Luật Sư LyLy Nguyễn

LTS: Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang cũng như đã nhiều lần diễn thuyết về các vấn đề giao dịch thương mại, ngân hàng, thuế và điều hành tài sản tại nước ngoài. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 930 W. 17th Street, Suite F, Santa Ana, CA 92706. Ðiện thoại: (714) 531-7080.

Trong thi văn cổ Việt Nam có câu “Trăm năm một cuộc bể dâu” ám chỉ lịch sử loài người luôn luôn có nhiều thay đổi với những biến chuyển từ đời này sang đời khác mà bất động sản là một trong những đối tượng hay đổi chủ nhất.

Hôm nay một người đang là chủ nhân ông một dinh cơ đồ sộ, ngày mai có thể bán đi sang tay người khác hay sau này qua đời để lại cho con cháu. Phức tạp hơn là trường hợp nhiều người cùng có quyền lợi trên một mảnh bất động sản nhưng ý muốn sử dụng lại phân chia theo thời gian và hoàn cảnh. Luật tài sản Hoa Kỳ đã có từ lâu là căn bản giải quyết những mâu thuẫn chủ quyền phân tán đó.

Lấy thí dụ điển hình một chủ trại nông nghiệp tại California. Ông Hai có vài chục mẫu đất ở Riverside trồng rau thơm và hoa quả gốc nhiệt đới như vải, mít, xoài cung cấp cho các siêu thị Việt Nam suốt miền Tây Hoa Kỳ. Nhờ cần cù làm lụng trên ba mươi lăm năm nay ông rất phát đạt trở thành giàu có bạc triệu. Ông xây trên đất đai của mình một ngôi nhà đồ sộ và có thể sẽ viết di chúc sau khi qua đời để lại cho cô con gái duy nhất ở suốt đời rồi sau đó cứ nối tiếp hết đời con đến đời cháu qua nhiều thế hệ thừa kế của dòng họ nhưng ông cấm không cho ai bán đi.

Cũng có thể ông Hai không để của hương hỏa cho con cháu mà lại viết chứng thư muốn hiến đất cho chính quyền tiểu bang với điều kiện lập một thí điểm nông lâm có trồng ít nhất mười loại thảo mộc thuộc giống Châu Á và sau thời hạn chín mươi chín năm nếu thi hành đúng như vậy thì đất này mới thuộc về tiểu bang, còn nếu không thì phải trả lại cho con cháu ông Hai.

Những ý muốn sử dụng khác nhau cùng trên một bất động sản như thế được gọi là “gia sản sử dụng toàn quyền (freehold estate)” theo đó chủ nhân kiểm soát tài sản của mình trọn vẹn. Trong trường hợp này ông Hai coi như làm chủ “gia sản tự nhiên (fee simple)” có nghĩa là nắm trọn chủ quyền bất động sản của mình nên tùy tiện muốn để cho con cháu khi chết hay đem cho người khác với bất cứ điều kiện nào ông đặt ra cũng được.

Phần đông sở hữu chủ mới cũng muốn được thoát khỏi ràng buộc khi sử dụng tài sản được truyền lại vì chẳng lẽ người chết trong quá khứ cứ tiếp tục chế ngự quyền tự do sử dụng của những người sau mãi trong hiện tại và tương lai. Thí dụ một chủ đất muốn đặt điều kiện hạn chế chặt chẽ giữ trọn tài sản cha truyền con nối không cho lọt ra ngoài giòng họ, thời gian trôi qua càng ngày tài sản đó càng hạn hẹp trong việc để lại ít tay làm chủ thay vì nới rộng ra đại chúng. Làm như vậy chưa chắc đã có lợi cho con cháu giòng họ đó vì họ chỉ có thể truyền lại chứ không bán được ra ngoài nên tài sản đó càng ngày càng mất giá trị thay vì họ có thể bán đi lấy vốn tạo cơ hội khuếch trương tài sản khác lớn lao hơn.

Ngoài phạm vi gia đình cũng có vấn đề xảy ra như vậy vì điều kiện thay đổi theo thời gian khiến những hạn chế do chủ trước áp đặt trên tài sản để lại không còn có nghĩa nữa. Sau ba mươi, năm mươi hay một trăm năm sau tiểu bang California có thể thấy rằng đất đai của ông Hai ở Riverside có lẽ sẽ có ích hơn nếu dùng để xây bảo tàng viện hay thư viện hoặc giải trí trường tương tự như Disneyland nếu không bị cản trở vì những hạn chế do ông áp đặt chưa kể đến nhiều rắc rối hành chánh.

Văn tự và các giấy tờ liên hệ khác được lưu trữ tại các cơ sở chính quyền địa phương để người mua có thể tìm hiểu những điều kiện chủ đất cũ đặt ra có được giải tỏa chưa. Do đó tòa án đã phải cân nhắc giữa ý muốn của mọi người tự do hành xử quyền hạn trên tài sản của mình đối với hậu quả bất lợi của các điều kiện hạn chế. Trường hợp này tòa đặt giả thiết người sang nhượng không muốn gây khó dễ việc sử dụng đất bằng những hạn chế rắc rối ngoại trừ những điều kiện có minh định rõ ràng.

Một cách khác để đối phó với những cấm cản lỗi thời là dùng “chủ thuyết tương cận (cy pres doctrine)” theo đó một bất động sản để lại nếu không thi hành được đúng theo nguyện vọng người chủ cũ thì tòa sẽ cho thi hành cách nào gần giống nhất với ý của người đó. Một cách khác nữa là áp dụng luật ấn định giới hạn chủ quyền để ngăn cấm bớt một vài loại hạn chế của người quá cố theo đó chủ đất không được quyền ràng buộc đất đai của mình vĩnh viễn bằng những điều kiện cản trở không cho người đời sau sử dụng, thí dụ trường hợp ông Hai đặt điều kiện giữ đất đai của mình ở Riverside sau này chỉ được cha truyền con nối không bán ra ngoài thì sẽ bị coi như bất hợp lệ.

Trong các tài sản chung mỗi sở hữu chủ đều có chủ quyền bằng nhau dù là chia sẻ. Tuy cùng làm chủ một mảnh đất nhưng theo thời gian ý muốn của mỗi người khác nhau. Có vài biệt lệ được xếp vào loại luật “chia sẻ sử dụng (servitude)” thí dụ như một du khách mua vé vào Disneyland có quyền dùng các cơ sở giải trí của Disney trong suốt thời hạn vé có hiệu lực.

Vài thí dụ khác, để cung cấp phương tiện truyền thông cho công chúng dĩ nhiên công ty điện thoại phải chạy đường dây qua khu dân cư ngược lại chủ nhà được có tiện nghi liên lạc, hoặc hai nhà hàng xóm dựng chung một hàng rào trên lằn ranh giới đất mình, hay thí dụ những người mua nhà trong khu vực riêng không được xây cất thêm đổi khác kiểu mẫu đồng nhất đã định.

Những thí dụ trên cho thấy một điểm tương đồng là một người có ý muốn sử dụng tài sản người khác khởi nguồn từ việc dùng tài sản của mình (như dựng hàng rào) hay để người khác sử dụng tài sản mình (như mua vé vào Disneyland), trong mỗi trường hợp người ấy phải nhượng bộ phần mình để đổi lấy quyền lợi tương ứng. Tuy nhiên trong những trao đổi đó có nhiều khác biệt. Du khách vào Disneyland mua vé để lấy quyền sử dụng giải trí trường trong ngày đó, hôm sau không được vào nữa trừ phi mua vé khác.

Công ty điện thoại có quyền “xây cất trên đất người khác (easement)” trong công trình có ích lợi chung. Quyền “không cho xây cất trên chính đất mình (negative easement)” chỉ cho chủ nhà trong khu cư xá riêng có quyền sử dụng căn nhà mình mua nhưng không được tự tiện xây cất khác đi theo ý muốn. Luật tài sản gọi là “thỏa thuận đất đai (real covenants)” hay chia sẻ “sử dụng công bằng (equitable servitude)” theo đó chủ khu cư xá có quyền ngăn cấm chủ nhà không được hoàn toàn tự do xây cất trên tài sản của họ vì đã đồng ý với nhau về nguyên tắc chia sẻ sử dụng đất đai.

Từ những thí dụ trên chúng ta có thể hiểu được vài đặc tính căn bản của luật tài sản. Thứ nhất, chia sẻ sử dụng là một thể thức quy định riêng về sử dụng bất động sản theo đó người chủ trước nhất nắm giữ toàn bộ chủ quyền rồi sau đó mới nhượng lại một vài quyền hạn dưới hình thức hợp đồng thỏa thuận sử dụng hạn chế. Muốn làm được điều này phải là sở hữu chủ bất động sản đó và có khả năng lập khế ước. Thứ nhì luật chia sẻ sử dụng không phải là luật khế ước mà là luật được đặt ra để làm minh bạch quyền hạn về bất động sản. Thứ ba, vì lý do vừa là khế ước vừa là tài sản nên ý muốn sử dụng đất đai của người khác dĩ nhiên không tuyệt đối.

Chia sẻ sử dụng còn tùy thuộc vào những hạn chế trực tiếp và gián tiếp của chính sách công thí dụ cấm các văn kiện chính thức có mang tính cách kỳ thị chủng tộc, thí dụ trước đây có điều lệ cấm không được sang nhượng bất động sản cho những người không phải là da trắng. Tòa án sau này đã tuyên bố điều cấm đó bất hợp hiến có nghĩa là quyền sở hữu tư nhân trên một bất động sản bị hạn chế bởi chính sách tối thượng của xã hội chống lại kỳ thị chủng tộc.

Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 930 W. 17th Street, Suite F, Santa Ana, CA 92706. Xin lưu ý đây là địa chỉ mới.