Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com.
Sau hơn 30 năm sinh sống trên đất Mỹ phần lớn đồng hương Việt Nam ít nhiều cũng đều tạo được một số tài sản đáng kể nhất là bất động sản. Bài này có mục đích giúp quí độc giả hiểu biết về luật “1031 Exchange” là một điều luật thuế có tác dụng giúp hoãn không phải trả thuế trên số tiền lời kiếm được khi bán tài sản cá nhân hay bất động sản.
Thông thường một tài sản – ví dụ như một ngôi nhà ở hay một cơ sở kinh doanh – lúc đầu được mua với giá tiền tiên khởi. Thời gian trôi qua càng ngày tài sản này càng tăng giá trị gấp bội, nếu bán đi được lời đương nhiên người chủ phải đóng thuế tính trên số tiền sai biệt thâu được giữa giá mua và giá bán. Số thuế đánh trên món lời này được sở thuế IRS mệnh danh là “thuế vốn tăng” (capital gain tax). Theo luật lệ hiện hành nếu số tiền lời “vốn tăng” ít hơn $250,000 đối với người khai thuế độc thân hay ít hơn $500,000 đối với cặp vợ chồng khai thuế chung thì được miễn thuế. Ngược lại nếu số lời “vốn tăng” lớn hơn trị giá kể trên thì phải đóng 15% thuế liên bang cộng thêm thuế tiểu bang. Do đó một khi bán nhà được lời vượt trên mức miễn thuế thì hẳn nhiên tiền thuế phải đóng sẽ là một món tiền lớn ít nhất từ vài chục ngàn đô la trở lên.
Tuy nhiên trong bộ Luật Thuế Vụ Hoa Kỳ (U.S. Internal Revenue Code viết tắt là IRC) có điều khoản số 1031 quy định cho hoãn khoản thuế trên lời “vốn tăng” với điều kiện “trao đổi” số tiền bán đi lấy một tài sản khác thuộc “loại giống nhau” (like-kind) và có mục đích kinh doanh hay đầu tư. Vì vậy điều luật này còn có tên thông dụng là luật “trao đổi 1031” (“1031 Exchange”).
Luật “trao đổi 1031” được ban hành vào năm 1990 và cũng còn được gọi là luật “trao đổi loại giống nhau” (”Like-Kind Exchange”). Đây là một điều luật liên bang ấn định rằng tiền vốn tăng của một tài sản – thông thường dưới dạng bất động sản như nhà đất – là tiền lời do sai biệt giá trị vốn liếng của tài sản đó khi bán đi tăng lên so với giá mua lúc đầu. Nếu đem số tiền lời vốn tăng ấy “trao đổi” bằng cách mua một tài sản khác thuộc“loại giống nhau” thì được hoãn khỏi phải đóng “thuế vốn tăng.” Từ ngữ “trao đổi” ở đây không có nghĩa là đổi chác gì với người nào khác mà chỉ có nghĩa là chính chủ nhân tài sản tự “trao đổi” bằng cách bán tài sản đi và dùng số tiền bán được mua một tài sản khác cùng loại với mục đích kinh doanh hay đầu tư.
Lấy thí dụ điển hình nếu một thương gia bán cơ sở thương mại của mình với giá $1.5 triệu so với vốn mua trước đó chỉ có $800,000 thì thương gia ấy phải đóng thuế liên bang và thuế tiểu bang trên số tiền lời $700,000. Tuy nhiên nếu áp dụng luật “trao đổi 1031” thì người này được hoãn không phải đóng “thuế vốn tăng” cho tới tương lai về sau khi nào muốn thôi không kinh doanh nữa thì cuối cùng mới phải đóng thuế cho IRS và tiểu bang khi bán cơ sở đó đi.
Không phải bất cứ tài sản nào cũng áp dụng được luật “trao đổi 1031” vì luật này ấn định một giới hạn quan trọng là chỉ áp dụng cho tài sản có mục đích kinh doanh hay đầu tư mà thôi. Vì vậy “trao đổi” một gia cư thuần túy dùng để ở thì không được, nhưng ngược lại nếu “trao đổi” bất động sản sử dụng làm “văn phòng thương nghiệp” hoặc giản dị hơn là dùng bất động sản đó dưới hình thức đầu tư thì mới được hợp lệ.
Theo chỉ dẫn của sở thuế vụ IRS nói chung nếu “trao đổi” một tài sản thương mại hay đầu tư lấy một tài sản kinh doanh hay đầu tư khác thuộc “loại giống nhau” thì dù vốn được lời hay bị lỗ cũng không có ảnh hưởng gì tới điều luật 1031. Ngược lại nếu “trao đổi” một tài sản kinh doanh hay đầu tư lấy một tài sản khác không cùng “loại giống nhau” thì phần tiền lời phải chịu thuế “vốn tăng” nhưng nếu bị lỗ thì không phải trả thuế. Ngoài ra điều luật 1031 không áp dụng cho việc “trao đổi” các loại tài sản khác như cổ phiếu (stocks), trái phiếu (bonds), hay tín phiếu (notes) hoặc chứng khoán cũng như các chứng từ nợ nần cùng vài loại tài sản khác.
Cũng theo định nghĩa của IRS, từ ngữ “loại giống nhau” ám chỉ tài sản có cùng bản chất và đặc điểm tương tự cho dù có khác biệt về cấp độ hay phẩm chất. Tài sản cá nhân thuộc cùng một hạng được kể là “loại giống nhau”, nhưng gia súc giống đực không kể là “loại giống nhau” với gia súc giống cái hay ngược lại. Ngoài ra tài sản giống nhau nhưng chủ chốt dùng ở Mỹ không kể là “loại giống nhau” với tài sản tương tự nhưng phần lớn dùng ngoài nước Mỹ. Bất động sản đều được kể là “loại giống nhau” bất kể đã khai thác hay chưa khai thác. Tuy nhiên bất động sản tọa lạc trong nội địa Hoa Kỳ không kể là “loại giống nhau” so với bất động sản tương tự ở ngoài Hoa Kỳ.
Theo luật “trao đổi 1031” nếu chỉ đơn độc bán một cơ sở thương mại đi thì cũng chưa đủ điều kiện hợp lệ để được hoãn thuế. Thêm vào đó luật 1031 quy định sau khi bán tài sản đó xong phải mua ngay một tài sản khác thuộc “loại giống nhau” thì mới kể là hợp lệ. Nhưng không phải vì thế khi bán một cơ sở thương mại có diện tích 2,000 foot vuông thì bắt buộc phải mua thế vào đó một văn phòng khác cũng có diện tích 2,000 foot vuông. Thay vào đó từ ngữ “loại giống nhau” được diễn giải một cách rất rộng rãi có ý nghĩa gần như bao gồm tất cả mọi loại bất động sản dùng cho mục đích tăng gia sản xuất thương mại hoặc đầu tư, thí dụ như một lô đất cho dù đã xây cất hay không cũng có thể “trao đổi” lấy bất cứ một tài sản nào khác dùng cho mục đích kinh doanh hay đầu tư.
Diễn giải như vậy nếu ai bán đi một lô đất trống chưa khai thác để mua một lô đất khác đã xây cất rồi hay ngược lại thì vẫn được kể là “trao đổi” hợp lệ giống như bán một bất động sản kỹ nghệ rồi mua một khu nhà nghỉ mát cho thuê. Điểm cần nhấn mạnh ở đây, mặc dầu điều kiện tài sản cùng “loại giống nhau” là điểm hạn chế quan trọng nhưng ngược lại đó cũng chính là điều lợi chung cho mọi cá nhân vì ý nghĩa của “loại giống nhau” được đã được diễn giải và áp dụng một cách rất rộng rãi.
Luật thuế vụ kiểm soát thời gian giữa lúc bán tài sản đầu tiên tới lúc “trao đổi” mua tài sản mới để hoãn thuế. Trên thị trường giá bất động sản thường tăng mau lẹ, ai cũng có thể lợi dụng thời cơ bán đi ngôi nhà mình đang cư ngụ – vốn được miễn “thuế vốn tăng” ($250,000 cho người khai độc thân hay $500,000 cho cặp vợ chồng khai thuế chung) rồi dọn về ở tạm trong ngôi nhà định mua một thời gian định trước dưới hình thức “đi thuê” rồi sau đó mới chuyển thành nhà mua, như vậy tránh được “thuế vốn tăng.”
Tiền bán tài sản phải đầu tư ngay vào một tài sản “loại giống nhau” trong vòng 180 ngày từ ngày bán tài sản đầu tiên. Tuy nhiên tài sản “thứ nhì” dù chưa mua nhưng vẫn phải công bố lai lịch trong vòng 45 ngày và có thể công bố tới ba tài sản định mua. Thường lệ yếu tố khó khăn nhất trong luật “trao đổi 1031” là phải công bố rõ ràng gốc gác tài sản nào sẽ mua thay thế trong vòng 45 ngày kể từ lúc bán tài sản thứ nhất. Sở thuế vụ IRS rất khắt khe không cho gia hạn lâu hơn 45 ngày.
Luật “trao đổi 1031” cũng tương tự như các chương trình tiết kiệm hưu trí IRA hoặc 401K. Khi một cá nhân để dành tiền vào chương trình hưu trí hoãn thuế, phần tiền lời “vốn tăng” đáng lẽ bị đánh thuế nhưng được hoãn cho tới khi đương sự thực sự rút tiền ra. Nguyên tắc này cũng tương tự như việc hoãn thuế – xin nhấn mạnh “hoãn” chứ không phải “miễn” – trên các tài sản theo luật “trao đổi 1031.” Nếu cứ tiếp tục tái đầu tư tiền bán tài sản này bằng cách mua tài sản đầu tư khác thay thế thì mãi mãi bao giờ cũng được hoãn thuế. Có một điều không giống trương mục tiết kiệm hưu trí đề cập ở trên là lợi tức sinh ra do việc cho thuê các bất động sản đầu tư vẫn phải chịu thuế giống như các tài sản sinh lợi thông thường khác.
Phần lớn các chủ nhân tài sản thường nghĩ rằng “trao đổi” có nghĩa là phải bán và mua tài sản “loại giống nhau” trong một thời gian thật sát như cùng ngày hay cùng tuần để hội đủ điều kiện miễn thuế. Nhưng thực ra luật “trao đổi 1031” cho phép kéo dài trong vòng 180 ngày kể từ ngày bán tài sản đầu tiên cho tới ngày mua tài sản thứ hai. Thời gian giữa ngày bán và ngày mua không thành vấn đề nhưng điều quan trọng nhất theo luật là bắt buộc phải ủy nhiệm cho một “trung gian hợp pháp” (qualified intermediary) thi hành cuộc trao đổi.
Điều kiện bắt buộc “trung gian hợp pháp” có dụng ý chính yếu là phòng ngừa cá nhân lợi dụng đem tiền làm ăn lấy lời trong thời gian từ khi bán tài sản thứ nhất cho đến lúc mua tài sản thứ nhì. Tuy người bán có được 45 ngày để dàn xếp trung gian, nhưng cuộc “trao đổi” được xếp đặt bằng cách sao cho người ấy không dùng được số tiền vừa bán để gây lãi thủ lợi trước khi mua tài sản thứ nhì. Người trung gian phục vụ với trách nhiệm bảo đảm cho điều kiện này. Tuy nhiên điều quan trọng nên nhớ rằng người trung gian tính tiền công phục vụ dịch vụ này. Giá cả thù lao thay đổi tùy theo có cung cấp thêm dịch vụ cố vấn hay không, nhưng thông thường tốn vào khoảng từ $500 cho tới $700 cho lần “trao đổi” thứ nhất và từ $200 cho tới $400 cho mỗi tài sản thêm vào sau đó.
Kỳ tới chúng tôi sẽ giải thích thêm chi tiết về luật “trao đổi 1031.” Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị. (Luật Sư LyLy Nguyễn)