Không có gì bí mật về chuyện thị trường địa ốc đang chật vật hiện nay bị trở ngại thêm vì sự khó khăn trong việc vay tiền, cả cho người mua lẫn người xây dựng.
Ðó là lý do tại sao Hiệp Hội Xây Dựng Nhà Toàn Quốc (NAHB) đã loan báo kế hoạch mới cho việc cải tổ hệ thống tài trợ địa ốc.
“Kế hoạch của chúng tôi tìm cách cải tổ hệ thống tài trợ địa ốc để bảo đảm rằng việc vay tiền mua nhà được cung ứng và có thể kham nổi trong tương lai và được cung cấp qua một hệ thống hiệu nghiệm, vững chắc, an toàn và ổn định, có tính cách cạnh tranh,” theo lời chủ tịch của NAHB, ông Barry Rutenberg, một người xây dựng nhà ở Gainesville, Florida.
Phần lớn kế hoạch cải tổ này là từ bỏ các công ty thế chấp khổng lồ Freddie Mac và Fannie Mae do chính phủ điều hành. Thay vào đó, nó chú trọng vào các công ty thế chấp tư sẽ bị chi phối bởi các tiêu chuẩn bảo hiểm thận trọng, cũng như sự giám sát và luật lệ thỏa đáng. Freddie và Fannie vẫn tiếp tục điều hành cho tới khi hệ thống mới hoạt động đầy đủ.
Những tiêu chuẩn lỏng lẻo về bảo hiểm là một trong những thủ phạm chính đưa tới sự tan rã của thị trường thế chấp lãi suất cao, đã thúc đẩy sự sụp đổ của thị trường địa ốc. Lề thói cho vay bóc lột đã lợi dụng một nền kinh tế phát đạt và hứa hẹn giúp người mua “một vốn bốn lời”. Nhiều người đã mua những căn nhà quá đắt mà không phải đặt cọc một đồng nào.
Chẳng bao lâu họ thấy những khoản thanh toán hàng tháng ít ỏi của họ tăng vọt khi lãi suất tăng.
Chính phủ sẽ đóng vai trò gì theo kế hoạch mới này của NAHB? Chính phủ sẽ là những người bảo đảm cho quỹ bảo hiểm được tư nhân tài trợ. Ðiều này sẽ hoạt động tương tự như các chức năng của cơ quan bảo hiểm ký thác liên bang (FDIC) dành cho các ngân hàng và các trương mục tiết kiệm trên toàn quốc. Sự bảo đảm này sẽ có nghĩa những công ty khởi động món thế chấp sẽ trả các bảo phí để gây vốn cho quỹ bảo hiểm, quỹ này sẽ che chở những mất mát và bảo đảm thanh toán đầy đủ cho các nhà đầu tư.
“Mục tiêu là để chính phủ chỉ giữ một địa vị thứ yếu và sẽ là nhà bảo hiểm như phương cách cuối cùng, để giảm thiểu rủi ro cho người đóng thuế,” ông Rutenberg nói.
Ðể đưa hệ thống tài trợ địa ốc mới này vào hoạt động, “hệ thống phải bao gồm những nguồn vốn địa ốc của tư nhân, liên bang và tiểu bang; cung cấp một danh sách hợp lý về vài sản phẩm thế chấp vững chắc cho cả loại nhà dành cho một gia đình lẫn nhà chung cư, bị chi phối bởi các tiêu chuẩn bảo hiểm thận trọng, với sự giám sát và luật lệ đầy đủ; và cung cấp một sự yểm trợ của liên bang để bảo đảm rằng những món thế chấp với lãi suất cố định 30 năm được cung cấp với những lãi suất và điều kiện hợp lý.”
Theo NAHB, kế hoạch cải tổ việc tài trợ địa ốc của họ cũng đề nghị:
– Tái khởi động một hệ thống chứng khoán được bảo đảm bởi thế chấp hoàn toàn của tư nhân, được luật lệ quy định một cách cẩn thận. NAHB tin tưởng cần phải có những cải tổ trong hệ thống để đánh giá các chứng khoán được bảo đảm bởi thế chấp và sẽ ủng hộ việc phát triển các cơ quan đánh giá chứng khoán mới, sẽ sử dụng các tiêu chuẩn được soạn thảo bởi những nhà đầu tư chứng khoán để bảo đảm những đánh giá khách quan và tránh những xung đột quyền lợi.
– Tiếp tục vai trò của các cơ quan gia cư của chính phủ liên bang. Các vai trò yểm trợ tài chánh gia cư của Bộ Gia Cư và Phát Triển Ðô Thị (HUD), Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (Federal Housing Administration), Bộ Cựu Chiến Binh (Department of Veterans Affairs), Bộ Nông Nghiệp (Department of Agriculture) và Hiệp Hội Thế Chấp Toàn Quốc của chính phủ (Ginnie Mae) sẽ được duy trì.
– Cải thiện địa vị của các cơ quan tài trợ gia cư địa phương (HFA: Housing Finance Agencies) như một nguồn các ngân quỹ dành cho gia cư. HFA nên có một vai trò tài trợ gia cư nổi bật hơn qua sự phát triển các chương trình nguyên thủy cho loại nhà mới và các đơn vị chung cư cho thuê liên quan đến việc hợp tác với các nhà cung cấp vốn dành cho gia cư của liên bang và tư nhân.
– Mở rộng vai trò của các ngân hàng liên bang cho vay tiền mua nhà (FHLBanks: Federal Home Loan Banks) trong hệ thống tài trợ gia cư. Các ngân hàng FHLBanks nên tiếp tục các hoạt động hiện nay của chúng với tư cách một nguồn thanh toán cho các định chế cung cấp tiền vay mua nhà. Các chương trình hiện hữu, chẳng hạn như các chương trình mua lại các món thế chấp của FHLBanks, nên được cải thiện bằng cách cho phép các ngân hàng đi ra ngoài những vụ mua lại vốn đầu tư để biến thành chứng khoán.
– Sửa chữa những khiếm khuyết đã đưa tới sự bùng phát và sụp đổ của thị trường địa ốc.
Ðiều cực kỳ quan trọng là phải tiếp tục và hoàn tất các biện pháp để đóng các khoảng cách trong các tiêu chuẩn và giám sát đã cho phép và tạo dễ dàng cho các hoạt động tài chánh bất chính và bất hợp pháp trong các thị trường tài chánh và thế chấp nhà. Ðiều này cần được thực hiện bằng cách thi hành một loạt những cải tổ toàn diện để bảo đảm các sản phẩm thế chấp vững chắc và sự bảo hiểm thận trọng; đòi hỏi các cơ cấu chứng khoán thế chấp vững chắc và sự trong sáng đầy đủ cho những nhà đầu tư; và áp đặt sự giám sát đầy đủ đối với những phần của các thị trường thế chấp và tài chánh trước đây không bị luật pháp chi phối. (n.n.)
