ORANGE COUNTY, California (NV) – Ở thời điểm hiện tại, không có nhiều người mua hoặc bán nhà.
Theo tạp chí Fortune, trong Tháng Giêng 2025, tổng số nhà bán ra đạt 4.7 triệu căn. Mức này “chỉ cao hơn một chút so với ‘tốc độ yếu kém’ từng thấy sau cuộc Đại Suy Thoái từ 2008 đến 2010,” các kinh tế gia của Wells Fargo viết trong một báo cáo nghiên cứu gần đây.
Dữ liệu Tháng Giêng là thông tin mới nhất về cả nhà mới và nhà đã qua sử dụng. Trước đại dịch, tổng số nhà bán ra thường dao động quanh mức 6 triệu căn. Trong giai đoạn bùng nổ nhà ở do đại dịch, con số này còn cao hơn.
Nền kinh tế hiện tại không giống với cuộc khủng hoảng tài chính trước đây, nhưng có một số yếu tố trong thị trường nhà ở có thể giải thích tình trạng này. Giá nhà tăng vọt trong suốt đại dịch, và lãi suất thế chấp cũng tăng khi Fed thắt chặt chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát tăng nhanh. Sự kết hợp giữa giá nhà và lãi suất thế chấp đều cao làm giảm nhu cầu, khiến ít người mua nhà hơn do họ không đủ khả năng tài chính.
Ngược lại, một số chủ nhà đã chốt được khoản thế chấp với mức lãi suất thấp từ thời đại dịch hoặc không có khoản thế chấp nào thì không muốn bán nhà. Hiện tượng này, được gọi là “hiệu ứng khóa lãi suất” (lock-in effect), chỉ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nhà ở vốn đã kéo dài hàng thập niên do nhà xây dựng không đủ.
“Tốc độ doanh số bán nhà chậm không thể đổ lỗi cho suy thoái kinh tế,” các kinh tế gia của Wells Fargo nhận định. “Thay vào đó, yếu tố chính làm cản trở hoạt động nhà ở vẫn là điều kiện khả năng chi trả bất lợi. Ngoài lãi suất thế chấp cao, giá nhà tiếp tục tăng.”
Giá nhà không còn tăng hai chữ số như trước, và lãi suất thế chấp dù đã có giảm nhẹ nhưng vẫn chưa đủ để đảo ngược những biến động của 5 năm qua. Kể từ Tháng Hai năm 2020, giá nhà đã tăng 45%, trong khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình hiện ở mức 6.67%; vào Tháng Hai, năm 2020, lãi suất chỉ ở mức 3%. Nước Mỹ vẫn thiếu gần 4 triệu căn nhà.
“Một sự cải thiện đáng kể trong điều kiện khả năng chi trả hiện nay dường như khó xảy ra do lãi suất vẫn ở mức cao và nguồn cung nhà sẵn có thấp tiếp tục đẩy giá nhà lên,” Charlie Dougherty, kinh tế gia cấp cao của Wells Fargo, nói với Fortune qua email. “Vì khả năng chi trả sẽ vẫn cực kỳ bất lợi cho phần lớn người mua, tốc độ bán nhà dự kiến sẽ tiếp tục yếu và không cách quá xa mức thấp từng thấy sau khủng hoảng tài chính.”
Wells Fargo dự báo doanh số bán nhà chỉ cải thiện ở mức khiêm tốn trong vài năm tới. Dự đoán của Moody’s cũng không khác nhiều. Họ kỳ vọng khối lượng giao dịch nhà ở sẽ ít thay đổi trong năm nay trước khi tăng nhẹ vào năm sau.
Nhưng hiện tại, “hiệu ứng khóa lãi suất là nguyên nhân khiến doanh số bán nhà đã qua sử dụng chạm mức thấp như trong suy thoái, và đây là phân khúc chiếm phần lớn trong tổng số nhà bán ra,” Matt Walsh, kinh tế gia nhà ở của Moody’s, nói với Fortune.
Ông cũng đồng quan điểm với Wells Fargo rằng khả năng chi trả nhà ở cực kỳ thấp đang là trở ngại lớn đối với doanh số bán nhà. Ông cho biết khoản thanh toán gốc và lãi trung bình hàng tháng của một căn nhà đã tăng hơn gấp đôi trong 5 năm qua. Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của Moody’s, đo lường mức độ một gia đình có thu nhập trung bình có thể chi trả khoản vay thế chấp cho một căn nhà có giá trung vị (median), hiện đang ở mức thấp nhất kể từ những năm 1980. Và Walsh không thấy lãi suất thế chấp sẽ giảm đáng kể vào cuối năm nay.
Nhiều người cũng đã so sánh doanh số bán nhà trong chu kỳ nhà ở hiện tại với cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, dù hai giai đoạn kinh tế này rất khác nhau. Giá nhà hiện tại không lao dốc như khi đó, và tỷ lệ thất nghiệp cũng không tăng vọt. Như Glenn Kelman, CEO của Redfin, từng nói với Fortune, nền kinh tế có thể đang phát triển mạnh, nhưng thị trường nhà ở lại rơi vào suy thoái.
Phân tích gia dự báo khủng hoảng nhà ở, “Poison Ivy” Zelman, trước đây đã cảnh báo rằng doanh số bán nhà đã qua sử dụng có thể đang ở mức thấp nhất kể từ khủng hoảng tài chính, và tình trạng suy yếu này có thể kéo dài nhiều năm. Trước đó, Joe Sedyl, kinh tế gia cấp cao về thị trường tại JPMorgan, cũng từng viết rằng “doanh số bán nhà cũ đang ở mức rất thấp, tệ như sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.” (Ng.Tr) [kn]
