoặc trách nhiệm bồi thường theo luật bất cẩn nếu có người bị tai nạn có thương tích trên địa phận của gia chủ.

Cần để ý đến tính chất khác biệt giữa đất sử dụng công cộng và sự xâm phạm gia cư (encroachment) là những điều có ảnh hưởng đến quyền sở hữu chủ tài sản địa ốc. Ranh giới đất sử dụng công cộng được ấn định theo đồ bản ký kết lúc mua nhà của gia chủ trước tiếp nối đến gia chủ đương kim. Có nhiều trường hợp đất đai bị xâm phạm, thí dụ như bị người hàng xóm lợi dụng dựng hàng rào lấn trên đất cho sử dụng làm lối đi ngang, trường hợp này gia chủ có quyền thưa người hàng xóm ra tòa tội lợi dụng tình thế cho phép đi ngang đế lấn đất vì thực tế dù có cho làm đất sử dụng công cộng nhưng chủ quyền đất đó vẫn hoàn toàn thuộc về người gia chủ có đất đó. Điều nên nhớ là đất sử dụng công cộng tùy thuộc vào mảnh đất chứ không tùy thuộc vào người; thí dụ như người hàng xóm nếu đang được dùng lối đi ngang để vào nhà người ấy, sau này khi bán nhà họ chỉ được quyền bán địa phận nhà họ chứ không có quyền bán luôn cả lối đi xuyên quá.

Có vài trường hợp cần cách đối xử tế nhị với hàng xóm thí dụ như có cây cổ thụ lớn mọc ngay trên ranh giới hai nhà. Dĩ nhiên mỗi gia chủ chỉ có quyền trên một nửa cây. Nếu một người muốn đốn đi cần phải có sự đồng ý của hàng xóm bằng không chỉ được quyền xén phần cành lá bên địa phận mình hoặc dựng hàng rào tới sát nửa thân cây. Bao giờ cũng nên xem kỹ lại đồ bản ranh giới đất mình, nhiều khi có thể phát giác thấy cây đó hoàn toàn nằm trên đất mình mà không biết.

Một trường hợp khác vườn nhà hàng xóm có cây trổ rễ rất lớn bò sang phạm đến nền nhà bên này, dĩ nhiên gia chủ có quyền xén những nhánh rễ nằm trên địa phận đất mình và phải chịu lấy phí tổn cắt xén. Tuy nhiên khi xén rễ nên cẩn thận đừng bước sang vườn nhà hàng xóm là xâm nhập gia cư người ta nhiều khi mất lòng sinh chuyện.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Mời độc giả xem phóng sự “Còn cần lắm những tấm lòng vàng ở trại phong Di Linh”


Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Thử food truck bán các món fusion ở Orange County

Kogi Korean BBQ là một “nhà hàng” lưu động hay food truck chuyên bán các món ăn fusion, rất đáng để thử một lần cho biết.

Người vay tiền mua nhà ‘đừng lo’ khi liên bang tăng lãi suất

Cứ sáu tuần một lần, Ủy Ban Thị Trường Mở Rộng Liên Bang (Federal Open Market Committee hay FOMC), lại tổ chức hai ngày họp để thảo luận về tình hình kinh tế hiện nay với cái nhìn hướng về tương lai.

Thế hệ trẻ ở Mỹ ít làm chủ nhà hơn thế hệ trước

Theo các nhà nghiên cứu về đô thị, thế hệ trẻ thích sống trong những thành phố đắt đỏ, nơi số cung về nhà ở khó thích nghi.

Hàng bánh đúc đắt khách nhất Sài Gòn

Hàng bánh đúc trên xe đẩy đặt ngay hè phố, trước mặt căn nhà số 130 Võ Thị Sáu, phường 8, quận 3, được xem là hàng bánh đúc đắt khách nhất ở Sài Gòn.

Đậu nành và sức khỏe

Các sản phẩm chế biến từ đậu nành cũng đã được các giới chức y tế thế giới chính thức công nhận là có tác dụng làm giảm nguy cơ gây ra bệnh tim mạch và duy trì sức khỏe con người.

Có nên tập thể dục mỗi ngày?

Có khi nào bạn cảm thấy mệt mỏi khi ráng tập hay có cảm giác như thiếu động lực để vận động, hoặc mục tiêu đặt ra quá cao so với điều kiện sức khỏe cho phép?

Những điều cần biết về dầu olive

Dầu olive là một trong sản phẩm không thể thiếu trong căn bếp ngày nay vì lợi ích về sức khỏe mà nó đem lại cho gia đình.

Kinh tế Mỹ lạc quan, dân chúng mua sắm nhiều hơn trong Tháng Sáu

Người dân Mỹ chi tiền mua sắm nhiều hơn trong Tháng Sáu vừa qua, gồm cả xe cộ và một số mặt hàng khác, xác định sự ước tính của các kinh tế gia là nền kinh tế sẽ phát triển mạnh

Mỹ thiếu hơn 50,000 tài xế xe tải, gây trì trệ kinh tế

Tình trạng thiếu hụt trầm trọng tài xế xe vận tải ở Hoa Kỳ có thể sẽ dẫn đến một vấn đề mới: đó là khiến mức lạm phát tăng nhanh hơn.

Nỗ lực đưa xe hơi không người lái vào đời sống

Cho đến thời điểm này, xe hơi tự động hoàn toàn (hay xe tự hành, xe hơi không người lái) không còn là một ngành kỹ thuật xa vời của tương lai.