ORANGE COUNTY, California (NV) – Hiện cứ sáu căn nhà biệt lập (single house) tại tiểu bang California thì có một căn là của nhà đầu tư, năm căn kia là của các chủ nhân ở thực sự, trang mạng “SiliconValley.com.”
Đó là kết quả phân tích từ báo cáo của BatchData, đơn vị ước tính tỷ lệ nhà đầu tư sở hữu nhà và townhouse trên toàn nước Mỹ. “Nhà đầu tư” trong nghiên cứu này bao gồm đủ loại: từ công ty đầu tư lớn kiểm soát hàng ngàn căn nhà, người sở hữu một vài căn nhà cho thuê, người kinh doanh cho thuê ngắn hạn, cho đến người chỉ có căn nhà thứ hai.
Theo BatchData, tiểu bang California có khoảng 1.3 triệu căn nhà do nhà đầu tư sở hữu. Đây là con số cao thứ hai trong các bang, chiếm 8% trong tổng số 15.6 triệu căn nhà do nhà đầu tư kiểm soát trên toàn nước Mỹ. Đứng đầu là tiểu bang Texas với 1.4 triệu căn, còn Florida xếp thứ ba với 1.1 triệu căn.
Đúng là chúng ta đang nói về những thị trường nhà ở khổng lồ. Tuy vậy, ảnh hưởng của nhà đầu tư cũng không thể bị xem nhẹ.
Ở tại California, nhà đầu tư sở hữu 17% trong tổng số 7.6 triệu căn nhà biệt lập trên toàn tiểu bang. Tỷ lệ này đứng thứ 16 thấp nhất trong các tiểu bang và thấp hơn một chút so với mức toàn quốc là 18%. Tại Texas, tỷ lệ này là 17.9% (xếp thứ 33) và Florida là 18% (xếp thứ 32).
Để biết thêm, nhà đầu tư “phổ biến” nhất ở tiểu bang Wyoming với tỷ lệ 31%, tiếp theo là Maine 30% và Montana 27%. Ngược lại, tỷ lệ thấp nhất là Minnesota 9%, Connecticut 10% và Washington, DC 11%.
Vậy bao nhiêu được gọi là “quá nhiều”?
Nhà đầu tư hiện là chủ đề nóng về chính trị, khi chính quyền Trump nói muốn khiến các nhà đầu tư có “tổ chức” (định nghĩa còn khá mơ hồ) khó mua nhà hơn.
Trước đây, khả năng chi trả nhà ở chủ yếu nổi trội ở các thị trường ven biển đắt đỏ. Khủng hoảng năm 2008-2009 tạm thời giúp hạ nhiệt, nhưng giai đoạn phục hồi sau bong bóng địa ốc lại khiến bài toán này lan rộng trên toàn nước Mỹ. Đây là vấn đề phức tạp và hầu hết người Mỹ cũng khó nắm bắt được.
Từ đó xuất hiện câu chuyện “nhà ở bị thiếu hụt nghiêm trọng”: chỉ cần xây thêm nhà thì giá nhà sẽ dịu lại. Một số ước tính cho rằng nước Mỹ còn thiếu tới 6 triệu căn nhà. Nhưng cũng cần nhắc lại rằng: nhà đầu tư đang kiểm soát 15.6 triệu căn nhà trên toàn nước Mỹ.
Có người tìm kiếm giải pháp, nhưng có người truy tìm “thủ phạm.” Ngành xây dựng và những người ủng hộ thường đổ lỗi cho quy trình của chính phủ làm kìm hãm xây dựng. Họ nói rằng “cứ cho xây nhiều hơn đi” và “nguồn cung nhà mới sẽ chữa lành hết mọi thứ.” Đồng thời, xây nhà ở phân khúc cao cấp thường là trọng tâm của ngành xây dựng vì nhà ở giá rẻ cần trợ cấp từ ngân sách.
Ở chiều ngược lại, một số người phê bình đổ lỗi cho nhà đầu tư, nhóm từ lâu vốn mua nhà biệt lập làm tài sản cho thuê. Một mục tiêu dễ bị nhắm đến là các công ty đầu tư quy mô lớn sở hữu danh mục cho thuê khổng lồ, khiến “Wall Street” trở thành cái tên bị lôi vào cuộc tranh luận. Tác giả cho rằng sự giận dữ đó có thể đã ngắm sai chỗ, và ngành địa ốc đã phản ứng quá mức trước “lời chỉ trích” này.
Nhiều báo cáo cho thấy các nhà đầu tư lớn chỉ nắm một phần nhỏ của “miếng bánh” địa ốc. BatchData nói những chủ sở hữu có từ 1,000 căn nhà cho thuê trở lên chỉ kiểm soát 2% số nhà biệt lập do các công ty đầu tư sở hữu. Nhưng các báo cáo tương tự cũng chỉ ra nhà đầu tư quy mô nhỏ nắm tỷ trọng lớn đáng kể.
Vấn đề tranh luận lớn hơn ở đây là: nếu quốc gia đã chi rất nhiều để khuyến khích việc sở hữu nhà (qua các chương trình hỗ trợ, ưu đãi thuế), liệu các lợi ích đó có nên tiếp tục khuyến khích việc bên thứ ba sở hữu nhà ở dưới mọi hình thức hay không?
Nhiều trường hợp, nhà đầu tư cạnh tranh trực tiếp với người mua nhà để ở. Khi kết hợp dữ liệu BatchData với tỷ lệ sở hữu nhà theo Sở Thống Kê, đã thấy rằng ở 17 tiểu bang có tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất thì 19% số nhà thuộc về nhà đầu tư; trong khi con số này là 16% ở 17 tiểu bang có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất.
Một lập luận ủng hộ nhà đầu tư như là các nhà đầu tư đã giúp các hộ gia đình cần không gian gọi là “nhà” nhưng không đủ khả năng mua được chuyển từ căn hộ sang nhà cho thuê rộng hơn. Nhưng nếu nhu cầu giảm vì ít nhà đầu tư tham gia, giá nhà sẽ giảm, đúng theo quy luật cung–cầu.
BatchData cho biết nhà đầu tư chiếm 34% tổng giao dịch mua bán nhà ở Mỹ trong quý thứ ba năm 2025, tăng mạnh so với 18.5% trong giai đoạn 2020-2023. Báo cáo cũng cảnh báo rằng thiếu nhà đầu tư sẽ có thể khiến nhiều thị trường trở nên kém thanh khoản, dẫn đến biến động giá từ đó gây bất ổn cho thị trường.
Nhà ở rẻ hơn có thể giúp một bộ phận hộ gia đình thuê nhà trở thành chủ nhà. Nhưng trở ngại là: những người nào thật sự muốn giá nhà giảm? Đó sẽ không phải người đang sở hữu nhà, dù là chủ nhà cho thuê hay chủ ở, và các chính trị gia hiểu điều đó. Người ta dễ hô hào giảm giá hàng hóa, xăng, điện,… nhưng hiếm ai công khai nói “hãy kéo giá nhà xuống.”
Ngày 14 Tháng Giêng, Tòa Bạch Ốc tuyên bố chúc mừng hoan nghênh giá nhà giảm và đồng thời đưa ra một lập luận đáng ngờ liên hệ việc giảm giá với siết nhập cư. Tuy nhiên, phát biểu tại Thụy Sĩ một tuần sau đó, Tổng Thống Donald Trump thừa nhận thế tiến thoái lưỡng nan: nếu muốn “đè bẹp” thị trường nhà ở để ai cũng mua được nhà thì có thể làm được rất nhanh, nhưng đồng thời cũng sẽ “phá” nhiều người đang sở hữu nhà. (Ng.Tr) [kn]
