ORANGE COUNTY, California (NV) – Theo cách hành sử của các nhà đầu tư, giá trị nhà có thể thấy đang bị định giá cao hơn thực tế từ 10% đến 35%, theo báo The Wall Street Journal.
Báo này cho hay, những người tìm mua nhà không cần ai nhắc cũng biết rằng giá nhà và cơ sở địa ốc hiện nay quá đắt. Nhưng giới tài chính Wall Street đã ước tính mức độ chính xác của sự đắt đỏ này.
Thị trường chứng khoán đang định giá các danh mục đầu tư nhà ở Mỹ với mức chiết khấu đáng kể so với giá nhà thực tế trên thị trường. Cổ phiếu của các công ty cho thuê nhà biệt lập như Invitation Homes và American Homes 4 Rent hiện giao dịch ở mức giảm lần lượt 35% và 20% so với giá trị tài sản ròng (NAV), theo công ty phân tích địa ốc Green Street.
Kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng vào đầu năm 2022, cổ phiếu của Invitation Homes thường xuyên bị định giá thấp hơn NAV, và mức chênh lệch này đã tăng thêm 10 điểm phần trăm trong năm qua.
Nói cách khác, trong khi giá nhà trung bình tại các khu vực đô thị nơi Invitation Homes sở hữu tài sản là $415,000 (theo phân tích giá thị trường của Green Street), giá cổ phiếu của công ty này cho thấy các nhà đầu tư cho rằng mức giá $310,000 mới là giá hợp lý.
Nếu có sự chênh lệch lớn và kéo dài giữa giá trị địa ốc được ngầm định từ cổ phiếu giao dịch công khai và thị trường tư nhân, điều đó có thể báo hiệu một đợt điều chỉnh sắp diễn ra. Năm 2020, cổ đông của các công ty niêm yết về văn phòng đã dự đoán trước sự xáo trộn do làm việc từ xa gây ra, trước khi giá trị văn phòng trên thị trường tư nhân bắt đầu giảm.
“Giá cổ phiếu đang báo hiệu rằng giá nhà biệt lập quá cao và không bền vững,” John Pawlowski, giám đốc điều hành của Green Street, cho biết. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng giá nhà có thể duy trì sự không đồng bộ giữa thị trường công khai và tư nhân lâu hơn so với địa ốc thương mại, vì giá nhà thường do người mua ở quyết định chứ không phải nhà đầu tư.
Hiện tại, các công ty sở hữu nhà lớn ở Wall Street gần như đứng ngoài thị trường. Trong quý thứ ba năm 2024, các nhà đầu tư tổ chức sở hữu hơn 1,000 tài sản chỉ chiếm 0.3% tổng số giao dịch mua nhà ở Mỹ, theo dữ liệu từ John Burns Research & Consulting. Ngoại trừ giai đoạn quý thứ hai và thứ ba năm 2020 khi đại dịch Covid-19 khiến thị trường nhà ở vị đóng băng, hoạt động mua nhà của các nhà đầu tư lớn đã giảm xuống mức thấp nhất trong 7 năm.
Việc mua nhà từ thị trường nhà cũ hiện không còn ý nghĩa tài chính đối với Wall Street. Giá trị nhà trung bình ở Mỹ hiện ở mức tỷ suất vốn hóa (cap rate) khoảng 4%, tức là tỷ lệ thu nhập ròng hàng năm từ tài sản so với giá trị thị trường. Đây là mức quá thấp đối với các nhà đầu tư lớn, vốn cần mua ở mức cap rate từ 5% đến 6% để đạt lợi nhuận chấp nhận được trong bối cảnh chi phí vay tăng cao.
Ngay cả khi chi phí vay nợ của họ thấp hơn so với người mua thông thường, các nhà đầu tư cũng không thể đạt được hiệu quả tài chính. Theo Freddie Mac, lãi suất thế chấp 30 năm đối với người tiêu dùng là 6.93%, trong khi các nhà đầu tư lớn có thể vay ở mức khoảng 6.25%, theo các chuyên gia trong ngành.
Người mua nhà thông thường và nhà đầu tư có ưu tiên khác nhau khi đánh giá giá trị địa ốc. Người mua ở tập trung vào khả năng trả góp hàng tháng hơn là quan tâm đến tỷ suất vốn hóa. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn nếu căn nhà ở vị trí tốt và phù hợp lợi ích lâu dài cho họ hoặc gia đình.
Việc những người săn nhà đẩy giá lên mức cao không hợp lý trong các thị trường chật chội như hiện nay có thể khiến các công ty đầu tư nản lòng. Tuy nhiên, giá nhà cao ngất ngưởng lại là lợi thế đối với các chủ nhà. Hiệu ứng khoá lãi suất thế chấp thấp từ trước đã bảo vệ giá trị địa ốc. Và đây cũng là thời điểm tốt để các chủ nhà giảm danh mục đầu tư và bán nhà với giá cao gần mức kỷ lục.
Với thị trường nhà cũ trở nên quá đắt đỏ, các nhà đầu tư phải tìm cách khác để mở rộng danh mục. Những công ty lớn như American Homes 4 Rent đang tự xây nhà hoặc mua trực tiếp từ các nhà thầu xây dựng. Điều này có lợi cho thị trường nhà ở Mỹ vốn đang thiếu nguồn cung.
Ngoài ra, vẫn có một số ít địa ốc được bán ở mức giá hợp lý cho nhà đầu tư. Theo Amherst, một nhà đầu tư địa ốc, hiện có khoảng $12 tỷ giá trị nhà từ hai đến bốn phòng ngủ được rao bán ở mức tỷ suất vốn hoá 5.75%. Những địa ốc này rẻ hơn vì cần được sửa chữa. Tuy nhiên, sửa chữa có thể sinh lợi cao hơn xây mới, vì chi phí trung bình để xây nhà hiện là $200 mỗi sqft, so với $20 đến $30 mỗi sqft để sửa chữa.
Việc cạnh tranh từ các nhà đầu tư lớn lắm tiền của Wall Street là điều không mong muốn đối với những người mua nhà eo hẹp tài chính. Nhưng đáng cân nhắc xem cần làm gì để thu hút lại “dòng tiền thông minh.” Nếu chi phí đi vay không giảm thêm hoặc giá thuê cần tăng mạnh, thì giá nhà tại Mỹ cần giảm từ 10% đến 15% mới có thể thu hút sự chú ý từ các nhà đầu tư lớn. Đây có thể là một chỉ báo tốt cho thấy mức độ người mua nhà đang phải trả giá quá cao trên thị trường hiện nay. (Ng.Tr) [kn]
