Thêm nhiều người chọn vay nợ 15 năm
Ngô Ðồng
Lãi suất tài trợ địa ốc, nhờ các biện pháp cứu nguy kinh tế của Ngân Hàng Trung Ương, đã và đang ở mức cực kỳ thấp so với mấy thập niên vừa qua. Nhờ lãi suất thấp như thế, người ta có cơ hội thì không mấy ai muốn lỡ dịp được vay tiền hầu giảm thiểu số tiền phải trả hàng tháng.
Cũng vì lãi suất thấp, có thêm nhiều người chọn vay qua chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định thay vì vay theo chương trình 30 năm dù số tiền trả hàng tháng của nợ 30 năm nhẹ hơn.
Số tiền phải trả hàng tháng qua chương trình 15 năm tuy có nặng hơn, nhưng người ta lại vừa cắt thời gian trả nợ xuống phân nửa và đỡ được một số tiền lãi thật lớn.
Hãy lấy một thí dụ.
Vay số tiền 300,000, phải trả qua chương trình 30 năm lãi suất cố định là 3.125%, hàng tháng chủ nhà phải trả $1,285.13. Nếu trả dứt nợ 30 năm, chủ nhà phải trả cả vốn lẫn lời là $462,646.80.
Cũng vay số tiền 300,000 nhưng theo chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định. Lãi suất chương trình này đang có mức lãi suất thấp nhất là 2.375%. Như thế số tiền trả hàng tháng là $1,982.76. Khi trả dứt nợ, chủ nhà phải trả cả vốn lẫn lời là $356,896.80.
Ðối chiếu hai chương trình vay nợ vừa kể, vay theo chương trình 30 năm chủ nhà đã phải trả cho ngân hàng số tiền lời tới $162,646.80. Còn nếu vay qua chương trình 15 năm, tuy số tiền trả nợ hàng tháng cao hơn, chủ nhà chỉ phải trả cho chủ nợ có $56,896.80 tiền lời. Tức là đỡ được tới hai phần ba tiền lời và thời gian trả nợ rút ngắn được một nửa.
Vì tiền lời xuống thật thấp, thống kê cho thấy có gần 16% các món nợ thế chấp được các ngân hàng và công ty tài trợ bán lại cho định chế Freddie Mac (trên thị trường tài trợ thứ nhì) vào quý thứ ba năm nay là thuộc chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định. Ở quý thứ ba năm ngoái, tỉ lệ này chỉ có 10%. Các con số thống kê này chỉ nói riêng đối với các vụ vay tiền mua nhà, chưa kể các người xin tái tài trợ món nợ.
Theo công ty nghiên cứu thị trường CoreLogic những người xin tái tài trợ món nợ vay qua chương trình 15 năm lãi suất cố định chiếm đến một phần ba thị phần trong 7 tháng đầu năm nay. Con số này đã từ từ tăng lên nhiều hơn từ năm 2007 đến nay mà thời gian đó chỉ chiếm có 8.5% thị trường tái tài trợ món nợ trên căn nhà.
Cuộc nghiên cứu của công ty SMR Research được phổ biến gần đây cho thấy rằng tuy chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định vẫn khá phổ biến vì số tiền trả nợ hàng tháng tương đối chịu đựng dễ dàng đối với số đông người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Nhưng vì lãi suất xuống vô cùng thấp, rất nhiều người muốn tận dụng cơ hội này để đổi từ chương trình vay nợ 30 năm sang chương trình 15 năm để cắt bớt thời gian trả nợ và tiền lời phải trả cho nhà tài trợ. Bởi vậy, nhiều chuyên viên kinh tế cho rằng khuynh hướng chọn tài trợ qua chương trình 15 năm đang trở nên thịnh hành hơn nếu mức lãi suất còn quanh quẩn ở mức cực kỳ thấp như hiện nay.
Theo bản phúc trình hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất trung bình trên cả nước vào giữa tuần qua là 3.32% giảm xuống từ 3.34% của tuần trước đó. Còn chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình là 2.66%, giảm tí xíu từ 2.67% của tuần trước.
Nhưng trên thực tế, nhiều công ty tài trợ địa ốc đang có lãi suất 3.125% đến 3.250% cho chương trình 30 năm và chương trình 15 năm cố định có lãi suất có thể từ 2.375% đến 2.50%. Muốn được hưởng mức lãi suất thấp nhất trên thị trường, người xin vay thường phải có điểm số tín dụng rất cao và số tiền trả trước 20% hay nhiều hơn. Nếu không, thường phải vay với lãi suất cao hơn.
Trước những lợi ích tiết kiệm tiền và thời gian trả nợ, sự quyến rũ của chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định rất hiển nhiên đối với các người chủ nhà từng phải vay nợ qua chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cao của mấy năm trước.
Hãy nêu một thí dụ cụ thể.
Một người vay số tiền $300,000 để mua nhà năm 2004 với lãi suất 5.75%. Hàng tháng, ông bà ta phải trả số tiền cả vốn lẫn lời là $1,751. Bây giờ, ông bà ta tái tài trợ món nợ còn đang thiếu khoảng $255,828 qua chương trình 15 năm với lãi suất chỉ có 2.375%, như vậy hàng tháng phải trả có $1,691, ít hơn được mỗi tháng $60 lại còn trả dứt nợ sớm hơn được 7 năm và lại còn giảm bớt được một số tiền lời khoảng một trăm ngàn.
Nhờ trả nợ nhanh hơn, chủ nhà tích lũy được phần trị giá tài sản thuộc về mình (equity) cũng nhanh hơn.
