Ngô Ðồng
Mùa lạnh đã đi qua. Những bận rộn với lễ tết cũng đã qua. Mùa Xuân hàng năm, với thị trường địa ốc, là dịp khởi đầu cho một chu kỳ mua bán mới.
Công nhân xây dựng làm nhà mới ở Alhambra, California. (Hình: Frederic J. Brown/AFP/Getty Images)
Suốt 5 năm qua, tin tức xấu có nhiều hơn tin tốt. Giá nhà thụt lùi dù Ngân Hàng Trung Ương cố kềm giữ cho lãi suất tài trợ địa ốc ở mức thấp nhất có thể. Tuy nhiên, những gì đang diễn ra từ đầu năm có những tín hiệu cho người ta cảm tưởng là thị trường đang lấy đà để trở lại nhịp độ bình thường.
Giá nhà đang xuống rất thấp, lãi suất cũng thấp kỷ lục, tiền thuê nhà cứ leo thang và tình trạng việc làm cải thiện mà tổng hợp lại, có vẻ như khuyến khích cho những người có nhu cầu mua nhà can đảm hơn lên.
Một số kinh tế gia tin rằng giá nhà đã xuống gần tới đáy rồi và chậm nhất là từ năm 2013, giá nhà sẽ từ từ leo thang nếu không muốn nói là sớm hơn, theo một bản nghiên cứu và phỏng vấn do hãng thông tấn Reuters công bố hồi tuần qua.
Lời dự đoán của 24 kinh tế gia được hãng thông tấn Reuters thực hiện cho công ty nghiên cứu lượng giá thị trường địa ốc S&P/Case-Shiller, cho rằng giá nhà năm nay sẽ không thay đổi gì cho đến cuối năm.
“Chúng tôi dự trù thị trường địa ốc sẽ từ từ cải thiện nhưng một đợt rất lớn nhà bị ngân hàng xiết nợ được tung vào, đẩy cho giá nhà xuống thấp hơn”. Yelena Shulyatyeva, một kinh tế gia tại ngân hàng đầu tư tài chính BNP Baribas ở New York phát biểu.
Cuộc khảo cứu đưa ra dự báo rằng chỉ số giá nhà (price index) sẽ gia tăng lối 2% vào năm tới. Hồi Tháng Giêng đầu năm nay, cuộc khảo cứu tương tự đưa ra dự báo chỉ số giá nhà chỉ tăng được 1.5% vào năm 2013. Ðiều này chứng tỏ giới kinh tế gia đã nhìn thấy thêm một số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường địa ốc để có sự đánh giá khả quan hơn.
Nếu kể từ cuối năm 2005 đến nay, trị giá nhà, nói chung trên cả nước Mỹ, đã giảm mất 32%. Khoảng 11 triệu chủ nhà có căn nhà trị giá thấp hơn số tiền họ đang nợ. Nhiều triệu chủ nhà đã buông tay cho ngân hàng xiết nợ chỉ vì họ không muốn ôm những căn nhà họ không có phần tài sản thuộc về họ (equity) trong đó.
Một số dự báo cho rằng sẽ có khoảng 1.5 triệu căn nhà đã bị ngân hàng xiết nợ sẽ được tung vào thị trường năm nay. Tuy không có gì để so sánh hay kết luận chính xác nhưng người ta tin rằng khi số lượng những căn nhà đó đã được giới tiêu thụ mua để ở hay các người đầu tư địa ốc mua cho thuê, thị trường địa ốc sẽ tiến đến bình thường trùng hợp với tình hình kinh tế cải thiện.
Có những nỗi lo sợ vì giá nhà còn sụt giảm sẽ khó lòng cho thị trường địa ốc phục hồi, một số nhà kinh tế trấn an rằng chính phủ liên bang có thể giúp đối phó bằng cách tái tục chương trình mua chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bất động sản (mortgage-backed securities). Vào các ngày 24 và 25 Tháng Tư 2012 tới đây, Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ sẽ có phiên họp để thảo luận xem cần các biện pháp nào giữ cho lãi suất xuống thấp hơn để thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh hơn.
Hiện nay, lãi suất tài trợ địa ốc vẫn thấp gần với mức thấp kỷ lục. Chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định vẫn chỉ có 3.75% trong khi chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 3.25% đối với các chương trình tài trợ truyền thống được hai định chế Fannie Mae và Freddie Mac mua lại hay bảo đảm (conventional loans). Những chương trình được Tổng Cục Gia Cư Liên Bang (FHA) bảo đảm có lãi suất thấp hơn nhưng lệ phí vay nợ rất cao so với các chương trình của Fannie Mae và Freddie Mac.
Tuy số lượng việc làm mới trong Tháng Ba tương đối ít nhưng người ta tin rằng thị trường việc làm sẽ khả quan năm nay hơn năm ngoái. Mà như vậy sẽ là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu để thị trường địa ốc có thể hồi phục.
Theo cuộc khảo sát của tổ chức tiếp thị địa ốc Realtor.com, số lượng đơn vị gia cư tồn đọng (inventory) trên thị trường chờ bán giảm xuống trong Tháng Ba vừa qua. Ít nhất có 12 khu vực thị trường có số lượng nhà tồn đọng trên thị trường giảm rất đáng kể, trong đó có 4 khu vực ở California là Oakland, Bakersfield, Fresno và Stockton.
Cũng vì có thêm nhiều nhà bán được và nhà tồn đọng trên thị trường giảm xuống Realtor.com nói những người có nhà đem bán đã nâng giá lên từ Phoenix, Seattle, Miami đến San Francisco. Tuy nhiên hơi buồn cho những người có nhà bán ở quận Cam và quận Los Angeles của California là giá nhà vẫn có dấu hiệu còn giảm xuống.
Dù sao, khá nhiều địa ốc viên cho biết yếu tố ngần ngại, hay tệ hại hơn, sự sợ hãi, của những người có nhu cầu mua nhà đang dần dần biết mất, theo bản tin của thông tấn AP ngày Thứ Hai 16 Tháng Tư 2012.
“Sự thách đố lớn nhất mà thị trường địa ốc chịu đựng trong suốt 4 năm qua là sự sợ hãi. Người ta sợ nền kinh tế sụp đổ. Người ta sợ trị giá nhà tuột xuống đất đen như kiểu thế giới tận thế đến nơi.” Mark Prather, chủ một văn phòng địa ốc ở La Palma (quận Cam) California nhận định. “Nhưng bây giờ thì nỗi sợ hãi của người ta biến đi rồi.”
