Dù bạn đang mua, bán hay tái tài trợ một căn nhà, một vụ thẩm định trị giá nhà (home appraisal) là một phần quan trọng trong tiến trình.
Thẩm định trị giá một căn nhà là gì?
Theo định nghĩa, thẩm định trị giá một căn nhà (hay đánh giá nhà) là hành vi chỉ định giá trị tiền bạc cho một bất động sản, xác định “trị giá hợp lý của nó trên thị trường.”
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Ðối với những người mua nhà ngày nay, một vụ thẩm định trị giá nhà giúp xác định xem liệu người đó có trả quá cao cho một căn nhà so với những căn nhà tương tự được rao bán hay không, hay nhận được một “giá tốt.” Ðối với các gia đình tái tài trợ căn nhà của họ – ngoại trừ những người sử dụng một thủ tục tái tài trợ được giản lược, không cần một vụ đánh giá nhà – việc thẩm định giúp xác định xem bạn có đủ điều kiện để vay món thế chấp hay không.
Những vụ thẩm định được thực hiện bởi các thẩm định viên có bằng hành nghề và có nhiều phương pháp khác nhau để một thẩm định viên chỉ định giá trị cho một căn nhà. Phương pháp so sánh những vụ mua bán có tính cách phổ thông nhất.
Qua phương pháp thẩm định bằng sự so sánh những vụ mua bán, một thẩm định viên trị giá nhà sẽ so sánh căn nhà của bạn với những căn nhà tương tự trong khu vực lân cận với các đặc điểm vật chất tương tự.
Thí dụ về các đặc điểm như vậy gồm số phòng ngủ; số phòng tắm; tuổi của căn nhà; phẩm chất của những thứ hoàn tất căn nhà; và diện tích. Ðịa điểm cũng quan trọng, do đó các căn nhà tương tự trong những học khu khác nhau có thể có sức hấp dẫn khác nhau và có thể không được coi như “tương đương.”
Các thẩm định viên sau đó sẽ nhìn vào các dữ kiện mua bán gần đây của những căn nhà tương tự như vậy, và sẽ chỉ định giá trị của bất động sản của bạn dựa trên các dữ kiện được cung cấp, và với những điều chỉnh được thực hiện cho các khác biệt giữa những căn nhà. Một căn nhà với một tầng hầm đã hoàn tất, chẳng hạn, có thể được điều chỉnh tới một giá trị cao hơn; cũng như một căn nhà với những tân trang mới đây.
Nhà được bán ra trong 90 ngày gần đây nhất sẽ được đặt nặng nhất trong phương pháp so sánh những vụ mua bán. Nhà được bán ra hơn 6 tháng trước thường không được xét tới.
Ðiều gì xảy ra khi một căn nhà được đánh giá thấp hơn giá mua của nó?
Một chức năng khác của việc thẩm định trị giá nhà là để giúp ấn định số tiền mà bạn đặt cọc trong một vụ mua nhà.
Các ngân hàng thế chấp sử dụng những vụ thẩm định trị giá nhà với tính cách phần “trị giá” trong sự tính toán món vay so với trị giá (LTV: Loan-To-Value) trong món thế chấp của bạn, với “trị giá” tương đương với số tiền nào thấp hơn giữa giá mua nhà và trị giá nhà được thẩm định.
Chẳng hạn, nếu bạn mua một căn nhà $410,000 ở Chicago, Illinois với trị giá được thẩm định là $400,000 USD, và bạn dự tính đặt cọc 3.5% qua FHA, số tiền mà bạn phải đặt cọc là $14,000 (3.5% của $400,000).
Ngược lại, nếu căn nhà được đánh giá cao hơn giá mua, số tiền phải đặt cọc là $14,350 (3.5% của $410,000).
Khi căn nhà được đánh giá thấp hơn so với giá mua của nó, có thể có ba hậu quả:
1-Người mua và người bán thương lượng lại một giá mới thấp hơn.
2-Người mua tăng tiền đặt cọc để đáp ứng mối tương quan LTV mới và tiền đặt cọc tối thiểu.
3-Người mua không chọn giải pháp nào, và hủy bỏ hợp đồng mua nhà.
Khả năng xảy ra một vụ “thẩm định xấu” là một trong những lý do tại sao phần lớn các hợp đồng mua bán nhà được viết với một điều khoản dự phòng việc thẩm định. Trong trường hợp nhà được thẩm định thấp hơn giá mua, điều khoản dự phòng cung cấp cho người mua một cơ hội để ấn định lại giá cả.
Các điều khoản dự phòng việc thẩm định đôi khi cũng được sử dụng để tái thương lượng hay ra khỏi hợp đồng sau khi một thẩm định viên xác định những sửa chữa cần thiết, chẳng hạn như sơn bị tróc hoặc các cửa sổ bị nứt nẻ.
Bạn đủ sức mua căn nhà với giá bao nhiêu?
Ðối với những người mua nhà ngày nay, ít xảy ra trường hợp trị giá căn nhà được thẩm định thấp hơn giá bán của nó. Lý do là những người mua và người bán hiểu biết hơn về giá nhà trên thị trường trong năm 2013, và bởi vì thị trường nhà đất tại Mỹ đã biểu lộ sự tăng trưởng vững chắc kể từ cuối năm 2011.
Thẩm định viên có thể sẽ xem xét cả hai yếu tố khi chỉ định trị giá hợp lý của một căn nhà trên thị trường.
Nếu bạn dự tính mua một căn nhà trong năm 2013 hoặc 2014, hãy xem xét ngân sách gia đình của bạn và khoản tiền đặt cọc mà bạn dự trù. Hãy tính xem bạn có thể đủ sức mua căn nhà với giá bao nhiêu – chuyện đó không mất tiền và không có bất cứ ràng buộc nào.
