* Nhiều người mua nhà đang chọn những món vay mà họ có thể trả dứt nợ nhanh hơn
Loại vay tiền mua nhà với thời hạn 15 năm, từ lâu vẫn đóng một vai trò phụ thuộc trong thị trường thế chấp nhà, đang trở nên phổ biến hơn.
Nhờ lãi suất thấp, nhiều người vay đang chọn giải pháp cho phép họ trả dứt món nợ thế chấp nhà của họ nhanh gấp đôi thời gian trả nợ món thế chấp 30 năm truyền thống.
Gần 16% những món thế chấp với lãi suất cố định mà các ngân hàng cho vay bán lại cho Freddie Mac trong tam cá nguyệt thứ ba là những món vay 15 năm, tăng từ tỉ lệ gần 10% một năm trước đây, theo các dữ kiện của Freddi Mac. (Các dữ kiện đó không bao gồm những vụ tái tài trợ). Và những món thế chấp 15 năm chiếm gần một phần ba những món vay để tái tài trợ trong bảy tháng đầu của năm nay, theo các dữ kiện mới nhất của CoreLogic, một công ty tài chánh ở California. Con số trên đã leo thang kể từ năm 2007, khi chúng chỉ chiếm 8.5% những vụ tái tài trợ.
Loại thế chấp 30 năm đã trở thành tiêu chuẩn trong việc vay tiền mua nhà bởi vì tiền thanh toán hàng tháng thấp giúp nhiều người Mỹ kham nổi việc mua nhà. Trong khi loại thế chấp 30 năm vẫn là vua, sự phổ biến giữa hai loại vay đang thu hẹp khoảng cách. “Loại vay 15 năm đã từ tình trạng hầu như không đáng kể chuyển sang một chiều hướng mới,” theo lời ông Stu Feldstein, chủ tịch tại SMR Research, nhóm theo dõi các dữ kiện liên quan đến thế chấp nhà.
Lý do then chốt đưa tới sự chuyển hướng này là lãi suất vay tiền thấp hơn, tạo dễ dàng hơn cho người vay tiền trong việc thanh toán hàng tháng đối với những món vay 15 năm – và vẫn trả dứt món nợ của họ với nửa thời gian. Lãi suất cố định đối với những món thế chấp 15 năm trung bình là 2.81%, so với 3.36% một năm trước và 5.85% vào giữa Tháng Mười Hai năm 2007, theo website thông tin thế chấp HSH.com.
Những món vay 15 năm cũng rẻ hơn nhiều so với những món thế chấp với lãi suất cố định 30 năm, trung bình là 3.44%. Mức chênh lệch 0.63% đó cũng rộng so với các con số trong lịch sử. Trước cuộc khủng hoảng địa ốc, các món thế chấp lãi suất cố định 15 năm thường chỉ thấp hơn loại 30 năm từ 0.25% đến 0.35%, theo HSH.com.
Các chủ nhà đang tái tài trợ sẽ được lợi nhiều nhất từ sự chênh lệch giữa hai loại vay. Trong quá khứ, việc tái tài trợ từ một món thế chấp 30 năm thành một món thế chấp 15 năm thường có nghĩa đi tới một món thanh toán hàng tháng lớn hơn để đổi lấy một lãi suất thấp hơn một chút. Nhưng trong thị trường ngày nay, lãi suất thấp hơn nhiều cho phép vài người vay – đặc biệt là những người đã trả bớt món thế chấp 30 năm của họ được dăm bảy năm – thực hiện việc chuyển đổi này mà không thấy món thanh toán hàng tháng của họ tăng lên.
Chẳng hạn, một cặp vợ chồng đã vay một món thế chấp $300,000 thời hạn 30 năm trong Tháng Giêng 2004 với một lãi suất cố định là 5.57% sẽ phải trả hàng tháng khoảng $1,751. Bằng cách tái tài trợ số tiền nợ còn lại khoảng $255,828 thành một món vay với lãi suất cố định 15 năm là 2.81%, khoản thanh toán hàng tháng mới sẽ thấp hơn một chút, khoảng $1,744.
Bằng cách giảm bớt thời hạn trả nợ, cặp vợ chồng nói trên sẽ tiết kiệm được hơn $127,300 về tiền lời trong cuộc đời của món vay. Ngoài ra, họ cũng đang gây dựng equity vào căn nhà của họ nhanh hơn so với những người vay với thời hạn dài hơn (Equity là phần trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ số tiền vay mà họ còn nợ). Ðiều đó có nghĩa họ có nhiều triển vọng được chấp thuận những món vay căn cứ vào equity của căn nhà và vay một món tiền lớn hơn khi sử dụng căn nhà của họ để thế chấp. (nn)
