(realtytimes.com) – Kỹ nghệ cho vay thế chấp đôi khi đề cập tới một bức thư “từ giã.” Trên căn bản, đó là một thông báo trước rằng món thế chấp mà chủ nhà vay đã được bán và chuyển tới một thực thể khác.
Đối với nhiều người, điều này có thể hơi ngạc nhiên. Tại sao công ty thế chấp lại bán món vay của bạn khi bạn đã bằng lòng với tình trạng hiện nay? Câu trả lời là nếu không thể bán một món cho vay, công ty sẽ gặp khó khăn hơn nhiều để chấp thuận một món thế chấp mới.
Đã qua rồi những ngày trong đó một công ty thế chấp hoặc một ngân hàng sẽ rút tiền trong kho của họ để tài trợ một vụ mua nhà. Thay vào đó, những nhà cho vay điều hành như một khoản tín dụng. Khi một món thế chấp mới được chấp thuận và sẵn sàng để tài trợ, những nhà cho vay sẽ sử dụng khoản tín dụng đó.
Sau khi món vay được cung cấp, họ có thể bán món vay cho một phe thứ ba. Việc bán món vay sẽ trám vào khoản tín dụng, do đó nhà cho vay có thể tiếp tục thực hiện những vụ cho vay để mua nhà. Nhưng nhà cho vay bán cho ai?
Hầu hết các món vay ngày nay cuối cùng được Fannie Mae hoặc Freddie Mac làm chủ. Khi một nhà cho vay chấp thuận một món vay với những tiêu chuẩn được Fannie hoặc Freddie cung cấp, món vay đó “phù hợp” với những hướng dẫn đã được thiết lập và đủ điều kiện để mua bán.
Nhưng điều làm vài người ngạc nhiên là những kỳ thanh toán hằng tháng không được trả cho Fannie hoặc Freddie, nó được chuyển tới một công ty thế chấp khác, hoặc đúng hơn, một công ty cung cấp dịch vụ thế chấp.
Một công ty phục vụ thế chấp thường là một phân bộ bên trong một công ty hoặc ngân hàng thế chấp, nhận một lệ phí để lo liệu những kỳ thanh toán hằng tháng đối với một món vay. Mỗi tháng, khi một người vay viết một chi phiếu cho công ty thế chấp, ngân khoản trước hết đi tới công ty dịch vụ và sau đó được chuyển tới Fannie hoặc Freddie.
Fannie và Freddie đóng một vai trò thiết yếu trong kỹ nghệ thế chấp khi mua lại những món vay mua nhà. Nếu không thể bán lại một món vay, công ty cho vay thế chấp sẽ chập choạng. Điều đó sẽ có nghĩa lãi suất và các lệ phí sẽ cao hơn. Những đòi hỏi về khoản tiền trả trước nghiêm ngặt hơn và nói chung những người vay tiền thế chấp sẽ khó khăn hơn. Bằng cách chấp thuận một món vay hợp thức, điều đó cho nhà cho vay biết rằng món vay đủ điều kiện để mua bán, họ sẽ bán món vay và tiếp tục thực hiện những vụ cho vay khác.
Những món vay có thể được bán từng món hoặc bán gộp. Một vụ mua bán từng món ít thông dụng hơn nhưng vẫn có thể áp dụng. Thường thường, những nhà cho vay cam kết sẽ bán một số những món vay nào đó cho Fannie và Freddie. Một nhà cho vay có thể cam kết sẽ bán cho Fannie Mae $50 triệu trong những vụ tài trợ để mua nhà trong một thời kỳ nào đó.
Việc mua và bán những món thế chấp trong thị trường thế chấp “thứ cấp” này cung cấp sự luân chuyển tiền mặt cần thiết trong kỹ nghệ thế chấp. Nếu không thể rũ bỏ những món thế chấp, công ty thế chấp, và kỹ nghệ địa ốc nói chung, sẽ thiệt hại lớn trong việc kiếm lời. Một bức thư “từ giã” chứng tỏ món vay hợp thức và là một dấu hiệu của một thị trường thế chấp lành mạnh. (N.N.)