Báo cáo gần đây nhất của Hiệp Hội Ðịa Ốc Toàn Quốc (NAR: National Association of Realtors) cho thấy rằng giá ở giữa (median price) của loại nhà hiện hữu trong Tháng Sáu gia tăng 13.5% trên toàn quốc so với Tháng Sáu năm 2012.
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Ðây cũng là tháng thứ 16 liên tiếp trong đó giá nhà tăng trên căn bản hàng năm. Vào cuối Tháng Sáu, tổng số nhà bán cũng tăng 1.9% và biểu hiện một số cung đủ cho 5.2 tháng, nhưng vẫn còn thấp hơn 7.6% so với một năm trước đây. Lãi suất thế chấp một lần nữa lại ổn định sau khi Chủ Tịch Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed), ông Ben Bernanke, điều trần trước Ủy Ban Tài Chánh Hạ Viện vào tuần trước. Với tình trạng thất nghiệp còn cao, ông nói rằng chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp với tình hình.
Theo cuộc thăm dò gần đây nhất của các nhà cho vay gộp và cho vay trực tiếp, được thực hiện bởi FreeRateUpdate.com, lãi suất thế chấp cố định 30 năm hiện nay có thể hạ còn 3.750%, trong khi lãi suất hàng năm (APR: Annual Percentage Rate) là 3.990%, lãi suất thế chấp cố định 15 năm có thể hạ còn 2.750% (APR là 3.313%), và lãi suất thế chấp thả nổi 5/1 có thể hạ còn 2.375% (APR là 2.651%). Lãi suất thả nổi 5/1 là loại lãi suất hỗn hợp, cố định trong thời gian năm năm đầu và sau đó sẽ thay đổi hàng năm theo lãi suất trên thị trường. Người vay cần phải có tín dụng tốt mới được đề nghị lãi suất thấp. Theo Hiệp Hội Ðịa Ốc Toàn Quốc, những vụ mua bán nhà hiện hữu giảm 1.2% trong Tháng Sáu, nhưng vẫn còn cao hơn 15.2% so với Tháng Sáu năm 2012.
Với lãi suất thế chấp hạ giảm một lần nữa, những vụ mua nhà sẽ tiếp tục gia tăng, dù với một nhịp độ chậm. Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) báo cáo rằng số đơn tái tài trợ giảm bớt trong tuần lễ chấm dứt vào ngày 12 Tháng Bảy. Phần tái tài trợ của hoạt động thế chấp giảm còn 63%, là mức thấp nhất kể từ Tháng Tư năm 2011. Số đơn vay tiền theo chương trình HARP (Home Affordable Refinance Program) cũng giảm còn 34% so với 35% một tuần trước đây. Những vụ tái tài trợ theo chương trình HARP, được cung cấp cho những người vay có các món vay đã được bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac trước ngày 1 Tháng Sáu 2009, gần đây đã tăng lên giữa lúc nhiều chủ nhà đang lợi dụng cách vay tiền dễ dàng này để chuyển sang một món thế chấp tốt hơn. HARP sẽ tiếp tục được cung cấp cho đến cuối năm 2015.
Lãi suất thế chấp cố định hiện nay của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA) có thể hạ còn 3.625% (APR là 4.098%), lãi suất cố định 15 năm của FHA có thể hạ còn 3.375% (APR là 3.925%) và lãi suất thế chấp hỗn hợp thả nổi 5/1 của FHA có thể còn 2.625% (APR là 2.956%). Trong khi các món vay FHA tiếp tục phổ biến trong số những người mua nhà lần đầu, nhiều người vay lo ngại về các lệ phí bảo hiểm thế chấp cao hơn. Ngoài ra, người vay không còn có thể hủy bỏ bảo phí thế chấp hàng năm (Annual Mortgage Insurance Premium) khi món vay so với trị giá nhà (loan-to-value) đã đạt đến 78%.
Ngoài ra, chi phí đóng hồ sơ khi vay tiền của FHA ở mức cao vì lệ phí bảo hiểm thế chấp trả trước và các lệ phí khác của FHA. Tuy nhiên, người vay có thể sử dụng những nhượng bộ của người bán lên đến 6% để giảm bớt những phí tổn này.
Mặc dù có những bất lợi này, FHA cung cấp nhiều lợi ích. Với một món vay FHA, người vay có thể tái tài trợ qua thủ tục tái tài trợ đơn giản của FHA. Thủ tục này không đòi hỏi bất kỳ tài liệu nào hoặc một vụ thẩm định trị giá nhà. Ðó vẫn là một trong những thủ tục tái tài trợ dễ dàng nhất được cung cấp. Cho đến cuối năm 2013, thủ tục giản lược của FHA không đòi hỏi tiền mặt được cung cấp với bảo phí thế chấp hàng năm trả trước được giảm bớt cho những người vay có những món vay được chấp thuận trước ngày 1 Tháng Sáu năm 2009.
Lãi suất thế chấp cố định 30 năm đối với những món vay jumbo, là những món vay lớn, vượt quá một mức ấn định, có thể hạ còn 4.125% (APR là 4.441%), lãi suất thế chấp cố định 15 năm đối với những món vay jumbo là 3.000% (APR là 3.518%) và lãi suất thế chấp thả nổi 5/1 loại jumbo hạ còn 2.750% (APR là 2.909%). Người vay phải có tín dụng xuất sắc để nhận được lãi suất jumbo thấp được cung cấp bởi những nhà cho vay. Ngoài ra, người vay cũng cần phải có đủ hoặc thừa các tiêu chuẩn về việc làm, lợi tức và tài sản. Trong khi các món vay này khó khăn hơn, ngân hàng cho vay cũng cung cấp các lãi suất và hướng dẫn có tính cách cạnh tranh. Ðiều này khiến người vay cần phải khảo giá để nhận được món vay phù hợp với nhu cầu của họ.
Giá các chứng khoán được bảo đảm bởi thế chấp (MBS: Mortgage Backed Securities) ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp và di chuyển theo chiều ngược lại. Sau những lời bình luận của ông Bernanke vào tuần trước, giá MBS tăng lên khiến lãi suất thế chấp xuống tới một môi trường ổn định. Theo Bộ Lao Ðộng Mỹ, số đơn xin hưởng trợ cấp thất nghiệp giảm xuống còn 334,000 cho tuần lễ kết thúc vào ngày 13 Tháng Bảy, Con số này thấp hơn 48,000 so với cùng tuần lễ một năm trước đây.
