Bán nhà đất

Luật Sư LyLy Nguyễn

Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880. Website: www.lylylaw.com

Theo luật lệ Hoa Kỳ thông thường chuyển chủ quyền một bất động sản là di nhượng lại cho thừa kế khi qua đời. Riêng hình thức đổi chủ lúc còn lúc sống thịnh hành nhất là mua bán nhà đất giữa hai đối tượng – người có nhà muốn bán và người muốn mua nhà. Giữa hai bên thường có sự tham gia của một thành phần trung gian được trả lệ phí để giúp thương lượng và hoàn tất vụ mua bán một khi đạt được thỏa thuận chung về giá cả cùng các điều kiện ấn định khác.

Người có nhà đất ngay khi có ý định bán đi thì hành động đầu tiên nên chọn một trung gian đáng tin cậy để tham khảo ý kiến. Trung gian có thể là một nhân viên môi giới địa ốc (real estate agent/broker). Giai đoạn tham khảo khởi đầu chỉ để nói chuyện hỏi ý kiến do đó có thể hỏi nhiều người khác nhau mà không bị ràng buộc gì cho tới khi quyết định chọn được một môi giới vừa ý lúc ấy chủ nhà và trung gian mới ký một văn kiện gọi là hợp đồng đăng ký bán nhà (listing agreement). Trong thời kỳ còn “tham khảo” nên cẩn thận đừng hấp tấp ký kết bất cứ gì điều gì với ai tránh “bút sa gà chết”; cuối cùng chủ bán chỉ chọn một môi giới vừa ý mà thôi vì sẽ phải trả lệ phí hay nôm na gọi là “tiền cò” (broker’s commission). Tuy chủ bán chỉ muớn một môi giới đại diện nhưng người trung gian này sẽ liên lạc cộng tác với nhiều đồng nghiệp khác quảng cáo trên các hệ thống thương mại địa ốc một cách rộng rãi để tìm khách mua. Nếu sau bán được nhà thì những môi giới địa ốc tham dự sẽ tự chia đều tiền công với nhau. Người mua trái lại có thể chọn nhiều trung gian cho đến khi tìm được ngôi nhà vừa ý mà không tốn kém tiền bạc gì cả, đôi khi sau khi ký kết mua nhà và trả tiền rồi còn được “tặng” lại một số tiền nhỏ hay một tặng phẩm “thân hữu” trích trong phần thù lao của họ. Tuy nhiên nên nhớ lệ phí do chủ bán chi ra do đó các trung gian cả bên bán lẫn bên mua đều muốn đạt được giá cao để hưởng nhiều tiền công hơn, người mua đừng vội tin môi giới sẽ tranh đấu mua rẻ cho mình.

Hợp đồng đăng ký bán nhà kể như nỗ lực đầu tiên của chủ bán ủy nhiệm cho môi giới được phép đưa ngôi nhà muốn bán vào thị trường địa ốc. Văn kiện này ấn định những thỏa thuận căn bản trong việc rao bán thí dụ như thời hạn liệt kê vào danh mục nhà bán. Thường thì chủ nhà muốn thời hạn này ngắn, nếu không bán được sớm thì sẽ giao cho môi giới khác có thị trường rộng hơn hay quảng cáo mạnh hơn. Trái lại phía môi giới địa ốc lại muốn đăng ký càng lâu càng tốt vì kéo dài được thêm cơ hội mở rộng quảng cáo tới các mạng lưới trung gian khác để tìm mối mới hòng có được thù lao. Mua nhà là một mục mua sắm lớn nhất trong đời do đó người mua nhà thường xem xét, đắn đo cân nhắc rất lâu trước khi quyết định mua nên đòi hỏi thời gian.

Kế đến văn kiện này ấn định giá cao nhất muốn bán và giá thấp nhất chủ bán chấp nhận được. Dĩ nhiên ai cũng muốn đặt giá nhà cao và đòi bao nhiêu không ai cấm, nhưng nếu đặt giá quá mức so với một ngôi nhà tương tự thì chắc chắn sẽ hoài công không bán được. Nếu ra giá quá rẻ sau này thấy nhà lên giá thì sẽ tiếc. Vì vậy ấn định giá nhà phải theo giá thị trường khi so sánh với một ngôi nhà tương đương trong cùng khu vực. Hiện tại giá trị của bất động sản trong vài vùng thường lên rất cao so với giá mua nguyên thủy, nếu có điều kiện nên mướn chuyên viên lượng giá (appraiser) khảo sát và ấn định giá thực tế của bất động sản muốn bán đó rồi dựa vào giá ấy mà tùy nghi thêm lên một mức vừa phải cho dễ bán. Dĩ nhiên chủ bán đừng quên cộng cả tiền thù lao dự trù trả cho môi giới cùng các phí tổn đóng hồ sơ bán nhà (closing cost) để tính ra số tiền cuối cùng còn lại khi bán xong.

Trong hợp đồng đăng ký bán nhà còn ấn định mức lệ phí thù lao hay là “tiền cò” như đã nêu ở trên. Số tiền này thường tính theo phần trăm số tiền bán – nên còn được gọi là tiền “chấm”- mỗi công ty mua bán địa ốc đều đặt tiêu chuẩn tiền chấm khác nhau có nơi cao nơi thấp, cho nên chủ bán trước khi chọn lựa trung gian cần khảo giá trước để lựa nơi nào trả hoa hồng nhẹ hơn. Dĩ nhiên mức phần trăm thù lao đều thương lượng được vì không có tiêu chuẩn cố định nào trong việc ấn định số chấm. Tùy từng trường hợp nếu muốn bán nhà gấp thường phải trả cao hơn vì trả tiền công quá thấp thì môi giới không hết lòng ra công quảng cáo tích cực tìm mối bán. Ngoài ra chủ bán nên đòi ghi thêm trong hợp đồng điều kiện trong thời kỳ đăng ký bán nhà nếu tự bán được nhà hay tự bán cho thân nhân hay bạn bè quen biết thì miễn trả thù lao hoặc trả ít đi.

Hợp đồng đăng ký bán nhà là một văn kiện quan trọng mà chủ bán cần hiểu rõ ràng từng khoản, nếu cần nên nhờ luật sư chuyên môn xem lại vì một khi người môi giới giới thiệu được một người có ý muốn mua nhà và có khả năng mua thì mặc nhiên chủ bán coi như đã mắc nợ trọn vẹn số hoa hồng thù lao cho môi giới dù sau đó có bán hay không, nhiều khi tiền này rất lớn lên đến cả chục ngàn. Nếu vì lý do gì chủ nhà đổi ý không muốn bán nữa sau khi được giới thiệu thì vẫn phải trả số tiền chấm này cho môi giới.

Vì bán nhà phải trả thù lao lớn như vậy cho nên những ai có ý định bán nhà cần quyết định dùng trung gian hay không cùng tự ấn định mức thù lao sẽ phải trả trước khi bắt đầu tìm môi giới. Sau đó nên liệt kê những vật dụng phụ thuộc hay máy móc bán theo nhà cùng những khoản cần phải tu bổ sửa chữa để ngôi nhà được khang trang hoàn hảo trước khi đưa ra thị trường địa ốc. Nếu có những khiếm khuyết quan trọng không sửa chữa được hoặc không muốn tự sửa, chủ bán theo luật địa ốc phải tiết lộ cho người hỏi mua biết rõ để thương lượng. Ngoài ra còn phải trang trải hoặc hoạch định thanh toán sạch mọi khoản nợ – như nợ vay, nợ cầm thế, nợ buộc liên đới trên ngôi nhà nếu có – khi ký kết đóng khế ước nhận tiền và giao nhà.

Lúc tìm được người muốn mua và sau khi thương lượng đồng ý giá cả thông thường hai bên sẽ thiết lập ngay một văn kiện ràng buộc (binder). Đây là một tờ dự thảo phác ra những nét chính của bản hợp đồng mua bán nhà (sales contract) giữa hai bên. Văn kiện này gồm có địa chỉ ngôi nhà, tên những người liên hệ hai bên mua bán, giá bán đã đồng ý cùng với đề nghị nguồn tài trợ cho vay tiền. Tờ này cũng ghi những điều khoản đặc biệt cho trường hợp không vay được tiền hoặc trường hợp phát hiện hư hỏng quan trọng trong ngôi nhà. Thông thường người mua phải đặt cọc khoảng 1% – 3% giá mua, số tiền này dùng để tỏ thiện chí giữa hai bên. Tùy theo ngôn từ viết trong văn kiện ràng buộc theo đó nếu bên nào không thi hành giao kết thì bên kia có quyền thưa kiện hay không trả lại tiền cọc.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được xử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, Điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)

Mời độc giả xem chương trình “Con Yêu” với đề tài “Chỗ dựa an toàn cho những tâm tư của con gái”(Phần 1)

Comment Disclaimers / Policy

Báo Người Việt hoan nghênh quý vị độc giả đóng góp và trao đổi ý kiến. Chúng tôi xin quý vị theo một số quy tắc sau đây:

Tôn trọng sự thật.
Tôn trọng các quan điểm bất đồng.
Dùng ngôn ngữ lễ độ, tương kính.
Không cổ võ độc tài phản dân chủ.
Không cổ động bạo lực và óc kỳ thị.
Không vi phạm đời tư, không mạ lỵ cá nhân cũng như tập thể.

Tòa soạn sẽ từ chối đăng tải các ý kiến không theo những quy tắc trên.

Xin quý vị dùng chữ Việt có đánh dấu đầy đủ. Những thư viết không dấu có thể bị từ chối vì dễ gây hiểu lầm cho người đọc. Tòa soạn có thể hiệu đính lời văn nhưng không thay đổi ý kiến của độc giả, và sẽ không đăng các bức thư chỉ lập lại ý kiến đã nhiều người viết. Việc đăng tải các bức thư không có nghĩa báo Người Việt đồng ý với tác giả.

Sữa chua và công dụng chữa bệnh

Sữa chua cung cấp số năng lượng tương đương với sữa tươi, nhưng giá trị dinh dưỡng cao hơn. Sữa chua có nhiều chất đạm...

Châu Á làm giàu nhanh hơn Mỹ và Châu Âu

Châu Á đang tạo ra nhiều người giàu sụ - những người có tài sản trị giá từ $30 triệu trở lên - và tích lũy tài sản với một nhịp độ nhanh...

Nhiều người khai gian để đủ điều kiện vay tiền mua nhà

Trị giá nhà cao, thị trường nhà đất cạnh tranh gay gắt, và có thêm người mua muốn dọn vào, nên số người mua nói dối và gian lận gia tăng.

Công ty Shell thí nghiệm dịch vụ bán xăng mới tại Mỹ

Công ty Royal Dutch Shell, hiện là công ty bán lẻ nhiên liệu lớn nhất ở Mỹ, vừa có một chương trình thí  nghiệm giúp khách hàng có thể đổ đầy bình xăng hay sạc bình điện của xe

Thủ tục dự trù tài sản

Như đã trình bày, nếu ai nghĩ đến tương lai muốn an bài cho những người thân trong gia đình có được một cuộc sống đầy đủ sau khi mình chết đi thì nên lập kế hoạch dự trù tài sản càng sớm càng tốt.

Nhiều tin không vui cho ngành xe hơi Mỹ trước mùa bán xe cuối năm

Đây là thời điểm bán xe quan trọng nhất, bận rộn nhất. Tuy nhiên, năm nay giới buôn bán xe đang phải đón nhận nhiều tin không vui cho ngành công nghiệp xe hơi Hoa Kỳ.

Chuẩn bị hồ sơ phỏng vấn với lãnh sự quán Mỹ

Hồ sơ bị từ chối vì người thừa hưởng không biết chi tiết về đời sống của người bảo lãnh, hai người chỉ liên lạc bằng vài lá thư...

Ghi danh Medicare Phần D

Nếu muốn có một chương trình Thuốc Phần D ngay Tháng Mười Một, 2018, được phép ghi danh vào chương trình Kaiser Senior Advantage.

Kim loại độc hại trong nữ trang tiệm Ross, Nordstrom Rack, Papaya

Kim loại độc hại cadmium vừa được tìm thấy trong các nữ trang mua từ tiệm Ross, Nordstrom Rack, và Papaya quanh khu vực Vịnh San Francisco.

Đề phòng mối phá hoại nhà

Mối có thể là cơn ác mộng kinh hoàng nhất của mọi chủ nhà. Chúng rất nhỏ nhưng có thể phá hoại lớn căn nhà của bạn.