ORANGE COUNTY, California (NV) – Nếu bạn thấy thị trường nhà ở dường như đứng yên, thì bạn không phải là người duy nhất. Nhiều người muốn mua hoặc bán đều chần chừ, cùng vì một lý do đó là lãi suất vay mua nhà cao ngất ngưởng.
Theo trang mạng địa ốc Investopia hôm 30 Tháng Chín, người mua bị thu hẹp ngân sách, còn người bán thì ngại rời bỏ mức lãi suất thấp đang có (còn gọi là “hiệu ứng khoá chặt”). Kết quả dẫn đến là thị trường gần như tê liệt.
Lãi suất vay hiện nay tác động ra sao đến giao dịch nhà đất
Trong năm 2020 hay 2021, người mua dễ dàng chốt được khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm với lãi suất chỉ 3%–4% (thậm chí còn thấp hơn). Nhưng tình thế đã đổi khác. Sau các đợt tăng lãi suất mạnh tay của Fed vào 2022 và 2023, mức lãi suất thế chấp vay mua nhà cố định nay thường dao động 6%–7%.
Thị trường giờ đây “kẹt ở mức không ai kham nổi,” theo Kevin Khang, kinh tế gia cao cấp quốc tế của Vanguard, và Brian Kim, đồng giám đốc nghiên cứu High Yield của Vanguard.
“Nhu cầu nhà ở giảm vì lãi suất tăng, trong khi nguồn cung bị bó hẹp do chủ nhà giữ chặt khoản vay có lãi suất thấp. Kết quả là thị trường rơi vào tình trạng đình trệ—quá đắt đỏ với người mua mới và quá thiếu thanh khoản cho người bán.”
Bằng chứng rõ ràng: doanh số bán nhà cũ hàng năm chỉ quanh mức 4 triệu căn, thấp hơn nhiều so với mức lịch sử.
Bao giờ lãi suất vay mua nhà xuống dưới 6%?
Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể sôi động trở lại khi nhiều người bán chịu bán và người mua mạnh dạn xuống tiền.
Nhưng câu hỏi lớn là khi nào thì mức lãi suất vay mới hạ xuống dưới ngưỡng 6%. Theo Fannie Mae, ít nhất đến cuối 2026 lãi suất thế chấp mới có thể giảm xuống dưới 6%.
Tất nhiên, lãi suất luôn khó đoán, tình hình có thể đổi thay. Trong lúc chờ đợi, cả người mua lẫn người bán cần phải tìm cách sáng tạo hơn để chốt giao dịch.
Chiến lược cho người mua trong thời lãi suất cao
“Người mua thường nói với tôi rằng họ thấy bị kẹt. Tôi nhắc họ rằng vẫn có thể xoay xở—chỉ là cách làm hơi khác đi so với trước,” Maria Korpacheva, một địa ốc viên ở Los Angeles chia sẻ với Investopedia.
Một số chiến lược đáng cân nhắc
1. Tìm cách tiết kiệm khác biệt
Thay vì chờ lãi suất hạ, hãy thử đàm phán tìm nhượng bộ từ người bán, mua điểm giảm lãi suất, hoặc hỗ trợ tài chính trực tiếp từ người bán. Những cách này đều có thể giảm chi phí dù lãi suất vẫn cao.
2. “Cưới căn nhà, hẹn hò với lãi suất”
Lãi suất luôn biến động. Nếu tìm được căn nhà giá tốt, có thể chốt ngay. “Bạn luôn có thể tái cấp vốn cho khoản vay về sau nếu lãi suất giảm,” Korpacheva nói. “Nhưng bạn không thể quay ngược thời gian để mua căn nhà với giá hôm nay nếu giá nhà tiếp tục leo.”
3. Mở rộng phạm vi tìm kiếm
Hãy thử mở rộng phạm vi tìm kiếm xa hơn khoảng 10–15 phút khỏi khu vực “hot”. “Đôi khi chỉ cần ra ngoài một chút, bạn có thêm diện tích, có sân vườn, thậm chí trường học tốt hơn—mà giá lại thấp hơn,” Korpacheva cho biết.
Chiến lược cho người bán trong thời lãi suất cao
Người bán cũng gặp khó khi lãi suất cao làm số người mua ít đi, đồng thời hạn chế lựa chọn khi họ muốn mua căn nhà kế tiếp.
Một số giải pháp
1. Định giá căn nhà chuẩn xác
Đừng đặt giá niêm yết quá cao. Khi ngân sách người mua đã bị bóp nghẹt, họ khó chấp nhận trả thêm. Hãy tham khảo với địa ốc viên hoặc nghiên cữu kỹ dữ liệu các căn nhà tương tự được bán gần đây (comps) để ra giá hợp lý.
2. Đầu tư vào phần trình bày
“Những bức ảnh được chụp một cách chuyên nghiệp, dàn dựng nội thất bài bản, vài nâng cấp nhỏ nhưng có thể tăng đáng kể mức độ quan tâm,” Korpacheva nói. Trình bày tốt là khoản đầu tư nhỏ nhưng hiệu quả lớn.
3. Đưa ra nhượng bộ hợp lý
Nếu người mua thích căn nhà nhưng chưa đủ khả năng, hãy cân nhắc hỗ trợ như tín dụng sửa chữa hoặc chia sẻ chi phí đóng hồ sơ. “Những động thái này giúp căn nhà hấp dẫn hơn nhiều mà không cần giảm giá niêm yết,” Korpacheva chia sẻ.
Thị trường có thể vẫn có cảm giác như đang “đóng băng,” nhưng điều đó không có nghĩa là người mua hay người bán bất lực. Chỉ cần phải sáng tạo hơn để hoàn tất giao dịch. Và vì lãi suất khó giảm mạnh trong tương lai gần, bây giờ chính là lúc cần phải nghĩ và làm khác đi. (Ng.Tr)[kn]
