ORANGE COUNTY, California (NV) – Giá nhà tại Mỹ được dự báo tăng chậm hơn lạm phát trong năm 2026, trong lúc thu nhập hộ gia đình tiếp tục đi lên, giúp khả năng chi trả của người mua có thể cải thiện đôi chút dù lãi suất vay vẫn ở mức cao, theo Fast Company hôm Thứ Năm, 9 Tháng Bảy.
Báo cáo giữa năm của Realtor.com dự báo giá trung vị (median) của nhà cũ sẽ tăng 1.2% trong năm nay, thấp hơn đáng kể so với mức 2.2% được đưa ra hồi Tháng Mười Hai, 2025. Giá nhà tăng 2% trong năm ngoái.
Bà Danielle Hale, kinh tế gia trưởng Realtor.com, cho biết việc hạ dự báo xuất phát từ doanh số nhà và giá chào bán yếu hơn dự kiến trong những tháng đầu năm. Lượng nhà rao bán vẫn tăng, dù với tốc độ chậm hơn dự báo ban đầu, qua đó làm giảm động lực tăng giá.
Realtor.com hiện dự báo lượng nhà cũ rao bán tăng 3.6% trong năm 2026, thấp hơn nhiều so với mức 8.9% được dự báo trước đây. Số nhà được đưa ra thị trường tiếp tục tăng, song tốc độ phục hồi nguồn cung vẫn tương đối chậm.
Thu nhập dự kiến tăng nhanh hơn giá nhà
Thị trường lao động Mỹ tương đối ổn định trong nửa đầu năm, với tỉ lệ thất nghiệp duy trì ngay trên 4%. Realtor.com dự báo thu nhập hộ gia đình trung vị (median) tăng 3.9% trong năm nay, cao hơn mức 3.6% trong dự báo ban đầu.
Lạm phát cả năm được dự báo ở mức 3.4%. Nếu các dự báo này trở thành hiện thực, thu nhập hộ gia đình sẽ tăng nhanh hơn lạm phát khoảng 0.5 điểm %, trong khi giá nhà tăng chậm hơn cả hai mức trên. Điều này đồng nghĩa giá nhà vẫn tăng theo số tiền ghi trên hợp đồng, nhưng giảm nếu tính theo sức mua thực tế.
Bà Hale nhận định mức tăng giá chậm lại là sự điều chỉnh cần thiết đối với người mua. Lãi suất thấp hơn một năm trước, thu nhập tăng và giá nhà ít biến động hơn có thể giúp một số gia đình dành phần thu nhập nhỏ hơn cho chi phí nhà ở.
Nhiều thị trường cân bằng hơn
Diễn biến giá nhà phù hợp với sự thay đổi tại nhiều khu vực đô thị lớn, nơi người mua có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng so với giai đoạn thị trường bùng nổ sau đại dịch.
Theo một phân tích của Realtor.com hồi Tháng Tư, 26% trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất Mỹ vẫn thuộc nhóm thị trường có lợi cho người bán. Khoảng 46% ở trạng thái cân bằng nhưng đang dịch chuyển theo hướng có lợi hơn cho người mua, còn 16% đã được xếp vào nhóm thị trường của người mua. Sáu khu vực, tương đương 12%, đi theo hướng ngược lại và trở nên thuận lợi hơn cho người bán.
Sự thay đổi này khá rõ so với năm 2021, thời điểm lãi suất thấp và nhu cầu tăng mạnh khiến người bán giữ ưu thế tại 98% các thị trường lớn. Hiện nay, những thị trường có lợi cho người mua tập trung nhiều tại miền Nam và miền Tây, trong khi miền Trung Tây và Đông Bắc vẫn có nguồn cung tương đối hạn chế.
Các khu vực như Austin, Tampa, Orlando, Jacksonville và Miami thuộc nhóm thị trường có lợi cho người mua. Trái lại, Hartford, Chicago và Indianapolis vẫn nằm trong số những thị trường có lợi rõ rệt cho người bán.
Lãi suất vẫn là trở ngại lớn nhất
Dù giá nhà tăng chậm, lãi suất vay mua nhà tiếp tục là trở ngại lớn đối với những gia đình muốn sở hữu nhà.
Realtor.com giữ nguyên dự báo lãi suất vay cố định 30 năm ở mức trung bình 6.3% trong năm 2026. Con số này thấp hơn mức trung bình 6.6% của năm 2025, song vẫn cao hơn 2.3 điểm % so với mức trung bình 4% trong giai đoạn 2013 đến 2019.
Khoảng chênh lệch lãi suất có thể làm khoản trả hằng tháng tăng thêm hàng trăm đô la, tùy giá nhà, số tiền trả trước và quy mô khoản vay. Vì vậy, giá nhà tăng chậm chưa đủ để giúp nhiều người mua vượt qua trở ngại về năng lực chi trả.
Tuy nhiên, Realtor.com dự báo khoản trả hằng tháng đối với căn nhà điển hình được mua trong năm 2026 sẽ thấp hơn 1.9% so với năm ngoái. Dự báo ban đầu chỉ cho rằng khoản trả này giảm 1.3%.
Mức giảm xuất phát chủ yếu từ lãi suất thấp hơn năm 2025 và dự báo giá nhà được hạ xuống. Khi kết hợp với mức tăng thu nhập 3.9%, tỉ lệ thu nhập mà người mua phải dành cho khoản vay mua nhà cũng có thể giảm nhẹ.
Bà Hale cho rằng đây mới là một bước cải thiện khiêm tốn. Người mua có thêm khả năng thương lượng tại nhiều thị trường và chi phí hằng tháng dự kiến giảm đôi chút, nhưng lãi suất trên 6% cùng giá nhà còn cao tiếp tục khiến việc sở hữu nhà nằm ngoài khả năng của nhiều gia đình. (Ng.Tr.) [T.C.]
