Ngô Ðồng
WASHINGTON –Hai đại gia tài trợ địa ốc được chính phủ liên bang hậu thuẫn, Fannie Mae và Freddie Mac, đang nghiên cứu và có thể loan báo trong ít ngày tới đây, sự thay đổi trong chính sách đối phó với các vụ xiết nợ nhà vẫn còn nghiêm trọng.
Một số chủ nhà đang được các chuyên viên tài trợ địa ốc của ngân hàng Bank of America tư vấn về khó khăn trả nợ cho món tiền vay mua nhà ở thành phố Miami, tiểu bang Florida ngày 22 tháng 2, 2012 vừa qua. (Hình: Joe Raedle/Getty Images)
Cả hai định chế đều cho rằng nếu cho các người chủ nhà (tức con nợ) giảm bớt số tiền đang nợ, điều này sẽ có lợi không những cho con nợ mà lại cho cả chủ món nợ nữa, trong nhiều trường hợp.
Có nghĩa là chủ nợ xí xóa một phần số tiền mà người chủ nhà đang nợ (vì người ta không trả nổi số tiền hàng tháng trong khi trị giá nhà trên thị trường tụt xuống thấp hơn số tiền còn thiếu) để người ta trả nợ được dễ dàng, thay vì buông tay cho ngân hàng xiết mất căn nhà.
Nhiều nhà lập pháp thuộc đảng Dân Chủ ủng hộ kế hoạch này nhưng có nhiều người thuộc phe Cộng Hòa chống đối.
Cho tới nay, một cơ quan giám sát thị trường tài chính của chính phủ liên bang ngăn cản Fannie Mae và Freddie Mac thực hiện ý định.
Fannie Mae và Freddie Mac đang ôm phần lớn các món nợ vay mua nhà trên cả nước.
Gần đây, hai định chế đề nghị với các cơ quan giám sát tài chính của chính phủ liên bang kế hoạch cho một số chủ nhà giảm bớt số tiền đang nợ vì cho rằng kế hoạch sẽ giúp cho cơ quan bớt lỗ trong khi người chủ nhà có cơ hội giữ được căn nhà để ở.
Một số kinh tế gia cũng như một số nhà lập pháp tin tưởng nếu người chủ nhà được giảm số tiền đang còn thiếu, đây là một giải pháp tích cực và hữu hiệu để giảm thiểu vấn nạn nhà bị xiết nợ.
“Giảm số tiền nợ cho chủ nhà có hiệu quả tốt.” Mark Zandi, kinh tế gia trưởng của tổ chức nghiên cứu Moody’s Analytics nêu ý kiến. “Nếu một người được cho giảm tiền nợ trên căn nhà, người đó sẽ cố sức để giữ lấy căn nhà chứ không muốn để mất cho chủ nợ xiết lấy.”
Như ông Zandi giải thích, khi một người ráng gồng trả món nợ $200,000 vay mua nhà trong khi căn nhà chỉ còn trị giá có $150,000, người này có thể quyết định bỏ nhà, mặc cho chủ nợ xiết lấy nhà. Nhưng nếu chủ nợ đồng ý tha cho con nợ $50,000, chủ nhà sẽ cố giữ lấy nhà.
Ai mua nhà cũng vậy, ngoài nhu cầu chỗ ở, người ta coi đây là một cuộc đầu tư. Sau một thời gian làm chủ, vừa trả bớt số tiền đang nợ, vừa có trị giá nhà gia tăng trên thị trường, khi bán, chủ nhà kiếm được một số tiền lời đáng kể. Nếu trị giá nhà trên thị trường tụt xuống thấp hơn số tiền đang còn thiếu, chủ nhà có khuynh hướng bỏ của chạy lấy người.
Theo ông Zandi, nếu hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac nhất quyết theo đuổi kế hoạch cho chủ nhà giảm số tiền đang nợ, sẽ có từ 300,000 đến 500,000 chủ nhà sẽ được giảm nợ những năm tới đây. Ðây là một chương trình mạnh mẽ để đối phó với tình trạng nhà mất giá trên thị trường và nhà bị ngân hàng xiết nợ, theo ông. Nhờ vậy, thị trường địa ốc sẽ có đà để hồi phục.
Trong khi đó, có những người khác bất đồng ý kiến giống như cơ quan kiểm soát tài chính của chính phủ.
Ed DeMarco, cục trưởng Cục Kiểm Soát Tài Chính Gia Cư Liên Bang (Federal Housing Finance Agency) (tức cơ quan giám sát hoạt động của Fannie Mae và Freddie Mac sau khi chính phủ đã đổ ra hàng trăm tỉ để cứu) nói trong một cuộc điều trần tại Thượng Viện gần đây rằng ông muốn ngăn chặn các vụ xiết nhà “nhưng chúng ta cần phải thực hiện theo cách nào đó vì chúng ta là quản gia giữ tiền cho người thọ thuế và cần phải bảo vệ tiền của họ.”
Nói khác, ông muốn số tiền người dân đóng thuế không bị tiêu cho những mục đích mà ông thấy quá đáng. Tháng trước, ông DeMarco từng điều trần ở Quốc Hội rằng hai cơ quan Fannie Mae và Freddie Mac không ủng hộ ý kiến cho chủ nhà giảm nợ.
“Cả hai định chế đều nghiên cứu các biện pháp khác nhau kể cả giảm số tiền nợ cho chủ nhà (để đối phó với vấn đề bỏ nhà cho ngân hàng chủ nợ siết lấy). Cả hai đều cho biết sẽ không làm như vậy vì tin rằng đó là cách tốt nhất cho họ.” Ông DeMarco nói.
Tuy nhiên nay cả hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac lại muốn chủ trương ngược lại.
Một phần, chính phủ Obama đã gia tăng tiền thưởng cho các chủ nợ gần 3 lần để chủ nợ giảm số tiền đang còn thiếu cho con nợ.
Bây giờ, trong nhiều trường hợp, nếu nhà tài trợ giảm số tiền, thí dụ $50,000 trong tổng số tiền người ta đang thiếu, chính phủ sẽ đền bù cho nhà tài trợ tới $25,000.
Ðó là một số tiền (dân đóng thuế) mà chính phủ “cho không” không nhỏ dưới mắt của nhiều nhà lập pháp Cộng Hòa và họ không thích. Một số chuyên viên kinh tế cũng hy vọng ông DeMarco không nhượng bộ.
Anthony Sanders, giáo sư kinh tế tại Ðại Học George Mason cho rằng nếu quyết định cho giảm nợ với số tiền khá lớn, sẽ kích thích một loạt rất nhiều người sẽ bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ.
“Khi anh cho giảm nợ như một củ cà rốt, sẽ có những người giả bộ như không trả nổi nợ để có thể được giảm nợ.” Sanders phát biểu.
Một số người khác cũng cho rằng kế hoạch sẽ dẫn tới một cuộc khủng hoảng địa ốc khác mà không chừng hàng trăm ngàn chủ nhà sẽ ngưng trả nợ. Hàng loạt người sẽ gọi điện thoại cho chủ món nợ, chen nhau tranh nhau để lấy được số “tiền chùa” rất lớn.
Kế hoạch sẽ làm nở rộ một phong trào rất tồi tệ và đòi hỏi một lực lượng nhân sự vô cùng lớn để giải quyết, theo ý kiến ông Sanders.
Một số ngân hàng tư nhân, trong thời gian qua, đã cho một số chủ nhà giảm số tiền vay nợ, giúp họ giữ được nhà bên cạnh các chương trình tái tài trợ món nợ bằng cách giảm lãi suất hay cho tạm ngưng trả nợ ít tháng nếu chủ nhà bị thất nghiệp hoặc gặp các trường hợp khó khăn tài chính.
Số lượng chủ nhà được giảm bớt số tiền nợ chiếm đến 15% trong tổ số các trường hợp được giúp điều chỉnh nợ. Hiện không thấy có sự xáo trộn nào trên thị trường địa ốc nên người ta tin rằng việc cho giảm nợ cũng chỉ là một trong những giải pháp nhằm giúp thị trường địa ốc đừng tuột dốc thêm nữa.
