Một bản định giá (price quote) không có ý nghĩa gì cho tới khi nó được chốt một cách hợp thức với ngân hàng cho vay. Người ta thường gọi đó là một vụ khóa lãi suất, tức sự cam kết của ngân hàng cho vay rằng họ sẽ cho vay món tiền được nêu với giá được ấn định trong vòng một thời gian được định rõ trong tương lai.
(Hình minh họa: Jewel Samad/AFP/Getty Images)
Khóa món vay (loan lock) hay khóa lãi suất (rate lock) là sự cam kết của một nhà cho vay đối với người tiêu thụ, bảo đảm sẽ cấp một món vay với một lãi suất được đồng ý dù lãi suất sẽ tăng vào lúc món vay được cấp tiền, với điều kiện món vay hoàn tất thủ tục trước hạn chót của thời kỳ khóa (lock period).
Giá không những bao gồm lãi suất mà cả về điểm, là những lệ phí trả trước tương đương với 1% món vay; các lệ phí cố định; và lãi suất tối thiểu và tối đa (nếu món vay có lãi suất thả nổi).
Việc khóa món vay đã trở nên khó khăn hơn: Trước cuộc khủng hoảng tài chánh, nếu bạn bắt đầu công việc sớm sủa trong ngày, việc tiếp xúc với một ngân hàng cho vay và khóa giá cả trong cùng ngày là chuyện tương đối dễ dàng. Hiện giờ, đó là điều cực kỳ khó khăn, nếu không muốn nói là không thể thực hiện được.
Những trì hoãn hiện nay xảy ra nhiều hơn so với thời gian trước cuộc khủng hoảng tài chánh, và thời gian trì hoãn dài hơn. Trước cuộc khủng hoảng, các chứng từ về lợi tức và tài sản cũng như các đòi hỏi về việc đánh giá nhà thường được miễn, tạo dễ dàng cho công việc khóa món vay. Ngày nay, ít trường hợp nào được miễn, nếu có.
Việc xác định trị giá của bất động sản, điều có một ảnh hưởng lớn đối với các điều khoản của một món vay, đặc biệt gặp khó khăn. Trước cuộc khủng hoảng, các nhà cho vay sẽ khóa món vay căn cứ vào sự ước lượng trị giá của người vay hoặc người môi giới nếu đó là một vụ tái tài trợ, hoặc căn cứ vào giá bán nếu đó là một vụ mua nhà, tin tưởng rằng trong đại đa số các trường hợp, việc đánh giá nhà sẽ công nhận trị giá được ước lượng. Những vụ đánh giá nhà trong các thị trường sôi động thường như vậy.
Ngày nay, các ngân hàng cho vay không thể tin tưởng như vậy, bởi vì những vụ đánh giá nhà đã trở nên thận trọng, và cũng mất nhiều thì giờ hơn. Do đó các nhà cho vay lựa chọn một trong hai điều: Hoặc họ đòi hỏi một vụ đánh giá nhà trước khi họ khóa món vay, hoặc họ khóa món vay mà không có việc đánh giá nhưng đòi hỏi rằng việc đánh giá, khi được thực hiện, cho thấy một trị giá phải trên một mức nào đó việc khóa món vay mới tiếp tục có giá trị.
Những trì hoãn trong việc khóa món vay gây rủi ro cho những người vay tiền: Bởi vì giá cả trên thị trường rất biến động, các nhà cho vay ấn định lại giá mỗi buổi sáng, và thường cả trong ngày. Ðiều này làm cho giá vào ngày khóa món vay rất có thể sẽ không giống như giá được nêu trước đó cho người vay, mà căn cứ vào đó người vay quyết định xúc tiến việc vay tiền. Trong khi giá cả có thể lên hoặc xuống, những rủi ro cho người vay không tương xứng.
Những người vay chờ để khóa món vay sẽ luôn luôn trả nhiều hơn nếu giá tăng, nhưng họ sẽ không nhất thiết trả ít hơn nếu giá sụt giảm.
Mưu mô thủ lợi trong việc khóa món vay quá dễ dàng
Một nhà cho vay sẽ khóa món vay với giá hiện nay khi giá này cao hơn giá được nêu với người vay trước đó. Ðáng lẽ nhà cho vay cũng phải làm như vậy khi giá hiện giờ thấp hơn. Tuy nhiên, ít có người vay nào sẽ phản đối nếu họ được khóa với giá mà họ đã được nêu trước đó, và đây là một điều thường xảy ra. Ðiều trớ trêu là những người vay tự coi mình như nạn nhân là những người trả một giá cao hơn sau khi giá thị trường tăng, trong khi các nạn nhân thực sự là những người trả cùng giá sau khi thị trường sụt giảm.
Bản ước tính ngay tình (GFE: Good Faith Estimate) không giúp ích gì
GFE là sự tiết lộ theo đòi hỏi của liên bang về lãi suất, lệ phí và các đặc điểm khác của món vay, những điều phải được cung cấp cho người vay trong vòng ba ngày sau khi họ nộp đơn vay tiền. Nó nhằm bảo vệ người vay trước nhiều rủi ro khác nhau, nhưng nó không bảo vệ họ chống lại mưu mô khi khóa món vay.
Nếu món vay được khóa vào lúc GFE được cung cấp, mưu mô thủ lợi có thể đã xảy ra rồi. Nếu món vay không được khóa khi GFE được cung cấp, lãi suất và lệ phí được cung cấp trên GFE là những giá biểu trước khi khóa món vay, tương tự như những giá biểu được cung cấp cho người vay bằng miệng, nhưng nhiều người vay không hiểu điều này. GFE minh thị rằng “lãi suất cho bản ước tính này có giá trị cho tới hết ngày…,” và nếu món vay không được khóa, nhà cho vay sẽ điền vào một ngày đã hết hạn. Ðây là một đường lối vòng vo và hàm hồ để nói với người vay rằng món vay không được khóa.
Tự bảo vệ trước mưu mô thủ lợi trong việc khóa món vay
Khi giá thị trường thay đổi giữa thời gian nhà cho vay nêu giá cho người vay và thời gian món vay được khóa, giá khóa phải được căn cứ trên “nguyên tắc sinh đôi”: Nguyên tắc đó quy định rằng giá được khóa sẽ là giá mà nhà cho vay sẽ nêu vào cùng ngày đối với một vụ giao dịch y hệt đối với người sinh đôi của người vay khi người này yêu cầu được nêu giá. Nếu giá mới trên thị trường thấp hơn giá được nêu cho người vay trước đó, nhà cho vay sẽ khóa giá thấp hơn. Nếu giá thị trường cao hơn giá được nêu trước đó, nhà cho vay sẽ không được khóa món vay cho đến khi được người vay minh thị cho phép.
Làm thế nào một người vay kiểm chứng rằng nhà cho vay đã tôn trọng nguyên tắc này? Một đường lối là theo dõi những thay đổi trên thị trường trên căn bản hàng ngày.
Tốt hơn nữa là thương lượng với những nhà cho vay cho phép bạn truy cập các hệ thống định giá của họ qua những địa chỉ của phe thứ ba gồm nhiều nhà cho vay khác, nơi những người vay có thể kiểm tra giá của họ trên hệ thống khi họ khóa. (n.n.)
