Ðề phòng lừa đảo từ người hành nghề địa ốc


Chắc chắn bạn đã đọc những báo cáo về những âm mưu lừa đảo phức tạp nhằm gạt gẫm những chủ nhà gặp khó khăn trả nợ và chiếm lấy nhà của họ. Ðể giúp giới tiêu thụ tránh những trò bất lương, các người hành nghề địa ốc hãy lưu ý cẩn thận các bổn phận ủy thác của mình – và vượt ra ngoài sự mẫn cán căn bản cần thiết.



Trong một thí dụ mà người ta đã thấy nhiều lần, những người có nhà đem bán không ngờ vực, được nói cho biết rằng một công ty trách nhiệm hữu hạn – thực ra chỉ là một công ty chỉ có cái vỏ ngoài được tạo ra bởi những kẻ lừa đảo – là người mua bất động sản của họ. Những bức thư chấp thuận short sale (bán với giá dưới mức mà chủ nhà còn nợ về tiền vay mua nhà) được ngụy tạo bằng cách sử dụng một mẫu in của một giấy chấp thuận short sale trước đó của một ngân hàng và được chuyển tới những người bán để khuyến dụ họ thực hiện một văn tự chuyển nhượng (grant deed) có lợi cho “người mua”.


Trong khi đó, những người mua ngây thơ trả giá để mua căn nhà được nói cho biết rằng vụ short sale được chấp thuận, và những người mua đó chuyển tiền mua nhà của họ vào escrow. Viên chức escrow, cũng tham gia vào âm mưu lừa đảo, sau đó chuyển tiền cho các đồng lõa và cung cấp một HUD-1 giả cho thấy rằng các ngân khoản được sử dụng để trả dứt công ty cho vay như một phần của vụ short sale.


(HUD-1 là một mẫu kết toán căn bản được sử dụng để liệt kê các dịch vụ và lệ phí mà người vay tiền phải chịu khi xin vay một số tiền để mua hoặc tái tài trợ một bất động sản).


Những người bán, cho rằng những món vay của họ được trả dứt, ngưng thực hiện những vụ thanh toán, khiến ngân hàng cho vay khởi sự các thủ tục xiết nhà. Chẳng bao lâu sau đó, những người mua ngây ngơ mới biết rằng họ đã bị lừa.


Ðiều gì xảy ra nếu bạn là người hành nghề địa ốc ngay tình trong một vụ thương lượng bị lừa đảo như thế này? Chẳng hạn, bạn đang đại diện cho những người mua vô tội. Với một chút quan tâm phụ trội, có lẽ bạn có thể phát giác sự lừa đảo và ngăn ngừa để nó khỏi xảy ra. Freddie Mac đang khuyến khích những người hành nghề địa ốc hãy tiếp tay ngăn ngừa sự lừa đảo bằng cách báo động về những vụ chuyển nhượng đáng ngờ. Cơ quan đòi hỏi mọi phía trong vụ giao dịch phải ký một tờ khai có tuyên thệ xác nhận một vụ giao dịch thực sự sòng phẳng. Nếu bạn không hay biết về sự gian dối, bạn sẽ không chịu trách nhiệm về hành vi của những người khác. Nhưng nếu trực giác của bạn cho bạn biết rằng có điều gì đó không ổn, khi đó hãy thực hiện vài nghiên cứu.


Hãy theo dõi các viên chức escrow hay chủ quyền để bảo đảm họ đã kiểm chứng giá trị của thỏa thuận short sale. Ðừng ngần ngại đòi hỏi các bản sao những liên lạc với ngân hàng cho vay liên quan đến vụ short sale, và bảo đảm bạn yên tâm rằng ngân hàng cho vay đã cho phép vụ short sale xúc tiến theo đúng các điều kiện mà nó thực sự đang xúc tiến. Việc đặt ra những câu hỏi khó khăn sẽ bảo vệ cả bạn lẫn các khách hàng của bạn. Chúng tôi biết một trường hợp trong đó một địa ốc viên đại diện cho người mua đang bị kiện vì không thực hiện sự mẫn cán cần thiết đáng lẽ đã ngăn ngừa được vụ lừa đảo. Ðôi khi có thể bạn không muốn hỏi thêm vì sợ hụt một vụ mua bán và do đó mất tiền hoa hồng, nhưng khoản tiền hoa hồng $10,000 đó có thực sự đáng để bạn vướng vào một vụ kiện hoặc hoen ố thanh danh của bạn hay không?


Sau đây là vài thứ cần phải coi chừng:


Khi làm việc với một người hành nghề địa ốc khác lần đầu tiên, hãy kiểm tra tình trạng phép hành nghề của người đó với cơ quan nhà đất tiểu bang của bạn. Ðừng bao giờ thương lượng với các địa ốc viên không có phép hành nghề hoặc các công ty môi giới không có phép hành nghề, và hãy coi chừng nếu bạn đối phó với các địa ốc viên không muốn đích thân gặp bạn.


Hãy bảo đảm chú ý đặc biệt nếu một trong những người hành nghề địa ốc là một bên của vụ giao dịch, đang sử dụng một công ty chỉ có vỏ ngoài, hoặc đề cập tới những chữ như “ở bên lề,” “bên ngoài escrow” hoặc “sau khi đóng hồ sơ”.


Ngay từ đầu trong vụ giao dịch địa ốc, hãy bảo đảm rằng mọi tiết lộ theo đòi hỏi của tiểu bang và liên bang đều được thực hiện, và hãy nghi ngờ nếu bên kia rêu rao là đại diện cho các cơ quan hoặc chương trình của liên bang hoặc tiểu bang.


Ngoài ra, hãy coi chừng sự “giám định tài liệu vay tiền” (forensic loan audit). Theo Ủy Ban Mậu Dịch Liên Bang (Federal Trade Commission), những vụ giám định này có thể được sử dụng để bóc lột các chủ nhà bị kẹt tiền. Ðể đổi lấy một lệ phí trả trước, những người được gọi là giám định viên món vay, giám định viên thế chấp, hoặc giám định viên ngăn ngừa xiết nhà, đề nghị sẽ duyệt xét các tài liệu vay tiền mua nhà của một chủ nhà để xem liệu ngân hàng cho vay có tuân thủ các luật lệ cho vay tiền mua nhà của tiểu bang và liên bang hay không. Các “giám định viên” giải thích, trong nhiều trường không có bất cứ căn bản hợp lý nào, rằng chủ nhà có thể sử dụng báo cáo giám định để tránh xiết nhà hoặc gia tốc thủ tục điều chỉnh tiền vay.


Về phần bạn, nếu bạn dự tính thực hiện một vụ short sale nhân danh một người mua hoặc người bán, hãy bảo đảm bạn hiểu rõ một giao dịch hợp pháp phải tuần tự diễn ra như thế nào. Hãy hỏi các đồng nghiệp, tham khảo các website trong kỹ nghệ, và cơ quan hữu trách của tiểu bang của bạn. Nên nhớ, nếu sự việc có vẻ tốt đẹp đến mức khó trở thành sự thật, có thể nó không đúng sự thật. (n.n.)


Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Chipotle dời tổng hành dinh qua California

Công ty thức ăn nhanh Chipotle sẽ dời tổng hành dinh qua California, sẽ tạo nhiều việc làm cho thành phố Newport Beach.

Nghiên cứu: Vừa đi bộ vừa nhai kẹo gum giúp giảm cân

Theo báo cáo của một nhóm các nghiên cứu gia Nhật hôm Thứ Bảy ngày 26 Tháng Năm thì vừa đi bộ vừa nhai kẹo gum sẽ giúp bạn giảm cân

Bệnh viện vùng nông thôn Mỹ gặp khủng hoảng tài chánh

Cuộc khủng hoảng tài chánh đang xảy ra cho các bệnh viện ở vùng nông thôn Mỹ do không có sự trợ giúp đầy đủ của chính phủ, khiến nhiều người dân thiếu chăm sóc đúng mức.

Hải sản trong vịnh Puget Sound ở Washington nhiễm opioid

Sự kiện ngày càng có nhiều người sử dụng chất ma túy trong thuốc giảm đau (opioids) đã được thấy rõ hơn, khi các nhà nghiên cứu xem xét vùng nước tại khu vực vịnh Puget Sound.

Medicare và COBRA

Bảo hiểm y tế COBRA là bảo hiểm tạm thời được tiếp tục cung cấp cho nhân viên cũ của môt sở làm sau khi người đó nghỉ việc.

Có còn diện đầu tư di dân EB5?

Chương trình EB5 sẽ hết hạn vào 30 Tháng Chín, 2018. Chương trình phải được Quốc Hội gia hạn thì mới được tiếp tục hoạt động sau ngày này.

Fiat Chrysler cảnh báo 4.8 triệu khách hàng: Đừng dùng ‘cruise control’

Công ty Fiat Chrysler thông báo thu hồi 4.8 triệu chiếc xe ở Mỹ vì trong một số trường hợp người lái có thể bị mất kiểm soát cruise control.

Mùa Hè sắp đến, hãy chăm sóc máy điều hòa không khí

Mỗi mùa trong năm đều đem lại những điều dễ chịu và không dễ chịu. Trong khi mùa Hè có thể là một mùa thích hợp để hưởng các thú vui ngoài trời, hoặc thực hiện những chuyến đi tới bãi biển.

Vài biện pháp chính yếu để ngăn trộm viếng nhà

Mỗi năm, có hàng trăm vụ trộm được báo cáo với cảnh sát tại Hoa Kỳ. Kẻ trộm đột nhập vào nhà và lấy đi tài sản trị giá hàng triệu đô la của chủ nhà.

Bàn về y lý: Phân biệt bệnh theo âm dương

Phân biệt bệnh theo âm dương là điều quan trọng nhất trong vấn đề định bệnh, nằm trong Bát Cương.