ORANGE COUNTY, California (NV) – Ngay cả với khoản vay lãi suất cố định, chi phí sở hữu nhà vẫn không đứng yên. Thuế địa ốc và bảo hiểm tăng giá đang khiến nhiều chủ nhà phải đối mặt với những khoản thanh toán cao hơn dự tính, theo USA Today.
Khi đôi vợ chồng mới cưới Dallin và Emma Wood tìm mua căn nhà đầu tiên gần Salt Lake City vào mùa Xuân năm nay, chuyên viên địa ốc của họ đã dặn trước rằng sau khi trở thành chủ nhà, họ nên chuẩn bị cho những khoản chi phí phát sinh.
“Ông ấy giải thích rất rõ rằng thuế sẽ thay đổi,” Dallin, một kỹ sư 26 tuổi, nói. Sống tại một nơi thường xuyên có mưa đá, vợ chồng Wood cũng hiểu rất rõ tầm quan trọng của bảo hiểm nhà.
Nhờ những cuộc trao đổi đó, “chúng tôi cảm thấy đã được chuẩn bị,” anh nói với USA Today. “Vợ chồng tôi sẽ không bao giờ cảm thấy thoải mái khi mua nhà nếu không biết kịch bản xấu nhất có thể xảy ra.”
Khi thuế địa ốc và phí bảo hiểm nhà tăng mạnh, nguy cơ xảy ra “kịch bản xấu nhất” cũng lớn hơn. Dù phần lớn người Mỹ vẫn chọn khoản vay mua nhà với lãi suất cố định, các chi phí đi kèm khi sở hữu nhà vẫn có thể biến động, và phần lớn là tăng.
Áp lực đó thể hiện rõ trong các tài khoản ký quỹ, gọi là escrow, mà công ty quản lý khoản vay mua nhà duy trì để thay mặt chủ nhà trả thuế địa ốc và bảo hiểm. Một phân tích về tài khoản ký quỹ do công ty dữ liệu địa ốc Cotality cung cấp cho USA Today cho thấy có tới 65% chủ nhà bị thâm hụt tài khoản ký quỹ, với mức thiếu hụt trung bình $2,157.
Bản thân khoản thâm hụt không hẳn là vấn đề nghiêm trọng. Các đơn vị quản lý khoản vay mua nhà lập tài khoản ký quỹ dựa trên ước tính số tiền họ sẽ trả thay người vay. Tài khoản này được rà soát hằng năm, sau đó bản phân tích được gửi cho người vay. Nếu tài khoản bị thiếu, khoản thiếu hụt thường có thể được trả dần trong năm tiếp theo.
Tuy vậy, một số chuyên gia xem tình trạng này lại là một dấu hiệu khác của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Trong một nền kinh tế mà nhiều người Mỹ sống dựa vào từng kỳ lương, khi khoản thanh toán nhà ở hằng tháng tăng thêm, dù chỉ một ít, chưa nói đến tăng hàng trăm đô la, cũng có thể trở thành điểm đứt gãy tài chính.
Những đợt tăng chi phí gần đây
Đợt tăng chi phí hằng tháng mới nhất diễn ra sau một giai đoạn đầy biến động của thị trường nhà ở. Cơn sốt mua nhà trong những năm đại dịch, khi lãi suất vay mua nhà ở mức thấp kỷ lục và nhiều người Mỹ làm việc tại nhà, đã đẩy giá nhà tăng mạnh. Hệ quả là thuế địa ốc tăng 15% từ năm 2019 đến năm 2024, theo dữ liệu của Cotality.
Trong khi đó, thiên tai xảy ra nhiều hơn và những biến cố liên quan đến biến đổi khí hậu đã đẩy chi phí bảo hiểm nhà tăng tới 70% từ năm 2019 đến năm 2025, theo báo cáo của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Dallas (Federal Reserve Bank of Dallas – Dallas Fed) công bố trong Tháng Ba.
Tính chung, các khoản chi phí này, bao gồm cả bảo hiểm vay mua nhà tư nhân (Private Mortgage Insurance – PMI), có thể chiếm hơn 40% tổng chi phí nhà ở hằng tháng tại một số nơi ở Mỹ, theo nghiên cứu của Cotality.
Chi phí bảo hiểm cao hơn có thể gây khó khăn tài chính
Dallin và Emma Wood tin rằng họ có thể xoay xở với những khoản chi phí tăng thêm. Tuy nhiên, nhiều người Mỹ khác không may mắn như vậy.
Khi phí bảo hiểm tăng, nhiều hộ gia đình cuối cùng phải chuyển chỗ ở, theo báo cáo của Dallas Fed. Các nhà nghiên cứu viết rằng mỗi khi phí bảo hiểm tăng thêm $1,000, xác suất chuyển chỗ ở tăng thêm 0.54%.
Nhưng khi chủ nhà không thể chuyển đi hoặc không thể giảm chi phí bảo hiểm, tình hình có thể nghiêm trọng hơn. Báo cáo cho biết “phí bảo hiểm cao hơn dẫn đến khó khăn tài chính đáng kể,” làm tăng khả năng người vay chậm trả hoặc nợ quá hạn khoản vay mua nhà. Theo ước tính của báo cáo, phí bảo hiểm tăng đã khiến khoảng 31,000 khoản vay mua nhà rơi vào tình trạng nợ quá hạn trong năm 2022.
Katelyn Gravell, cố vấn nhà ở của tổ chức phi lợi nhuận Neighbors Helping Neighbors tại New York City, cho biết ngày nào bà cũng nhận được cuộc gọi từ những chủ nhà vừa được thông báo tài khoản ký quỹ của họ bị thiếu tiền.
Phần lớn những người liên lạc với bà đều nói không thể trả thêm mỗi tháng. Tình trạng này đặc biệt khó khăn vì khoảng 75% khách hàng của Gravell là người cao tuổi sống bằng thu nhập cố định. Chỉ trong một tuần gần đây, bà đã phải giới thiệu ba người đến các kho thực phẩm từ thiện.
Cách ứng phó với chi phí nhà ở tăng
Trước hết, chủ nhà nên nói chuyện với đơn vị quản lý khoản vay mua nhà, theo Sharon Cornelissen, giám đốc nhà ở của Liên Đoàn Người Tiêu Dùng Mỹ (Consumer Federation of America – CFA), một tổ chức phi lợi nhuận bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bà Cornelissen khuyên chủ nhà cần chắc chắn rằng họ hiểu rõ nội dung thông báo nhận được. Nếu không đủ khả năng chi trả, họ nên nói rõ điều đó với đơn vị quản lý khoản vay.
Chủ nhà cũng nên tìm hiểu xem mình có đủ điều kiện được miễn giảm thuế địa ốc hay không. Mỗi địa phương có quy định khác nhau, nhưng nhiều nơi có các chương trình giúp giảm chi phí cho chủ nhà đang sống trong chính căn nhà họ sở hữu, người cao tuổi, người có nhu cầu đặc biệt hoặc người khuyết tật.
Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể tìm mua bảo hiểm mới. Điều quan trọng là phải hiểu rõ hợp đồng hiện tại bao gồm những gì, sau đó cân nhắc thay đổi nếu thấy phù hợp.
Nếu cần hướng dẫn, chủ nhà nên tìm đến cố vấn nhà ở được Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (U.S. Department of Housing and Urban Development – HUD) chứng nhận. Tuy nhiên, Gravell cảnh báo cần cẩn thận với những lời mời hỗ trợ tự tìm đến, vì nhiều kẻ lừa đảo đang lợi dụng các chủ nhà cần giúp đỡ và đang gặp khó khăn.
Một số chuyên gia, trong đó có bà Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của Cotality, cho rằng giai đoạn chi phí nhà ở tăng vọt gần đây có thể đang từng bước hạ nhiệt. Sau vài năm thị trường nhà ở trì trệ, giá nhà thật ra đang giảm nhẹ. Tuy nhiên, xu hướng này không diễn ra ở mọi nơi. Với nhiều chủ nhà, tình hình hiện nay đã đủ khiến họ thật sự chật vật để có thể cầm cự. (Ng.Tr) [kn]
