Ngô Ðồng
Chưa biết từ nay tới cuối năm, lãi suất tài trợ địa ốc sẽ leo thang ra sao, tuần vừa qua lãi suất trung bình trên cả nước xuống tới mức thấp kỷ lục.
Bản tin công bố lãi suất hàng tuần của định chế tài trợ Freddie Mac tuần qua cho biết lãi suất trung bình trên cả nước cho chương trình tài trợ 30 năm có lãi suất cố định là 3.84%. Mức lãi suất này thấp hơn mức lãi suất trung bình thấp kỷ lục trước đây ghi nhận vào tuần lễ đầu Tháng Hai vừa qua với 3.87%.
Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định hồi tuần qua cũng có lãi suất trung bình là 3.07%. Ðây cũng là mức lãi suất thấp kỷ lục mới so với kỷ lục 3.11% ghi nhận vào ngày 12 tháng 4, 2012.
Chương trình tài trợ lãi suất thả nổi mỗi năm thay đổi một lần (1-year ARM) cũng ghi nhận mức thấp kỷ lục mới với 2.70%.
Phân tích lý do tại sao lãi suất xuống thấp hơn, Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac phát biểu cùng với bản khảo sát thị trường được công bố: “Các dấu hiệu nền kinh tế phát triển chậm lại và lạm phát cũng vẫn nhẹ nhàng cho phép lợi nhuận trả cho công khố phiếu cũng giảm xuống phần nào. Nhờ vậy mà lãi suất tài tợ địa ốc giảm xuống trong tuần này.”
Lãi suất dài hạn liên kết chặt chẽ với thị trường công khố phiếu. Khi lợi nhuận công khố phiếu chính phủ phải trả cho nhà đầu tư giảm xuống thì lãi suất cho vay của các chương trình tài trợ dài hạn cũng giảm theo.
Bản tường trình của Freddie Mac nêu ra cho thấy tổng sản lượng quốc gia (GDP) trong quý đầu năm nay chỉ tăng được 2.2% trong khi quý cuối của năm ngoái tăng được 3%. Dự báo trước đây nói quý đầu năm nay có thể tăng trưởng được 2.5% đã không thấy đến.
Giới đầu tư tài chính thường rất nhạy cảm với tất cả các diễn biến của tình hình kinh tế, chính trị không riêng gì tại nước Mỹ mà khắp toàn cầu.
Ở trên là con số tổng kết tình hình thị trường tài trợ trung bình trên cả nước, nơi cao bù cho nơi thấp. Thật ra, trong thực tế, như tại khu vực quận Cam và phía Nam California, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất của nhiều công ty tài trợ có lãi suất là 3.75% và chương trình 15 năm lãi suất cố định là 3% tới 3.25%. Ðây là các mức lãi suất không thay đổi suốt hơn tháng qua sau khi đã xuống tới 3.50% ở những tuần lễ đầu năm.
Các chương trình tài trợ do Tổng Cục Gia Cư Liên Bang bảo đảm có lãi suất thấp hơn nhưng ngược lại, người xin vay tiền phải trả các loại lệ phí nặng hơn.
Tuần lễ cuối Tháng Tư vừa qua, Quỹ Dự Trữ Liên Bang (hay Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ được quen gọi với tên tắt là Fed) loan báo quyết định tiếp tục giữ lãi suất căn bản thật thấp ít nhất đến hết năm 2014 hoặc có thể xa hơn nữa. Lý do chính yếu là tạo căn bản để nền kinh tế có thể tăng trưởng.
Fed công bố kết quả cuộc khảo sát 17 vị có trách nhiệm cấp cao của các cơ quan trung ương về kinh tế tài chính, phần lớn đều cho rằng nền kinh tế Hoa Kỳ năm nay chỉ tăng trưởng một cách rất khiêm tốn.
Fed đã cố gắng kềm giữ lãi suất căn bản ở gần với Zero từ 2008 đến nay. Ðã có những đợt Fed tung tiền mua lại hàng trăm tỉ đô la chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản từ Fannie Mae và Freddie Mac để giúp cả hai thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc. Dù vậy, ngành địa ốc vẫn chỉ nhích từng bước thật dò dẫm theo với nhịp độ tăng trưởng khó khăn của nền kinh tế.
Lãi suất thấp như hiện nay có thể không tiếp tục như vậy mãi. Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ (Mortgage Bankers Association) dự báo rằng lãi suất chương trình tài tợ 30 năm lãi suất cố định sẽ lên khoảng 4.3% vào quý thứ hai năm nay.
Lãi suất lên xuống như thủy triều vì chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố từ bên ngoài. Có thể nó còn xuống thấp hơn và có thể lên, không ai biết đích xác. Dù sao, nếu nó lên tới mức như tổ chức MBA dự đoán, nó vẫn còn rất thấp so với hơn chục năm trước khi lãi suất cao hơn 6% tới hơn 8%.
Giá nhà hiện cũng đang ở những lúc thấp nhất. Cả hai điều kiện mua gồm giá nhà thấp và lãi suất tài trợ cực kỳ thấp đều hoàn toàn thuận với đối với những ai có nhu cầu.
Bản khảo cứu mới nhất của Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NAR) cho biết số lượng nhà có hợp đồng mua bán trên cả nước trong Tháng Ba 2012 cao hơn nhiều so với cùng thời kỳ này năm ngoái.
Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR tin rằng năm nay sẽ là năm mà thị trường địa ốc Hoa Kỳ hồi phục.
“Số lượng nhà bán được trong cả quý thứ nhất năm nay cao nhất trong 5 năm qua. Với số lượng hợp đồng đang được ký kết dự báo quý thứ hai này cũng sẽ tốt như vậy.” Ông Yun phát biểu trên trang mạng của NAR. “Thị trường địa ốc rõ rệt là đang đổi chiều. Số lượng nhà bán được nhiều hơn giúp cho lượng nhà tồn đọng trên thị trường giảm xuống, tạo ra tình hình thuận lợi hơn cho thị trường cả nước. Ðiều này có nghĩa là giá nhà sẽ gia tăng trên nhiều khu vực trong những ngày sắp tới”.
