ORANGE COUNTY, California (NV) – Việc mua nhà tại Mỹ ngày càng khó với nhiều người dân. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức 6.3% đến 6.5%, trong khi giá nhà tại phần lớn thị trường lớn chưa hạ. Ngoài ra, một nhóm lớn người mua tiềm năng gặp trở ngại vì các mô hình chấm điểm tín dụng đã tồn tại hàng chục năm.
Nhóm này chủ yếu là những người luôn trả tiền thuê đúng hạn, nhưng hồ sơ tín dụng truyền thống lại mỏng.
Tổ chức Fannie Mae mới đây đã công bố hướng dẫn mới có thể thay đổi tình trạng này. Trong bản cập nhật Selling Guide, tổ chức này cho phép bên cho vay sử dụng mô hình VantageScore 4.0, vốn tính đến lịch sử thanh toán tiền thuê và hóa đơn tiện ích khi xét duyệt vay mua nhà.
Theo thông cáo, thay đổi này cũng mở đường cho việc áp dụng FICO Score 10T trong tương lai, một phiên bản mới nhằm hiện đại hóa cách đánh giá tín dụng.
Ông Jake Williamson, phó chủ tịch điều hành của Fannie Mae, cho biết việc cập nhật mô hình chấm điểm là bước quan trọng để xây dựng hệ thống tài chính nhà ở cạnh tranh hơn, linh hoạt hơn và ổn định hơn. Các mô hình mới, với khả năng dự báo tốt hơn, có thể mở rộng cơ hội sở hữu nhà, đồng thời vẫn bảo đảm kiểm soát rủi ro.
Ý nghĩa của thay đổi
Với những người luôn trả tiền thuê đúng hạn nhưng ít sử dụng thẻ tín dụng hoặc không có lịch sử vay đáng kể, đây có thể là bước ngoặt. Trước đây, điểm FICO truyền thống, tiêu chuẩn áp dụng cho các khoản vay do Fannie Mae bảo trợ, không tính đến việc thanh toán tiền thuê.
Hệ quả là nhiều người mua nhà lần đầu, dù duy trì kỷ luật tài chính qua khoản chi lớn nhất hàng tháng là tiền thuê, vẫn có thể bị từ chối hoặc phải chấp nhận điều kiện vay khắt khe hơn.
Các mô hình mới như VantageScore 4.0 và FICO Score 10T bổ sung dữ liệu thanh toán tiền thuê và tiện ích, được báo cáo từ ba cơ quan tín dụng lớn gồm Equifax, Experian và TransUnion. Đồng thời, chúng sử dụng dữ liệu tín dụng theo xu hướng, theo dõi hành vi tài chính trong thời gian dài thay vì chỉ tại một thời điểm.
Ban đầu, Fannie Mae sẽ triển khai với một nhóm nhỏ các công ty cho vay được chọn trước, rồi mới mở rộng. Trong thời gian này, các tổ chức chưa tham gia vẫn tiếp tục dùng điểm FICO truyền thống.
Theo thông cáo, đây là một bước trong quá trình nhiều năm nhằm hiện đại hóa hệ thống chấm điểm tín dụng, cải thiện quản lý rủi ro và giúp bên cho vay đánh giá người đi vay chính xác hơn.
Tác động đến người mua nhà
Thay đổi này giúp lấp khoảng trống lâu nay khiến nhiều người thuê đủ khả năng tài chính nhưng vẫn không mua được nhà. Theo National Association of Realtors, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu tại Mỹ hiện đã lên tới 40.
Một nguyên nhân là người trẻ ngày nay khó xây dựng hồ sơ tín dụng theo chuẩn cũ. Nhiều người luôn trả tiền thuê đúng hạn nhưng lại có hồ sơ mỏng, ít dùng thẻ tín dụng, không có khoản vay trả góp hoặc lịch sử vay hạn chế, nên không được đánh giá đầy đủ.
Các mô hình mới có thể thay đổi điều này, đặc biệt với người thuê lâu năm không mang nợ, người lao động trẻ trì hoãn vay nợ, hoặc người làm việc tự do có dòng tiền không phù hợp với cách chấm điểm truyền thống.
Dù vậy, mức độ tác động còn phụ thuộc vào tốc độ triển khai và chính sách của từng bên cho vay. Ngoài ra, các yếu tố nền tảng của thị trường năm 2026 như lãi suất cao và giá nhà đắt vẫn không thay đổi, bất kể cách tính điểm tín dụng có được điều chỉnh. (Ng.Tr) [kn]
