CARLSBAD, California (NV) – Ông Adam Hardesty, chủ căn condo ở Carlsbad, San Diego County, thua kiện Hiệp Hội Chủ Nhà (Homeowners Association-HOA) khi cố biến garage thành nhà ở phụ trội (Accessory Dwelling Unit-ADU) để cho thuê, bất chấp sự phản đối của HOA, theo báo mạng CalMatters hôm Thứ Hai, 6 Tháng Tư.
ADU là những đơn vị nhà ở nhỏ nằm trên cùng khu đất với căn nhà chính.
Phán quyết của chánh án ở San Diego County hôm Thứ Sáu tuần trước tạm thời khép lại cuộc tranh chấp pháp lý kéo dài một năm, xoay quanh việc liệu luật nhà ở của tiểu bang – được ban hành nhằm hạn chế việc người dân địa phương ngăn cản các dự án phát triển mới – có áp dụng cho HOA hay không.
HOA là một dạng tổ chức điều hành trong những khu nhà ở hiện có tại các khu dân cư của hơn 1/3 cư dân California.
Trong phần lớn thời gian tranh chấp giữa ông Hardesty và HOA của khu nhà Mystic Point, ông cũng là thành viên Hội Đồng Quản Trị của tổ chức này.
Sự việc không chỉ là mâu thuẫn ở cấp khu dân cư.
Trong suốt 10 năm qua, cơ quan lập pháp California liên tục nới lỏng các hạn chế địa phương đối với việc xây dựng nhà ở nhằm tăng nguồn cung giữa lúc khủng hoảng giá nhà.
Tuy nhiên, quyền hạn của HOA thường rơi vào vùng “xám” về mặt pháp lý.
Trong trường hợp của khu Mystic Point, ông Hardesty lập luận rằng một đạo luật tiểu bang năm 2019 vô hiệu hóa mọi hạn chế của HOA đối với ADU.
Ông muốn biến garage căn condo của ông thành chỗ cho thuê để tăng thu nhập.
Ngược lại, HOA cho rằng quy định của họ – cấm sử dụng garage vào mục đích khác ngoài việc đậu xe – khiến việc này không thể thực hiện.
Ông Hardesty tin rằng luật đứng về phía mình và vẫn tiến hành xây dựng sau khi được một chuyên viên quy hoạch thuộc Sở Phát Triển Nhà Ở và Cộng Đồng California ủng hộ.
Không lâu sau khi CalMatters đưa tin về tranh chấp này đầu năm ngoái thì HOA ở Mystic Point khởi kiện ông Hardesty.
Trong đơn kiện gửi tòa, HOA lập luận rằng dù đạo luật năm 2019 có thể ngăn nhiều HOA áp đặt hạn chế đối với ADU, nhưng luật này không áp dụng cho các khu condo như Mystic Point.
Họ cũng cho rằng luật chỉ áp dụng với các khu vực “được quy hoạch dành riêng cho nhà ở biệt lập.” Do khu đất của ông Hardesty cho phép nhiều loại hình nhà ở – gồm townhome và căn condo nhỏ – nên luật không áp dụng trong trường hợp này.
Trong một phán quyết mang tính kỹ thuật, nhấn mạnh vào cách dùng từ và ngữ pháp, Chánh Án Victor Torres đứng về phía HOA ở cả hai luận điểm.
Nếu cơ quan lập pháp muốn bao gồm cả condo, họ “hoàn toàn có thể” viết rõ điều đó, chánh án cho biết. “Nhưng họ không làm vậy.”
Đồng thời, việc áp dụng luật cho khu đất có quy hoạch đa dạng như của ông Hardesty sẽ “trái với ý định của cơ quan lập pháp.”
Cho đến nay, cuộc chiến pháp lý này diễn ra mà không có sự can thiệp của tiểu bang. Dù các cơ quan quản lý nhà ở và văn phòng biện lý cuộc thường can thiệp khi chính quyền địa phương ngăn cản các dự án có thể vi phạm luật tiểu bang, họ hiếm khi làm như vậy đối với các HOA.
Tại phiên điều trần chiều Thứ Sáu, Chánh Án Torres thừa nhận tính phức tạp của sự việc và cho biết ông mong có “cảm nhận rõ ràng hơn” của một phía. Cuối cùng, ông vẫn ra phán quyết có lợi cho HOA, nhưng lưu ý rằng đây có thể chưa phải là hồi kết.
“Tôi chắc rằng sẽ còn được Tòa Kháng Án hướng dẫn thêm vào một lúc nào đó,” ông nói.
Ông Hardesty cho biết ông muốn kháng cáo, nhưng không đủ khả năng tài chính.
Ông ước tính hai vợ chồng chi hơn $100,000 cho chi phí xây dựng ADU và pháp lý.
Trong nỗ lực bảo vệ quyền xây thêm ADU, ông Hardesty đụng chạm đến một đặc điểm cốt lõi của việc cư trú dưới sự quản lý của HOA là quyền hạn kiểm soát cách cư dân khác sử dụng tài sản của họ.
Các nghiên cứu kinh tế cho thấy bất động sản thuộc khu vực có HOA thường có giá trị cao hơn khi nằm cạnh những khu có quy hoạch lỏng lẻo. Nói cách khác, nhiều người sẵn sàng trả thêm tiền để tránh việc khu phố của mình xuất hiện thêm các khu ở mới kiểu như ADU. (T.Nhiên) [đ.d.]
