ORANGE COUNTY, California (NV) – Các công ty cho vay mua nhà tại Mỹ nay có thể dùng FICO hoặc VantageScore 4.0 để đánh giá người vay đối với các khoản vay bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, theo Forbes ngày 11 Tháng Chín.
Thay đổi này kết thúc 31 năm FICO là hệ thống điểm tín dụng duy nhất được chấp nhận đối với loại khoản vay trên. Cổ phiếu Fair Isaac, công ty sở hữu FICO, giảm 16.7% trong phiên giao dịch đầu tiên sau thông báo.
Cơ Quan Tài Chính Nhà Ở Liên Bang Mỹ (FHFA) xác nhận từ ngày 9 Tháng Chín, tất cả công ty cho vay được Fannie Mae và Freddie Mac chấp thuận đều có thể sử dụng VantageScore 4.0 mà không cần xin phép trước. Họ vẫn được tiếp tục dùng FICO như trước đây.
Vì sao Fannie Mae và Freddie Mac có vai trò quan trọng
Fannie Mae và Freddie Mac không trực tiếp cho người dân vay tiền mua nhà. Hai công ty này mua lại các khoản vay từ ngân hàng và công ty cho vay, sau đó tập hợp chúng thành chứng khoán để bán cho giới đầu tư. Hoạt động ấy cung cấp thêm tiền cho các công ty cho vay tiếp tục cấp vốn mua nhà.
Do phần lớn khoản vay mua nhà tại Mỹ được bán hoặc bảo đảm qua hệ thống này, quy định của Fannie Mae và Freddie Mac có ảnh hưởng sâu rộng đến cách ngân hàng xét hồ sơ người vay.
Từ năm 1995, các khoản vay bán cho hai công ty trên phải sử dụng điểm FICO. VantageScore 4.0 được FHFA phê chuẩn từ năm 2022, nhưng quá trình áp dụng kéo dài nhiều năm. Chương trình thử nghiệm với khoảng 50 công ty cho vay bắt đầu ngày 1 Tháng Năm, 2026, trước khi được mở cho toàn bộ công ty đủ điều kiện vào Tháng Chín.
VantageScore cho biết đến cuối Tháng Tám, mô hình 4.0 đã được dùng làm điểm tín dụng duy nhất cho hơn 9% số khoản vay được Fannie Mae và Freddie Mac đưa vào chứng khoán kể từ khi chương trình thử nghiệm bắt đầu. Phần lớn số hồ sơ này tập trung tại Rocket Mortgage và United Wholesale Mortgage, hai công ty cho vay mua nhà lớn nhất nước Mỹ.
Cuộc cạnh tranh về giá
FICO tăng giá một điểm tín dụng dùng trong hồ sơ vay mua nhà từ $4.95 năm 2025 lên $10 trong năm 2026. Ông Bill Pulte, giám đốc FHFA, cho biết mức giá này đã tăng khoảng 1,800% kể từ năm 2020.
Ba công ty báo cáo tín dụng Equifax, Experian và TransUnion hiện bán VantageScore 4.0 dùng cho vay mua nhà với giá khoảng $0.99 mỗi điểm. Mức giá thấp hơn tạo áp lực buộc FICO phải cạnh tranh trong một thị trường mà hãng từng gần như nắm toàn bộ.
Mảng vay mua nhà đặc biệt quan trọng đối với Fair Isaac. Trong quý kết thúc vào Tháng Sáu, hoạt động này chiếm 71% doanh thu từ dịch vụ cung cấp điểm tín dụng cho doanh nghiệp của công ty, tăng từ 53% một năm trước. Việc các công ty cho vay có thêm lựa chọn khiến giới đầu tư lo ngại Fair Isaac sẽ mất khách hàng hoặc phải giảm giá.
Phí lấy điểm tín dụng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng chi phí vay mua nhà, nên mức giá $0.99 thay cho $10 chưa chắc giúp người vay tiết kiệm nhiều ngay tại thời điểm làm hồ sơ. Ảnh hưởng lớn hơn có thể đến từ cách mỗi hệ thống đánh giá cùng một người vay.
Người vay có thể được chấm điểm khác
VantageScore 4.0 xem xét xu hướng thanh toán theo thời gian và có thể sử dụng lịch sử trả tiền thuê nhà, điện nước, điện thoại cùng một số dữ liệu khác khi những thông tin này có trong hồ sơ tín dụng. Công ty cho biết mô hình có thể chấm điểm thêm khoảng 33 triệu người trưởng thành mà các hệ thống truyền thống chưa đủ dữ liệu để đánh giá.
Điều đó có thể giúp một số người có hồ sơ tín dụng ngắn, ít sử dụng thẻ tín dụng hoặc chủ yếu thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn được đánh giá đầy đủ hơn. Khả năng được chấm điểm không đồng nghĩa họ chắc chắn được vay, bởi công ty cho vay còn xem xét thu nhập, việc làm, tiền trả trước, tổng số nợ và nhiều điều kiện khác.
Ông Alex Elezaj, một lãnh đạo của United Wholesale Mortgage, cho biết nếu VantageScore đưa người vay vào nhóm tín dụng được hưởng điều kiện tốt hơn, một khoản vay $300,000 có thể tiết kiệm vài ngàn đô la. Khoản tiết kiệm này đến từ lãi suất hoặc chi phí vay thấp hơn, chứ không phải chỉ từ chênh lệch giá giữa hai điểm tín dụng.
Kết quả cũng có thể khác theo từng hồ sơ. Một người có điểm VantageScore cao hơn FICO có thể được hưởng lợi, trong khi người khác có thể nhận điểm thấp hơn. Công ty cho vay mới là bên quyết định sử dụng hệ thống nào cho khoản vay đủ điều kiện bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Người nộp đơn chưa có quyền tự yêu cầu bên cho vay phải chọn mô hình có lợi hơn cho mình.
FICO khẳng định mô hình mới FICO Score 10T dự báo khả năng trả nợ chính xác hơn. FHFA đã phê chuẩn cả FICO Score 10T và VantageScore 4.0 từ năm 2022, nhưng trong giai đoạn hiện nay, các công ty cho vay được chọn giữa FICO truyền thống và VantageScore 4.0 theo quy định áp dụng cho từng khoản vay.
Hệ thống báo cáo tín dụng cũng có thể thay đổi
Hiện nay, hồ sơ vay mua nhà thường phải lấy báo cáo từ cả ba công ty tín dụng Equifax, Experian và TransUnion. Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp Mỹ (MBA) muốn giảm yêu cầu này đối với một số người vay có hồ sơ tài chính vững.
Ông Pulte cho biết FHFA đang xem xét sử dụng báo cáo từ hai công ty, thậm chí chỉ một công ty trong một số trường hợp. Nếu được áp dụng, thay đổi này có thể giảm chi phí lập hồ sơ, nhưng cũng ảnh hưởng đến doanh thu của chính ba công ty đang sở hữu VantageScore.
MBA dự báo khoảng $2,200 tỷ khoản vay mua nhà biệt lập sẽ được cấp trong năm 2026. Trên một thị trường lớn như vậy, việc FICO phải cạnh tranh lần đầu sau 31 năm có thể làm giảm chi phí chấm điểm và mở thêm cơ hội cho những người từng thiếu dữ liệu tín dụng. Hiệu quả đối với từng người vay vẫn tùy thuộc vào điểm số, chính sách của công ty cho vay và điều kiện của khoản vay. (Ng.Tr.) [t.c.].
