Ngô Ðồng
Trong một quyết định sẽ chỉ được công bố vào khoảng Tháng Tư tới đây, Tổng Cục Gia Cư (FHA) dự tính một số thay đổi có thể giúp cho người chủ nhà cơ hội dễ bán nhà hơn.
Phần lớn người mua nhà hiện đang vay tiền qua các công ty tài trợ hoặc ngân hàng được FHA bảo đảm. Một trong những lý do chính là các điều kiện của FHA không khắt khe như các điều kiện đối với những món nợ vay mua nhà được hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac mua lại hay bảo đảm (thường được gọi là conventional loans) cho dù lệ phí của FHA nặng hơn.
Một trong những thay đổi đó liên quan đến sự nhượng bộ của chủ nhà đối với người mua nhà.
Hồi năm ngoái, FHA đã loan báo cơ quan trù tính cắt bớt tỉ lệ tiền mà người chủ nhà (người bán) chấp thuận trả bớt lại (concessions) một ít tiền cho người mua để người mua dùng thanh toán các phí tổn liên quan đến vụ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí vay nợ, gọi chung là phí tổn mua nhà. FHA muốn giảm tỉ lệ đó từ tối đa 6% (của giá mua căn nhà) chấp thuận từ trước tới giờ, xuống chỉ còn tối đa 3%.
Tiền trả bớt lại cho người mua được coi như giúp chủ nhà dễ bán nhà hơn. Trong nhiều trường hợp, người mua chỉ đủ tiền trả trước (downpayment) nên không còn đủ tiền để trả cho các phí tổn vay nợ. Nếu người bán đồng ý trích một phần từ trong giá bán căn nhà, giúp người mua thanh toán các phí tổn liên quan vụ mua bán, sẽ giải quyết được cái trở ngại chặn trên đường.
Lấy một thí dụ cho dễ hiểu.
Quý vị điều đình mua một căn nhà nhưng chủ nhà nhất quyết không bán với giá nào bên dưới $300,000. Nếu quý vị cố gắng lo nổi số tiền trả trước thì sẽ không còn tiền để thanh toán các chi phí vay nợ và lệ phí thủ tục chuyển nhượng bất động sản. Trong rất nhiều trường hợp, cộng đủ mọi thứ, những tốn phí đó trung bình từ 4% đến 5% tùy khu vực thị trường.
Theo những quy định của FHA từ trước đến nay, cơ quan bằng lòng để chủ nhà trả bớt lại cho người mua một số tiền để người mua chi phí giấy tờ, tối đa là 6% của giá căn nhà. Như thí dụ kể trên, số tiền có thể đến $18,000, thừa để thanh toán mọi thứ phí khoản.
Nhưng nếu như cái đề nghị rút xuống chỉ còn 3% được áp dụng, số tiền chỉ còn một nửa, tức $9,000. Số tiền này có thể không đủ cho người mua sử dụng. Vụ mua bán có thể bể.
Mức tiền trả bớt 3% đó nếu FHA áp dụng, sẽ giống như những quy định của Fannie Mae và Freddie Mac khi người ta vay tiền qua các chương trình “conventional loans.” Tuy nhiên, sau khi nghe rất nhiều lời kêu ca của nhiều giới từ các hiệp hội địa ốc, cơ quan tài trợ, đến các công ty xây cất nhà, FHA dự tính đưa ra một công thức mới, linh động hơn. Thông báo chính thức sẽ được đưa ra vào Tháng Tư tới đây khi bắt đầu vào thời gian bận rộn nhất của thị trường địa ốc hàng năm.
Một số tin tức được hé lộ cho thấy, thay vì cố định ở tỉ lệ 3% trong tất cả mọi trường hợp vay tiền qua FHA, chủ trương mới sẽ cho phép chủ nhà trả bớt tiền lại cho người mua nhiều hơn, có thể giữa khoảng 4% tới 5% đối với những số tiền người mua phải vay ít hơn. Trong khi đó, mức nhượng bộ của chủ nhà tối đa 3% sẽ được áp dụng ở những món vay nợ ở mức cao, nhưng cao tới đâu thì FHA sẽ công bố.
Số tiền mà người bán trả bớt lại cho người mua có thể tối đa là $6,000. Với những căn nhà giá rẻ và số tiền vay nợ ngân hàng nhỏ hơn, số tiền mà FHA chấp thuận cho người bán nhà trả bớt lại cho người mua, tính ra, có thể đến 6%.
Ðối với những món vay để mua nhà mới xây, FHA có thể có những quy định thêm để tránh lạm dụng. Từng có những phúc trình nói rằng công ty xây cất đã bơm giá bán nhà lên cao hơn rồi đưa ra các con số trả bớt lại cho người mua rất hấp dẫn. Thật ra, cả người mua và cơ quan cho vay đều bị thiệt hại trong những trường hợp như vậy, hậu quả của cái mánh của công ty xây cất.
Nói chung, bất cứ quy định nào mà FHA đưa ra những ngày sắp tới cũng sẽ tốt hơn là cứng ngắc trong quy định 3% người bán trả bớt lại. Nó sẽ tốt hơn cho cả người bán, người mua và cả giới hành nghề địa ốc, cơ quan tài trợ.
