ORANGE COUNTY, California (NV) – Các giới chức chính quyền Trump vừa đưa ra một cáo buộc về gian lận thế chấp, làm nổi bật một vấn đề tồn tại lâu năm trong ngành địa ốc, theo báo The Wall Street Journal hôm 28 Tháng Tám.

Trước đó, hôm 27 Tháng Tám, Tổng Thống Trump công khai kêu gọi Thống Đốc Cục Dự Trữ Liên Bang Lisa Cook từ chức, sau khi một giới chức phụ trách về nhà ở của ông đăng trên mạng xã hội cáo buộc bà Cook đã gian lận khi khai báo cả hai căn nhà đều là nơi ở chính.

Bộ Tư Pháp cũng đang điều tra các cáo buộc tương tự nhằm vào hai đảng viên Dân Chủ chỉ trích ông Trump mạnh mẽ nhất, đó là: Bộ Trưởng Tư Pháp Tiểu Bang New York Letitia James và Thượng Nghị Sĩ Adam Schiff của California.

Tâm điểm vụ việc xoay quanh cái gọi là “gian lận khai báo nơi ở trong vay thế chấp” (mortgage occupancy fraud), tức là khi người vay thế chấp khai rằng họ sẽ dùng căn nhà làm nơi ở chính, trong khi thực tế đó là căn nhà thứ hai hoặc là tài sản đầu tư.

Bà Cook ra tuyên bố rằng bà “không hề có ý định phải từ chức” và đang “thu thập thông tin chính xác để trả lời mọi câu hỏi hợp lệ” về lịch sử tài chính của mình. Luật sư của  Thượng Nghị Sĩ Schiff gọi cáo buộc này là “hoàn toàn sai sự thật,” trong khi phát ngôn viên của bà James coi đây là sự “lạm dụng hệ thống tư pháp cho mục đích chính trị.”

Vì sao người vay lại nói dối mục đích sử dụng nhà?

Thông thường, các khoản vay cho nơi ở chính có điều kiện tốt hơn và cho phép vay nhiều hơn so với căn nhà thứ hai hoặc căn nhà đầu tư mua để cho thuê.

Ví dụ: Với nơi ở chính, tiền trả trước chỉ cần 3% đến 5%. Nhưng với căn nhà thứ hai, thường phải 10% đến 20%. Và với căn nhà đầu tư, ít nhất là 20%.

Lãi suất thế chấp cho căn nhà thứ hai cũng thường cao hơn 0.25% đến 0.50% so với nhà ở chính, theo ông Garth Graham, đối tác cấp cao tại Stratmor Group – một công ty tư vấn thế chấp. Với căn nhà đầu tư, mức chênh lệch lãi suất thường 0.50% đến 0.75%.

Hiện lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm ở mức 6.58%.

Một lý do khác khiến người vay muốn man khai: căn nhà không phải nơi ở chính thường bị đánh thuế địa ốc và phí bảo hiểm cao hơn, theo Luật Sư Jon Goodman, chuyên về gian lận thế chấp.

Liệu một người vay thế chấp cho hơn một nơi ở chính có hợp pháp không?

Câu trả lời là “có.” Trong một số trường hợp, người vay có thể sở hữu hai căn nhà khác nhau bằng các khoản vay dành cho nơi ở chính, đặc biệt khi thời điểm mua cách nhau hơn một năm, Goodman giải thích.

Ví dụ: một người mua nhà để ở, sau vài năm được chuyển công việc sang thành phố khác. Người này có thể mua thêm nhà tại nơi làm việc mới và khai là nơi ở chính, trong khi vẫn giữ căn nhà cũ để cho thuê – ít nhất là với khoản vay được Fannie Mae bảo trợ.

Hình phạt nếu phát hiện man khai trong hồ sơ vay thế chấp là gì?

Man khai trong đơn vay là tội nghiêm trọng, nhưng các luật sư cho biết việc truy tố hiếm khi xảy ra.

Nếu bị kết án, người vi phạm có thể đối mặt mức án liên bang lên tới 30 năm tù và khoản phạt tối đa $1 triệu.

Ngoài ra, nếu công ty cho vay phát hiện đơn vay chứa thông tin sai sự thật, họ có quyền yêu cầu trả ngay toàn bộ số nợ còn lại.

Man khai nhà ở có phổ biến không?

Khó xác định. Trước đây, công ty cho vay có thể kiểm tra khoảng cách giữa nơi ở mới và chỗ làm của người vay để ước đoán khả năng họ sẽ ở đó. Nhưng sự phát triển của làm việc từ xa khiến cách kiểm tra này kém hiệu quả, theo Graham.

Theo nghiên cứu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Philadelphia (Fed Philadelphia) công bố năm 2023, tỷ lệ người vay man khai đạt đỉnh 6.8% trong bong bóng nhà ở năm 2006, sau đó giảm xuống còn 2% đến 3% trong giai đoạn hậu khủng hoảng.

Ảnh hưởng đối với thị trường nhà ở

Man khai nhà ở có thể che giấu mức độ rủi ro thật sự trong thị trường địa ốc.

Những người vay man khai thường có điểm tín dụng thấp hơn và số tiền vay cao hơn so với nhóm khai rõ là nhà đầu tư, theo báo cáo của Fed Philadelphia.

Tỷ lệ vỡ nợ của họ cũng cao hơn nhiều. Đáng chú ý, nhiều trường hợp được xem là “vỡ nợ có tính toán,” nghĩa là họ nhạy cảm hơn với biến động giá nhà và ít liên quan đến khả năng trả nợ thực tế. (Ng.Tr) [kn]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Giống như cảm giác phần ăn ở nhà hàng ngày càng ít mà giá lại cao hơn, một hiện tượng tương tự đang diễn ra trong thị trường nhà ở. Đó là “lạm phát co cụm” (shrinkflation), tức là trả nhiều hơn nhưng nhận được ít hơn, đang lan rộng khắp mọi thị trường nhà ở tại Mỹ.

Tạp chí Fortune hôm 19 Tháng Tám trích dẫn một nghiên cứu được LendingTree công bố ngày 11 Tháng Tám cho thấy, nhà mới xây hiện nhỏ hơn 11% nhưng đắt hơn 74% trên mỗi sqft so với 10 năm trước.

Diện tích trung bình của một căn nhà biệt lập mới giảm từ 2,707 sqft năm 2014 xuống còn 2,404 sqft vào 2024. Trong cùng giai đoạn đó, giá trung bình mỗi sqft tăng từ $97.25 lên $168.86.

Lạm phát co cụm trong nhà ở không phải là khái niệm mới, nhưng ngày càng rõ ràng khi giá nhà mới và nhà cũ đều duy trì ở mức cao.

Miles Alexander III, giám đốc công ty phát triển và đầu tư địa ốc Alexander Goshen, nói với Fortune rằng lạm phát co cụm là kết quả của “cơn bão hoàn hảo” từ chi phí đất, nhân công và vật liệu leo thang.

“Để dự án khả thi, các nhà thầu phải cắt giảm diện tích nhưng vẫn giữ mức giá,” Alexander giải thích. “Không phải chúng tôi muốn bán diện tích nhỏ hơn, mà chính yếu tố kinh tế buộc chúng tôi phải làm như vậy.”

Chi phí vật liệu xây dựng tăng mạnh từ sau đại dịch. Nhưng một nghiên cứu gần đây từ Evernest, một công ty quản lý tài sản và môi giới địa ốc, chỉ ra rằng chính sách thuế quan của Tổng Thống Donald Trump đã làm chi phí xây dựng một căn nhà mới tăng thêm hơn $100,000 ở ít nhất một tiểu bang.

Nhiều tiểu bang khác cũng ghi nhận giá tăng hàng chục ngàn đô la, do thuế quan mới áp lên thép, đồng, drywall và gỗ xẻ nhập khẩu.

Bên cạnh đó, ngành xây dựng còn thiếu hụt nhân công trầm trọng. Hiệp Hội Các Nhà Thầu và Nhà Xây Dựng (ABC) báo cáo ngành này cần thu hút gần nửa triệu nhân công trong năm nay và năm tới để đáp ứng nhu cầu.

Jake Kennedy, địa ốc viên ở tiểu bang Tennessee, cho biết lạm phát co cụm trong nhà ở không chỉ là chuyện khách nhận được nhà với diện tích nhỏ hơn, mà còn là cách các nhà thầu tìm ra phương án giữ chi phí xây dựng trong tầm kiểm soát.

“Về mặt kinh tế học, đơn giản là: khi lô đất, nhân công và gỗ đều đắt hơn, diện tích là thứ phải bị cắt giảm,” Kennedy nói. “Đúng, nhà mới có thể nhỏ hơn, nhưng chi phí tăng được dồn vào ít sqft hơn, tạo cảm giác trên giấy rằng nhà đắt đỏ hơn.”

Nhà nhỏ hơn buộc phải sáng tạo hơn

Alexander cho biết diện tích nhỏ và chi phí cao đã “buộc các nhà phát triển sáng tạo” hơn như thiết kế văn phòng mini trong nhà, không gian sống đa chức năng, và bố trí tận dụng từng inch một. Thậm chí hành lang đang dần biến mất, ông nói.

Trong năm ngoái, công ty John Burns Research & Consulting (JBREC) cũng cảnh báo về “sự cáo chung của hành lang” trong xây dựng nhà mới.

Trong báo cáo 2024 US Residential Architecture and Design Survey, JBREC viết: “Thay vì thu nhỏ các phòng để giảm diện tích, nhiều kiến trúc sư loại bỏ hẳn không gian lưu thông thừa. Về cơ bản, chúng tôi đang xếp các phòng chức năng lại với nhau như chơi Tetris (xếp gạch) để tránh lãng phí diện tích cho những khu vực không dùng đến như hành lang chẳng hạn.”

Kennedy nói thêm rằng anh cũng thấy nhiều nhà thầu hiện nay xây những phiên bản nhỏ hơn của chính các mẫu nhà họ từng xây trước đại dịch. Ví dụ, phòng ngủ vốn có diện tích 12×15 foot giờ chỉ còn 10×12.

“Cộng dồn diện tích của một căn hai tầng có bốn phòng ngủ thì dễ thấy một căn 2,500 sqft nay chỉ còn khoảng 2,000 sqft,” anh nói.

Nhu cầu khác biệt

Các nhà phát triển và chuyên gia địa ốc cũng cho rằng thế hệ trẻ có nhu cầu khác. Thế hệ Millennials, Z và nhiều người mua lần đầu “không còn chạy theo những căn dinh thự khổng lồ ở ngoại ô,” Alexander nói.

“Họ cân nhắc chi phí kỹ hơn, và thực sự thích những căn gọn gàng, dễ bảo trì và vừa túi tiền,” ông nói.

Elyse Sarnecky, giám đốc marketing của Marketplace Homes, nói với Fortune rằng khả năng chi trả trở thành mối bận tâm số một của người mua mới trong hơn một năm qua. Nhiều người sẵn sàng từ bỏ các tiện ích hoặc nâng cấp mà họ từng mong muốn trong nhà mới.

Theo LendingTree, dù vậy nhà mới hiện nay vẫn rộng rãi hơn so với lịch sử: diện tích trung bình tăng từ 2,050 sqft năm 1994 lên 2,404 sqft năm 2024.

Sarnecky cho biết sự quan tâm trước hết của phần lớn khách hàng mua nhà mới của công ty bà là tìm được căn nhà phù hợp nhất trong tầm ngân sách.

“Bản vẽ mặt bằng thực tế cũng rất quan trọng,” bà nói. “Miễn sao nó phù hợp với gia đình họ thì diện tích không còn là yếu tố chính nữa.” (Ng.Tr) [kn]