Trích dẫn một báo cáo của DataQuick vào tuần trước, nhật báo Orange County Register, số ra ngày 8 Tháng Hai, 2013, cho biết trong năm 2012 những vụ mua nhà bằng tiền mặt ở California lên tới một con số kỷ lục: 32.4% mọi vụ mua bán nhà ở California là những vụ mua bằng tiền mặt; tại Quận Cam (Orange County), tỉ lệ là 31.4%.
Cả hai con số đều hơn gấp đôi nhịp độ bình thường. Ðiều này có ý nghĩa gì? Nó có nghĩa thị trường ổn định hay bất ổn?
Với lãi suất thế chấp ở một mức thấp chưa từng thấy, điều đáng ngạc nhiên là việc mua bằng tiền mặt lại mạnh như vậy. Nhưng nên nhớ rằng số nhà bán trong năm 2012 không nhiều và rằng tiền mặt đem lại một lợi thế cạnh tranh so với những người mua trông cậy vào những món thế chấp. Tiền mặt được người bán và các địa ốc viên của họ rất ưa chuộng, bởi vì nó loại được những trường hợp dự phòng cuộc thương lượng đổ vỡ bởi vì món thế chấp không được ngân hàng chấp thuận, và nó không cần tới các chuyên viên đánh giá nhà. Bề ngoài, những cuộc thương lượng bằng tiền mặt có vẻ dễ dàng và thuận tiện, mặc dù trong nhiều cuộc thương lượng bằng tiền mặt, những bậc cha, mẹ, và các thân nhân khác là những chủ ngân hàng và những người đánh giá nhà không chính thức.
Ngoài những vụ thương lượng bằng tiền mặt vì lý do thuận tiện, người ta trả bằng tiền mặt vì hy vọng giá cả thay đổi và cảm thấy cần phải lợi dụng cơ hội “ngàn năm một thuở.” Không có gì ngạc nhiên khi quá nửa những người mua bằng tiền mặt là những người chủ vắng mặt, điều đó có nghĩa phần lớn họ là những nhà đầu tư. Liệu loại thôi thúc này có làm người ta nhớ lại điều gì trong quá khứ gần đây hay không? Xét cho cùng, chính những nhà đầu tư đã tiếp tay gây ra bọt xà phòng và góp phần làm nó nổ tung, khi họ là những người đầu tiên ra khỏi các thị trường bọt xà phòng như Phoenix và Las Vegas. Nhưng trái với thời kỳ đó – khoảng 2005 đến 2006, chúng ta hiện giờ ở vào một giai đoạn khác của chu kỳ, không phải là giai đoạn cuối của một chu kỳ đi lên mà là giai đoạn đầu của nó. Tuy nhiên, chúng ta cần coi chừng bất ổn khi giới đầu tư đi ra, đặc biệt kể từ khi việc gia nhập các quỹ đầu tư Hedge Funds trong trò chơi đầu tư vào địa ốc đã thêm một đặc điểm mới không bị ảnh hưởng bởi tình cảm con người. Các quỹ đầu tư Hedge Funds trên căn bản là những nhà buôn và có thể gia nhập hoặc ra khỏi các thị trường một cách nhanh chóng.
Tuy nhiên, việc mua bằng tiền mặt ở mức cao cũng cho thấy thị trường thế chấp ở Hoa Kỳ có vẻ không lành mạnh. Chế độ hiện nay chẳng qua không thể đáp ứng một cách hợp lý trước một thị trường địa ốc ở vào chu kỳ đi lên và không chắc những gì mà chúng ta đang chứng kiến có từng xảy ra trong thời đại mới hay không. Việc hệ thống thế chấp hiện nay không có khả năng đáp ứng một cách linh động trước các điều kiện thị trường thay đổi đang ngăn cản hàng triệu gia đình trung lưu trong việc mua nhà với giá rẻ nhất. Ở điểm này có vẻ như chúng ta cũng có thể thử thêm các giải pháp để đi tới hệ thống thế chấp được thúc đẩy bởi động lực thị trường nhiều hơn. Ðiều đó có thể đang diễn ra mà không có sự kích thích của chính phủ, bởi vì thị phần của giới cho vay thế chấp được coi như của tư nhân đang gia tăng. Rõ ràng lãnh vực tư có nhiều cơ hội chưa được khai thác ở đây.
Nhưng cũng có thể có những thay đổi sâu xa có tính cách tâm lý đang diễn ra trong thị trường địa ốc ở California. Và điều đó có thể thực sự gây một ảnh hưởng giúp thị trường địa ốc trở nên ổn định. Sau làn sóng xiết nhà và thái độ điên rồ của các ngân hàng thế chấp, giới tiêu thụ thực sự cảm thấy yên tâm hơn khi họ mua nhà bằng tiền mặt và không chia sẻ quyền sở hữu căn nhà với các ngân hàng nữa. Ðó là một sự quay về một xã hội trong đó quyền sở hữu theo kiểu cổ hơn, không cần phải vay mượn, ít ra về nhà cửa. Nhưng điều đó có thể chỉ có tính cách tạm thời, và hầu hết người tiêu thụ Mỹ vẫn cần vay tiền để mua nhà.
Trong bất cứ trường hợp nào, khuynh hướng tiến về quyền làm chủ trong thị trường địa ốc California trong năm 2012 có thể đang ổn định một cách sâu xa, tạo ra một trong số những thời kỳ vững chắc nhất trong lịch sử những năm mua nhà ở California. Thử xét xem, hầu như một phần ba mọi vụ mua nhà trong năm 2012 thuộc loại không sợ bị xiết nhà và rằng phần còn lại của những vụ mua nhà đã phải trải qua thủ tục bảo đảm khó khăn. Ðiều này sẽ giảm đáng kể những vụ xiết nhà trong tương lai. Và điều đó tốt cho các thị trường nhà đất tại California và Quận Cam cũng như sức khỏe tâm lý và xã hội của các cộng đồng sinh sống tại đó. (nn)
